某超高层城市综合体物业管理.docx

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1、某超高层城市综合体物业管理超高层城市综合体的词意解释：城市综合体（英文:HOPSCA,即：Hote1OfficexParkxShoppingMaI1Convention.Apartment,经在英文网络上查询考证后,这个说法仅见于国内广告。英语中通常用comp1ex指代这个含义，如MarinaCitycomp1ex）是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的城中之城（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。但是随着时代的进步，越来越多源于城市综合体运作模式的综合体建筑不断演化出来，它们的功能比狭义意义上的城市综合体少，根据不同功能的侧重有不同的称号

2、，但是可以都属于城市综合体。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。城市综合体与多功能建筑的差别在于，多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。超高层建筑指40层以上，高度100米以上的建筑物。中国民用建筑设计通则GB503522005规定：建筑高度超过IOOm时，不论住宅及公共建筑均为超高层建筑。在我国，民用建筑按地上层数或高度分类划分应符合下列规定：1住宅建筑按层数分类

3、：一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层以上为高层住宅；2除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者为单层和多层建筑，大于24m者为高层建筑（不包括建筑高度大于24m的单层公共建筑）;3建筑高度大于等于IOOm的民用建筑为超高层建筑。超高层城市综合体,就以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的，建筑高度为40层以上，高度100米以上的建筑物。从物业管理角度来看，你可以理解为：1属于一个整体的建筑项目,主要配套设备设施为同一套系统，例如供水供电、消防、外立面，包括市政申报、物业服务等（政府相关法规是这么制订的

4、）；2、体量非常大，一般20万平米左右起步，很少有超过40万平米的;3、业态分布种类多，一般的超高层城市综合体，位置都在所在城市的繁华都信CBD区域，配置基本上为商场、写字楼、酒店、公寓、住宅、高档会所等；4、开发周期长，一般都会分期分批交付使用；5、配套设施多且庞大繁杂，尤其是停车场，一般都为超大型地下多层停车场；6、动态流密集，人流、车流、物流等，构成汇流。7、物业服务需求多样化，根据不同使用功能，需要不同服务标准及要求。扯了这么多,下面书归正传,就本人多年的从业经历,从物业管理角度，剖析超高层城市综合体的物业管理细节，与各位同行及有兴趣的朋友一起探讨。首先，跟在大学写毕业论文一样，需要拟

5、一个提纲，在这里叫目录吧。叙述的JI质序将会从整个建筑物业管理需求的开始和后期开头，慢慢与大家一起交流。一、物业管理服务的模块设置：1、根据功能定位2、根据需求定位3、根据标准定位二、物业管理的人员要求：1项目总2、部门经理3、员工4、各部门的入场次序及意义三、后期的物业管理：1物业管理类型2、根据物业管理类型需要配备的机构3、将来物业管理发展模式的趋势分析四、物业的前期介入：1、规划设计阶段(1)项目功能定位的物业意见(2)项目使用需求的物业意见(3)项目施工场地规划的物业意见2、建筑主体结构施工阶段(1)施工现场管理物业意见(2)主体结构施工过程中的预留物业意见(3)屋顶平台及屋面结构物业

6、意见3、建筑安装阶段(1)设备选型及配置物业意见(2)设备安装物业意见(3)设备适用区域划分物业意见4、建筑装饰阶段(1)外立面物业意见(2)内外装材料及工艺物业意见(3)成品保护物业意见5、建筑施工收尾阶段(1)外围景观及道路物业意见(2)外围地下管网配置物业意见(3)绿化品种及造型物业意见6、建筑配套完善阶段(1)大厦导引识别系统(BI)建议(2)大厦视觉识别系统(VI)建议(3)大厦动态管理设施设置建议(4)停车场设置及管理系统建议五、项目申报物业配合1物业服务费用测算2、物业服务合同编写3、物业用房位置及面积确定六、项目销售物业配合1关于物业方面的销售说辞2、销售合同中物业服务承诺的审

7、核3、销售附加条件中的物业相关事宜七、交付准备阶段1交付形式物业意见2、交付场地物业意见3、交付过程物业意见八、交付过程中的物业工作1档案资料收集整理建档2、交付问题跟踪处理3、与业主的服务关系建立九、交付后的物业工作1、二次装修管理2、入住管理3、各项物业服务的逐步展开十、物业服务1客户服务(1)房务管理(3)费用管理(4)档案资料管理(5)信息收集沟通反馈2、设备管理(1)运行管理(2)维护保养(3)对客维修服务3、安全管理(1)秩序维护(2)消防管理(3)突发事件应急处理4、环境管理(1)日常保洁(2)绿化管理(3)日常消杀十一、物业服务品质提升三阶段1交付阶段2、装修阶段3、入住后十二、业委会相关1、资料整理上报2、人员筛选3、章程拟定4、选举及备案十三、财务管理1主营业务收入及支出2、营业外收入及支出3、年度财务预算及实施十四、外部关系建立及维护1建立及沟通2、日常工作配合3、各种社会公共资源在物业管理工作中的利用十五、行政管理1、员工手册2、服务规范标准及作业指导书3、企业文化建立十六、超高层综合体与普通建筑对物业服务的不同需求差异十七、结束语