烂尾楼盘的财税账务处理.docx
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1、烂尾楼盘的财税账务处理在建项目收购有两种模式:一是通过收购其他公司股权获取该公司开发的在建项目。该种方式的优点是操作简单,较少受到政策影响。例如,城市房地产管理法第三十八条规定,以出让方式 取得土地使用权的,转让房地产时,按照出让合同约定进行 投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25% 以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用 地条件。对于不符合该条件的开发项目,可以通过股权转让 的方式实现项目转让。缺点是股权收购成本不能在计算土地增值税和企业所得税 时扣除,造成税务成本较高。二是土地或在建项目转让。该种方式的优点是收购方支付的价款可在开发产品出售时 扣除,未来税务成本
2、较低。缺点是前期投入较多,受政策影 响较大。通过股权收购获得开发项目,一般为非同一控制下的收购。 非同一控制下企业合并形成的长期股权投资按照企业会计 准则第2号长期股权投资,对子公司投资应按购买方 付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允 价值以及企业合并过程中发生的各项直接相关费用之和,作 为其初始投资成本。企业外购的房屋建筑物支付的价款应当在地上建筑物与土 地使用权之间进行分配,难以分配的,应当全部作为固定资 产。房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑 物,相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。【例】A公司公司是某某房地产集团公司的全资子公司,注 册资本40
3、00万元。该公司成立以来只运作了 A公司名园项 目,土地经过招拍购入价款2800万元,契税84万元,已 发生土地开发费用500万元。上述资金均为母公司投入。由于集团公司资金紧张,欲将该 项目转让。某某房地产公司欲进行并购。经协商拟采用的并购方式有两种:一是股权收购,转让价格5000万元;二是项目转让,转让价格5850万元。第一种方案:某某地产公司在办理股权变更时,依据股权转 让协议和付款凭证进行会计处理。借:长期股权投资一一A公司公司50000000贷:银行存款50000000第二种方案:某某地产公司依据项目转让协议和付款凭证进 行会计处理。借:开发成本一一土地征用及拆迁补偿费一一土地转让费5
4、8500000贷:银行存款58500000借:开发成本土地征用及拆迁补偿费契税1755000贷:银行存款1755000烂尾的项目财税处理成功的项目都是相似的,烂尾的项目却各有各的不同。开 发商资金链断裂、产权债务纠纷、市场定位不准、开发商 违约、施工质量问题、运营不善、盲目投资等都可能导致 项目烂尾。有能力的企业接盘烂尾楼盘活,也能获得可观 的收益。但同时,接盘烂尾楼要面临的各方风险也要把控 好。一、接盘时转让方增值税税务处理按照项目建设程度,接盘时存在两种情况:第一种,转让已完成土地前期开发或正在进行土地前 期开发,但尚未进入施工阶段的在建项目。第二种,转让已进入建筑物施工阶段的在建项目。转
5、让尚未进入施工阶段的在建项目实际上是转让土地 使用权,并非真正意义上的接盘烂尾楼。我们本文讨论的接盘烂尾楼是指转让已经进入建筑物 施工阶段的在建项目,应按照销售不动产税目缴纳增 值税。开具增值税发票。L老项目如果转让的是2016年4月30日之前开工建设的老项 目,接盘时转让方可以选择适用简易计税方法按照5%的 征收率计税,以取得的全部价款和价外费用为销售额,不 得扣除对应的土地价款。2.新项目如果转让的是2016年4月30日以后开工建设的新项 目,转让方按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销 售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。二、接盘后受让方开发再销售时增值税税务处理企业接盘后再
6、开发,一般情况下由于开发主体变更, 都需要重新立项。重新立项后,开发完成再销售时,按照 税法规定,应按照房地产企业销售自行开发的房地产项目 进行缴税开票。这里存在的问题是如果接盘前这个项目属于老项目, 接盘方在2016年5月1日以后接盘的,是应该按照新项 目还是按照老项目呢?总局对这个问题给予了明确。财政部、税务总局关于明确国有农用地出租等增值 税政策的公告(财政部、税务总局公告2020年第2号) 文件第二条规定:房地产开发企业中的一般纳税人购入未 完工的房地产老项目继续开发后,以自己名义立项销售的 不动产,属于房地产老项目,可以选择适用简易计税方法 按照5%的征收率计算缴纳增值税。所以,很明
7、确,接盘前是老项目的,接盘后还可以选 择按照老项目对待。接盘方开发完成后再销售时,增值税怎么交呢?L老项目如果是老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的 征收率计税,以取得的全部价款和价外费用为销售额,不 得扣除对应的土地价款。销售额中可扣减土地费用。2.新项目如果是新项目,转让方按照取得的全部价款和价外费 用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计 算销售额。采用一般计税方法的,接盘时取得增值税专用发票的, 可抵扣进项税额。实务中一般情况下接盘方不会IO0%接盘,而只是控股 该项目,一是以小博大获取最大收益,二是对于出让方有 一定的约束力。因此烂尾楼接盘一定要做好经营预案,了 解清
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