沈阳万盛综合楼项目市场报告.docx

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1、N $ 4号郝力熊痛卜出腐02*0708*2324*3132*4950*54第一部分沈阳市简介第二部分沈阳房地产市场综合分析第三部分沈河区及中街简介第四部分区域竞争市场分析第五部分 项目投资分析第一部分沈阳市简介自然概况1、地理位置沈阳（曾名盛京，奉天等）位于中华人民共和国东北部，是辽宁省省会所在地，地处东北三省与关内连接交通枢纽的咽喉要 道，界于东经122 25, 09 -123 48道，北纬41 11 5, -43 02, 13之间，东西宽115公里，南北长205公里,有着极为 重要的地理位置。沈阳地处辽东半岛开发区腹地，在半径150公里的范围内聚集着钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、煤电

2、之城阜新、化纤 之城辽阳、煤粮之城铁岭，构成以沈阳为中心的经济圈和城市群。以沈阳为轴心，港口城市大连和营口为前沿，以轻工之城盘锦 为两翼，组成实力雄厚的辽南经济区，是东北地区出入海关的必经之地，是规划中的东北欧亚大陆桥首站。2、交通状况沈阳是东北地区的交通、通讯枢纽。五条国家级公路，六条省级公路，沈山、沈丹、沈吉、哈大等6条铁路干线从沈阳向四 面八方延伸。沈阳桃仙国际机场60多条航线可通往国内各主要城市和香港及俄罗斯、日本、韩国、朝鲜等国家和地区。可与世界 上150多个国家和地区进行电话直拨、电传、传真等通信联络。3、土地资源沈阳市土地总面积12980平方公里,除东部偏低的丘陵外,其余皆为辽河

3、等冲积平原。地处北温带属受季风影响的湿润和半温 润暖温带大陆性气候，年平均气温6. 8、8.0,夏季最高气温超过30,冬季最低气温-20以下。全年平均日照时数2600小 时，平均降水量650亳米，平均无霜期150天。全市水资源总量可达30亿立米,其中地表水10亿立米地下水20亿立米。主要矿 产资源有石油、天燃气、煤、铁、石灰石等。4、城市规划沈阳辖九区一市三县，有中心区和平、沈河、大东、皇姑、铁西五区以及苏家屯区、东陵区、新城子区和于洪区、浑南新区。新民市（县级市）、辽中县、康平县及法库县亦归属沈阳行政区。其中中心区面积163. 3平方公里。经济概况1、经济现状沈阳是中国的历史文化名城，是满族

4、和清王朝的发祥地，至今完好的保存着清王朝满族风格浓重的宫殿等遗迹。以历史文化 资源为基础，特有的自然景观为依托，以周边的城市为半径，以观光、购物为主要内容丰富多彩的旅游资源200余处。沈阳是全省的商贸中心，是东北地区最大的物资集散地和贸易中心。繁华的太原街、中街商业区闻名遐迩，大型的集贸市场 遍布全市。中兴沈阳商业大厦、五爱市场等商场和专业市场闻名全国。商品流通规模宏大，市场容量和社会商品的流转量居东北 各市之首，中心市场作用突出。沈阳是东北地区最大的商品集散地。全市已初步形成了以国家级市场为龙头，区域性市场为骨干, 初级市场为基础的商品市场体系。各类消费品批发市场达500余处。生产资料市场有

5、54处，并形成了钢材、木材、煤炭、金色金 属、机电和化工等一批具有较强吸引和辐射能力的专业市场。生产要素市场达43处，科技、人才和劳动力市场已成为国家级要素 市场。同时，沈阳金融市场已被中国人民银行确认为全国8大城市资金融通中心之一。沈阳已成为东北地区最大的资金、物资、 信息、人材的交流中心。沈阳工业基础雄厚。在全国164个工业行业中，沈阳有142个，其中机床、通用机械、输变电、制药、电子、航空航天等行 业在全国均占有明显的优势。沈阳智力资源丰富。沈阳拥有58万科技人员，400多个各类科研院所，30所高等院校。同时，还有150万训练有素的产业大 军，综合科技实力仅次于北京、上海，居中国第三位。

6、2、经济发展2002年，全市实现国内生产总值1400亿元，比上年增长13. 1%。其中，第一产业实现增加值83. 6亿元， 增长8%；第二产业实现增加值615. 2亿元，增长14.6%；第三产业实现增加值701.2亿元，增长12. 5%o第二产 业对经济的拉动作用增强，三次产业结构进一步优化。一、二、三产业占国内生产总值的比重分别为6.0%、43. 9%和 50.l%o去年1-12月份，沈阳共实现国内生产总值1600. 3亿元，同比增长13. 7%,增幅超过14%,成为沈阳市经济发展10年增幅最高 的一年。另外，沈阳去年实际利用外资、规模以上工业总产值增幅还在15个副省级城市中名列第一，固定资

7、产投资、出口总额等 几个指标也进入了前三名。2003年被沈阳市委、市政府定为“项目年”，全市共引进销售收入500万元以上的国内企业（项目）43个，总投资977亿 元。全市已开工建设的3000万元以上的项目788个，总投资1324亿元。在这些重大项目中，宝马轿车、科希芯片成为领头项目。 另外，去年沈阳工业增长对GDP的贡献率达到64. 6%,成为沈阳经济增长的主要拉动力。2001-2003年沈阳市GDP （单位：亿元）三、人民生活1、2002年，全市人口出生率为6.62 %o,比上年上升0.22个千分点；死亡率为5. 77 %。，上升0.22个千分点；人口自然增长 率为0.85%）,与上年持平。

8、年末全市总人口达688. 9万人（户籍人口），比上年减少0.4万人。在总人口中，市区人口 488. 7万 人，县（市）人口 200.2万人；农业人口 250. 6万人，非农业人口 438. 3万人。2、就业2002年末全市城镇单位从业人员110. 9万人，比上年末下降8. 2%。在岗职工106. 2万人，下降8.1%,其中第一产业1.2万 人,比上年下降7. 7%；第二产业46. 6万人，下降11. 6%；第三产业58. 4万人，下降5.0 %。在岗职工中，国有经济单位65. 7万 人,减少8. 8万人；集体经济单位12. 2万人，减少3. 3万人；其他经济单位28. 3万人，增加2. 8万人

9、。年末城镇私营、个体劳 动者74.1万人，比上年末增加7. 4万人。全年城镇安置就业与再就业人员18. 3万人。全市通过实施就业技能培训，加强劳动力市场建设等措施，开发就业岗位12万个。到2002年末，全市离岗职工为37. 8万人。据劳动部门统计,年末城镇登记失业人员13. 9 万人，登记失业率为4. 9%。3、居民收支、工资及人均储蓄城市居民收入稳步提高，生活质量明显改善。据抽样调查统计，2002年，城市居民人均可支配收入达7050元，比上年增长 10. 4%；人均消费支出6074元，增长10. 1%。用于吃、穿、用等“生存型”消费支出下降，居住、交通通讯、教育文化娱乐等“发 展型”、“享受

10、型”消费支出增长，使恩格尔系数由上年的38. 8%下降到2002年的37.3%。农民生活继续改善。2002年，农民人 均纯收入达3500元，增长8. 4%；人均生活消费支出1978元，增长1.7%。职工工资收入继续提高。全市在岗职工平均工资为13073 元，比上年增长16. 5 %。储蓄稳定增长。全市城乡居民人均储蓄存款余额达17619元，比上年增长14. 8%。4、居住水平城乡居民居住水平得到提高，拆迁安置政策进一步完善。2002年，城镇新建住宅460. 3万平方米，增长3. 6%,年末人均住宅建筑面积由上年的18. 31平方米增至19. 12平方米；农民人均住房面积由上年的22. 78平方

11、米增至23. 02平方米。第二部分沈阳房地产市场简介2002年沈阳房地产发展概况1、沈阳房地产市场持续升温近一年来，沈阳房地产市场持续升温，不仅房地产开发投资增幅较大，同时销售速度大于开发速度。这是记者从3月3日沈阳市政府召开的新闻发布会上获悉的。沈阳市政府发言人常明说，2 0 0 3年该市固定资产投 资实现了高速增长，其中房地产开发投资增幅居首位。全年完成房地产开发投资1 7 7. 3亿元，比上一年增长5 2.8%, 占全市固定资产投资的比重由上年的2 8. 8%上升至3 0. 4%,成为拉动沈阳投资增长的新亮点。据介绍，去年，由于该市利用外资的大幅增长，外来人口大批涌入，以及城市居民收入的

12、增加，住房已成为人们重要 的消费热点。同时，沈阳市的商品房价格一直在全国的均价以下，极具增值潜力，因此，房地产市场一直被业内人士看好，市场价格稳中有升。2 0 0 3年房地产开发与销售实现了同步快速增长。统计数据表明，去年全市商品房施工面积为1 7 38. 8万平方米，比上年增长4 0. 4%；商品房销售和预售面积4 0 9. 9万平方米，增长9 6 . 8 %。沈阳市的购房群 体正在扩大，由原来的高收入家庭转入中、低收入家庭，普通居民成为购房主体，中、小户型成为市场抢手货。2 0 0 3年, 沈阳市城镇人均住宅建筑面积已达到2 0. 1 2平方米，比上年增加1平方米。2003年沈阳房地产交易

13、的最大成果是：沈阳市商品住宅和二手房交易面积双双突破了 500万平方米大关。据沈阳市 房产局统计，2003年，沈阳市商品住宅预售合同备案面积达518.2万平方米，二手房交易面积达553.3万平方米，在沈阳 市的房地产市场发展历史上同时首次突破了 500万平方米大关。据沈阳房产局介绍：“沈阳房地产交易市场3年来实现了 商品房和存量房交易面积一同跳过200万、同时触摸400万、双双突破500万。”另据统计，截至去年底，沈阳市商品房的空置率约为9%,处于一个合理的空间。沈阳市的商品房平均价格为每平 方米2915.9元，其中，商品住宅的平均价格为每平方米2752.7元。商品住宅平均涨幅为6%左右。城市

14、居民的房价收入 比为9.18?1,居民的购房支付能力与房屋售价保持平稳协调。沈阳房地产交易所呈现商品房与二手房交易并驾齐驱的局面, 表明了购房需求总体上处于平衡，房地产二、三级市场实现了有效联动。从中可以看出，沈阳的商品房销售面积已接近南京、成都、大连等同类城市的领先行列；而在存量房交易方面，则远远领先于哈尔滨、长春、大连、郑州、成都等同类城市。2003年，沈阳房地产投资总计177.3亿元，同比增长了 53%。国内外开发商大举进入沈阳房地产市场。强劲的投资给住宅市场注入了强大活力，沈阳已成为房地产投资的一片热土。（表一）表一：500040003000200010000从商品房的价格上来看，沈阳

15、市商品房价格持续平稳，2000年到2003年我市商品房每平米平均价格分别为2790元、2994元和2908元，价格比较平稳。这种发展趋势是符合市场经济发展规律的，这恰恰是房地产业景气的重要标志之一。（表二）单位：元/平方米与此同时，沈阳市城市建设进入新一轮加快改造的发展时期，给住宅建设和消费带来新的机遇；房改不断深入，住房金融信贷的大力支持，使个人购房成为市场主体。这些利好趋势正展现出沈阳房地产市场持续发展的旺盛势头。2、市场需求概况 从住房销售面积看。据2002年底的统计，商品住房销售面积的分档比例是：100平方米以下的占15. 6%, 101至120平方米的占23%, 121至150平方米的占34. 8%, 151平方米以上的占27. 1%；口 151 平米该表表明沈阳房地产 市场上，目前以销售大户型 占绝对优势，中小户型显得 非常缺乏，100平方米以下的户型只占到15. 6%,主要原因是此类户型的供应在市场上同样缺乏。从住房销售价格看。商品住房销售面积不同价格的分档结构比例是：每平方米2000元以下的占29. 8%, 2001元至2500元的占21. 8%, 2501至3500 元的占27. 6%, 3501元至4500元的占16.