深圳市商业地产环境研究报告.docx

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1、深圳市商业地产环境研究报告一、深圳市商业解析1、整体商业据统计，2OO3年深圳生产总值（GDP）2860.51亿元，按可比价格计算，比上年增长17.3%o其中第一产业增加值18.16亿元，下降6.0%；第二产业增加值1685.37亿元，增长22.4%；第三产业增加值1156.98亿元，增长10.7机三次产业结构为0.6：58.9：40.5。按常住人口计算的人均GDP53887元，同比增长7.5%o按现行汇率计算，本市生产总值（GDP）达到345.58亿美元，人均GDP6510美元。全社会劳动生产率73199元，增长3.9缸市场价格总体上略有上升。全年深圳居民消费价格总水平比上年上涨0.7%,其

2、中服务项目上涨1.6%。娱乐教育文化用品及服务类上涨0.2机居住类上涨5.0%o全年房屋销售价格总水平上涨2.2%,其中商品房上涨2.4%,私房（二手楼房）上涨1.5%。全年房屋租赁价格总水平下降0.1%,其中，住宅下降1.4%,高标准写字楼上涨1.2%,普通办公用房下降1.7%,商业用房下降0.6%,厂房仓库用房上涨1.8%2、商圈目前，深圳商业呈多中心的发展格局，罗湖商业气氛浓郁，福田发展强劲，南山、龙岗、宝安后劲十足，已形成东门、华强北、人民南、深南中路、华侨城、南山、龙岗、宝安等八个较为成熟的商圈。此外，福田区的中心区、香蜜湖一农科中心一竹子林一车公庙两个商圈发展迅速，有望成为继华强北

3、商圈后，福田区乃至整个深圳的重要商圈。3、业态经过改革开放20余年的发展，深圳已具备了零售业的各种业态。目前，各种零售业态呈现不同的发展态势，业态之间的相互融合是深圳零售业态发展的一个显著趋势，连锁经营是各业态发展的潮流。0百货店传统业态的百货业在深圳发展较为成熟，但竞争激烈。以天虹、茂业、岁宝、太阳百货等为代表的中档百货占据百货业的主流地位；以友谊城、免税店等为代表的中高档百货是百货业态的组成部分；顶级百货在深圳尚处于初级阶段，仅有西武、天安、嘉汇勉强能达到这一档次，目前只有西武经营较好。顶级百货在深圳有一定的发展空间，但需在经营上下功夫。0超市华润、百佳、惠康金田等为代表的标准超市风光不在

4、。万佳进入华润后，停止了标准超市的发展，百佳也向大卖场转移，惠康金田已难见踪迹。在大型综合超市的挤压下，以日用品、食品为主的标准超市举步维艰。专业型超市尚有定市场，如都都文具等。0大型综合超市大型综合超市在深圳发展的势头强劲，目前已成为深圳最重要的一种零售业态。外资的沃尔玛、家乐福，本土的万佳、新一佳、人人乐等攻城掠地、卖场火爆。随着深圳经济的提升，市民消费力的增强和大型社区的建设，大型综合超市前景广阔，但竞争也会更加激烈。0购物中心从严格意义上讲，目前深圳尚不具备完整的购物中心。龙岗世贸中心、华侨城SHOPPINGMA11、中信城市广场和南山海岸广场只是购物中心的雏型，功能不够齐全。华润万象

5、城、龙岗的五洲风情MA11和鹏达MA11有望成为将来深圳真正意义上购物中心。购物中心以其规模超大、功能齐全等特点，将改变深圳商业的格局，影响市民的消费方式和习惯。0专业店专业店在深圳发展较为完备，这在华强北商圈表现显著，如电子市场、电脑城、女人世界、儿童世界等。专业店满足了人们对某一类商品的需求，符合市场细分的要求，在深圳有一定发展前景。0专业市场随着深圳整体商业和房地产业的发展，与之配套的建材、装饰材料，家居专业市场和商场应运而生，并形成以关外二线市场的建筑及装饰材料为主的专业市场，关内以民用建材、装饰材料为主的专业市场；但由于受到区域和规模的相应限制，大市场整体布局分散，还没有形成集中规模

6、化经营，虽然各区域业已形成一定规模，但是由于业态分布凌乱，市场仍需要集中一条龙供给的具规模化的专业广场，这也是各区域中小型建材、装饰、家居市场经营不景气的原因之一。0便利店大量便利店散布于深圳的闹市和社区，但目前呈规模化经营的仅7.11便利店。便利店是深圳零售商业不可或缺的组成部分，规模化连锁经营的便利店有一定的市场空间。4、消费市场根据中国社会科学院的调查结果，深圳特区内15岁及以上年龄的180万人口中，办事员、个体工商户和商业服务人员三个阶层，共占了总人口的47.7%,即86万人，另据深圳市统计局的调查结果，月收入5000元的家庭属于典型的中等收入家庭。由此可见，这些中等收入家庭是深圳消费

7、市场中的重要组成部分。5、投资、经营市场0新时期商业物业发展趋势与展望深圳房地产业走过了沸沸扬扬的2OO3年，仔细体会别有一番滋味。在众多热点中，商业地产的开发无疑是其中最大的亮点之一，2OO4年的商业地产趋向专业化。0投资型商铺成为热点最近两三年，以商铺为首的商业地产成为房地产业投资的新热点。它的出现是房地产开发的必然趋势，是商业地产开发水平提高的重要表现。商业地产的开发，己经从原始的配套型物业转变为一种新的市场形态，并己经形成自己相对独立的市场空间。显而易见，商铺投资热的形成，其中日渐成熟的商业环境、高额的投资回报应是关键因素。尤其是像北京、上海、广州、深圳等国际大都市，商业活动将日趋频繁

8、和兴旺。对于发展商而言，从商业地产特点来看，不能局限在简单的商铺上。随着商业环境的成熟和不断发展，对商业地产的整体经营才是最终成功的关键。现行的“点式”开发商铺的市场行为，虽然目前仍然拥有较好的市场前景，但是这种做法很容易形成项目后期销售、经营管理等诸多方面的问题，不容易把好铺做旺，对于开发商、投资者都存在潜在的危机。因此，把商铺开发从独立商铺上升到整体经营，以至开发大型商厘和综合性商业物业是市场的必然趋势，并且能为发展商带来非常可观的利润空间。0应充分考虑到市场需求随着现代商业的不断发展，大型购物中心、大型超级市场等形态将成为零售市场的主导者，而此类形态也与房地产开发存在着紧密的联系。在美国

9、、新加坡、日本等商业发达地区，都拥有一流的集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、服务等于一体的大型购物中心。在房地产和商业环境较为成熟的广州，已经拥有像天河广场、广百广场等大型购物中心，成为当地商业地产的航母，发展为城市新的坐标，对整个城市的发展起着举足轻重的作用。0专业化有助于提高产品竞争力商业地产的开发，不能简单地等同于普通住宅地产的开发。一个商业地产项目从立项建设到开始经营，涉及到建筑规划、市场定位、主题定位、装饰装潢、商品布局、商铺间隔、宣传推广、招商销售乃至开业后商场的经营管理等诸多内容，其操作难度明显高于普通住宅地产。只有把握好每一个环节，通过一系列的操作，才能实现项目自身素质的提高和飞

10、跃，在激烈的竞争中脱颖而出。因此，专业化的商业地产将指导项目的策划和建设。对于一个成功的商业地产项目而言，关键因素应在于准确的市场定位和良好的经营管理。市场定位是项目前期运作的重点，准确的定位可以给项目提供一个独特、鲜明的个性。项目定位传达的是项目的精髓、项目的主旨。定位不准，项目就很难适应市场，甚至难以生存。良好的经营管理则是一个商业项目拥有持久生命力的保证。没有良好的经营管理，很可能出现项目初期销售、租赁火爆，但维持不了多长时间就会人去楼空，经营惨淡。因此，只有踏踏实实地做好项目的后期经营管理工作，才能使项目得到市场的认可，从而创造出高额的利润和良好的信誉。商业地产的开发是一个城市房地产开

11、发的重要组成部分。通过专业化的策划和操作，把先进的商业模式带进来，将成为2OO4年商业地产的重点。0休闲景观给商业地产带来福音放眼新开发的商业地产项目，都非常重视环境规划、景观建设以及休闲氛围的营造。可以说，商业地产界，景观环境开始受到了前所未有的重视，成为发展的一大趋势。与此同时，这些各具特色的休闲景观也为商业地产项目带来福音。太古购物广场就比较具有代表性，“以人为本”的个性化规划设计，集购物、情景步行为一体，给人流畅、宽松的感觉。同时配置室内外照明设施和室内清风交换系统，使购物环境更加舒适惬意。现在的人无论是购物，还是休闲娱乐，都特别讲究环境、一些经营者在接受采访时如是说。0商业地产要满足

12、不同消费群的需求现在的商业设施趋于综合性发展，而不再朝单一体发展，多以业经营为主，多种经营为辅。在国外，有的超市就建在温泉旁，人们购物累了，便可以去泡温泉、就餐、甚至看电影。现在，不同的人有不同的需求，个人本身也有多种需求，因而单一的业态很难经营。如果在一个商业场所，有多种商业业态在一同经营，便可以满足不同群体的需求，一家老少都可以找到自己的去处，以及满足个人的多种需求。这样就要求商业场所具有优美的环境和良好的休闲娱乐设施。0全新口岸用景观来提升价值商业地产设计景观休闲设施，表面上看，会增加成本，减少商铺面积，但长远看，却能营造持续的人气。在商业场所各个楼层设置雕塑、水景、厅廊及休闲椅，增加人

13、们的活动内容，为整个场所带来人气和商机，从而使“黄金口岸”不仅仅局限于底楼临街商铺，由于经营门类不同，四楼的生意可能都比一楼好，改变人们传统的“金铺”观念，进而提升整个商业场所的价值。据了解，日本的大型商业场所在规划设计中，已不再特别看重临街口岸，有的甚至将人流、物流及交通通道以外的临街面封闭，而特别注重商业设施内部人流方向的组织，空间的变化，神户的“马赛克”商业中心临街面只有很少的铺面，其余设计成半地下车库，一楼以上才是商业铺面；东京“维纳斯”城堡临东京海，临街面没有一间铺面，内部空间设计却十分丰富，层次变换无穷，甚至将地铁站引入其中，人气、商气非常浓厚。0休闲景观要满足人文需求过去的商业场

14、所最普遍的是以街为市，主要是满足老百姓购买柴米油盐酱醋茶，而传统的大商场大百货公司呢，都没有专门休息的地方，就更说不上娱乐了，这两种商业形态都不能满足现代人的需求。过去，人们以物质满足为主，去商业场所就是为了买东西，而现在则讲求物质、精神、文化、教育方面的满足，不仅要去购物，还要去逛街，饿了就要吃饭，累了还要坐一坐，看看电影，因此就需要一个集商业、娱乐、休闲、餐饮为一体的环境，而不只是买东西的场所。因此，现代城市的综合商业场所就要能满足人们精神、文化和物质的需求。商业设施讲究景观环境，这是商业界和房地产界出现的新动向，必将成为一大新趋势。商业地产也会很快走到这一步，设计将注重环境规划，开发将致

15、力于打造景观，营造休闲娱乐氛围。与此同时，商业地产的环境设计也将成为一大新的建筑设计门类。研究人的心理特点，商业设施设计融入人文关怀，迈向人性化，更适合人们购物、休闲、娱乐等活动，满足人们购物以外的心理需求。6、新时期商业物业选址及建筑设计原则“天时”、“地利”、“人和”都会直接影响企业的经营。“天时”是指商家对投资时机的把握以和经营过程中对时令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧，包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。而“地利”也是一个非常重要的因素，属于建筑策划的范畴。店址选择适当，占有“地利”之势，广泛吸收消费者促进销售，实现更好的经济效益。城市商业活动是以追求最高利润为目的，这是商

16、业设计与布局的经济原则。同时，顾客是商业活动过程中不可缺少的重要组成部分，因此，建筑布局与城市人口分布形态密切相关。城市商业中心的形成和发展是城市、社会、经济和科技等领域综合作用的产物，按其相互作用的规模和范围的层次来分，可分为宏观的社会经济影响，中观的空间区位条件和微观的空间模式三个不同的层次。商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。7、商业设施的选址应该考虑以下因素：（1）客流规律（2）交通状况（3）商业环境(4)地形特点(5)符合城市规划要求。(1)客流规划是商场最重要的因素0以消费为中心从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；0