深圳市鑫茂花园项目可行性研究报告.docx
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1、深圳市鑫茂花园项目可行性研究报告目录一、项目总论11.1 项目背景11.1.1 项目名称11.1.2 开发公司11.1.3 承担可行性研究工作的单位21.1.4 研究工作的依据21.1.5 项目建设规模和内容31.1.6 项目开发手续31.2 可行性研究结论41.2.1 市场预测41.2.2 项目建设进度51.2.3 投资估算和资金筹措51.2.4 项目综合评价结论6二、项目投资环境和市场研究82.1 市场宏观背景82.1.1 全国投资环境82.1.2 深圳市投资宏观背景112.1.3 区域发展及前景预测212.1.4 宏观市场与本项目发展借鉴222.2 区域市场分析232.2.1 区域市场特
2、征232.2.2 供给分析232.2.3 需求分析242.2.4 典型物业调查252.2.5 区域市场价格走势282.2.6 市场分析有关结论28三、项目分析及评价293.1 地块解析293.1.1 交通条件293.1.2 地形、地势293.1.3 水、电、气保障293.1.4 规划限制条件293.2 项目SWOT分析313.2.1 优势点分析313.2.2 劣势点分析313.2.3 机会点分析323.2.4 威胁点分析323.3 项目评价32四、市场定位334.1项目定位33五、项目开发建设进度安排355.1 有关工程计划说明355.2 施工横道图35六、投资估算及资金筹措366.1 项目总
3、投资估算366.1.1 投资总额366.2 资金筹措376.3 投资使用计划38七、销售及经营收入测定397.1 各类物业销售收入估算397.2 项目销售回款计划397.3 资金来源及运用分析407.3.1 资金来源分析407.3.2 资金运用分析407.4 项目利润407.4.1 销售费用407.4.2 项目的税金及附加417.4.3 税后利润(所得税)417.4.4 投资利润率42八、财务及敏感性分析438.1 赢利能力分析438.1.1 财务净现值(FNPV)438.1.2 财务内部收益率(IRR)438.1.3 投资回收期448.2 项目不确定性分析448.2.1 盈亏平衡分析448.
4、3 社会效益及影响分析45九、可行性研究结论与建议469.1 拟建方案的结论性意见469.2 项目主要问题的解决办法和建议469.2.1 主要问题469.2.2 建议479.3 项目风险及防范建议479.3.1 项目风险分析479.3.2 防范建议48十、附表4910.1 项目工程计划横道图4910.2 项目开发成本估算表4910.3 项目销售回款表4910.4 项目销售收入与销售税金及附加估算表4910.5 项目投资计划估算4910.6 资金来源与运用表4910.7 损益及利润分配表4910.8 现金流量表(全部投资)49十一、附件50一、项目总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称深圳市鑫
5、茂花园1.1.2 开发公司根据深圳市土地使用权出让合同书深地合字XX号,深圳市XX实业有限公司取得地块编号为XX商住混合用地的土地使用权,故深圳市XX实业有限公司为本项目的开发主体。开发公司情况简介表企业名称深圳XX市实业有限公司住所深圳市福田区法定代表人XX企业类型有限责任公司注册号XX注册资本3800万元营业期限自1993年4月21日至2033年4月21日成立日期1993年4月21日资质等级2002年综合开发企业第146名经营范围兴办实业(具体项目另行申报);国内商业、物资供销业(不含专营、专控、专卖商品);在全市范围内从事房地产开发经营业务。注:本表来源于深圳市工商行政管理局企业法人营业
6、执照、深圳市房地产开发企业资质证书。深圳市XX实业有限公司下设建筑、房地产销售、客户、物业管理等专业配套部门和子公司,公司本部拥有员工I(M)余人。该公司自1994年在龙华梅林关口地区进行住宅开发,先后投资2亿元,开发了位于龙华民治大道花园北区、惠宁阁,累计开发面积达10万平方米。该公司开发的花园北区、惠宁阁被宝安质检站评为优质样板工程。该公司于2001年及2002年两度入选中国房地产业发展大全。1.1.3 承担可行性研究工作的单位受托单位:深圳市XX资产评估有限公司单位地址:深圳市XX资质证书:XX资质等级:二级法人代表:XX联系电话:(0755)XX1.1.4 研究工作的依据a)关于规范深
7、圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知(深圳市发展计划局:深计2003590号)b)房地产开发项目经济评价方法(中华人民共和国建设部发布)c)建设项目经济评价方法与参数d)深圳房地产年鉴(20022003)(深圳市规划与国土资源局)e)深圳建设工程价格信息(2003.12004.3)D企业提供的相关资料1.1.5 项目建设规模和内容根据委托方提供的深圳市建设用地规划许可证及委托方提供的相关资料,项目的经济技术指标如下表:项目经济技术指标规划要求项目名称鑫茂花园A区鑫茂花园B区鑫茂花园C区用地位置龙华民治大道地段(临民丰路)地块编号XXXXXX建设用地面积37357.7m214194.8
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