某房地产公司跟投管理实施细则.docx

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1、某房地产公司跟投管理实施细则第一章总则第一条为了充分调动集团员工的积极性，进一步提升获取项目的质量和项目运营效率，促进员工由职业人向事业人角色转变,与集团事业共同成长，特制订本制度。第二条本制度将项目运营效益与跟投员工的个人收益直接挂钩，实现收益共享、风险共担。第二章管理机构第三条集团成立“项目跟投管理委员会”，委员会成员为董事长、副董事长、总经理、运营副总、工程副总、营销副总、财.务副总及项目负责人。在实施中委员会成员如有变动，由集团另行公布。第四条“项目跟投委员会”对员工组成的有限合伙企业、员工跟投项目，在投资决策、投资管理、经营管理、风险控制、利润分配、投资进退、纠纷解决等“跟投”制度涉

2、及的所有问题拥有最终裁决权。第五条在设立有限合伙企业时，应将“项目跟投管理委员会”享有最终裁决权写入合伙协议，如有争拗，先友好协商解决；若解决不了，按照相关法律解决。第三章跟投项目第六条跟投项目范围适用于集团2018年12月31日后新拓展的销售型项目。第七条如因政策、环境或其他事项导致在本制度规定的跟投范围内的个别项目不适合跟投的情况，必须经过集团项目跟投管理委员会审议后不执行本制度。第四章项目合伙人与金额第八条项目合伙人包括强制跟投人员和自愿跟投人员。其中，自愿跟投人员可以自主选择申请成为强制跟投人员或者自愿跟投人员。第九条集团董事长、副董事长不参与项目跟投。第十条在按照本制度规定的项目合伙

3、人合计持有跟投项目股权限额内，首先满足强制跟投项目合伙人的跟投，满足强制跟投合伙人的跟投后，如有剩余股权的，方可由自愿跟投合伙人进行跟投。第十一条跟投资金由项目合伙人自行筹集。第五章跟投方式与出资管理第十二条集团成立由项目合伙人发起的虚拟股权架构的有限合伙企业，有限合伙企业是集团跟投项目的投资主体。一个有限合伙企业跟投一个项目O第十三条有限合伙企业由集团总经理，计划运营副总担任合作企业的负责人，集团计划运营管理中心负责有限合伙企业的日常管理、沟通与协调、财务管理、收益管理等事宜，并指定专人统筹管理具体事宜。第十四条有限合伙企业的合伙协议，由计划运营中心牵头拟定,人力行政中心（法务）参与，项目跟

4、投管理委员会审批。第十五条有限合伙企业按照项目合伙人投资方案的规定投入资金，不承担追加投资责任；有限合伙企业优先享受跟投项目收益分配，并承担跟投项目的经营风险和亏损风险。第十六条有限合伙企业不能是跟投项目的大股东，不参与项目管理与决策表决、不向项目公司派驻董事及管理人员、不影响项目的对外合作、放弃跟投项目股权的优先购买权。第十七条计划运营中心负责拟定各跟投项目的跟投实施方案（包含强制跟投人员、自愿跟投人员、跟投额度等），项目跟投管理委员会负责批准各跟投项目具体跟投方案。第十八条在进行跟投项目投资决策时，需测算为完成跟投项目开发经营各方股东投入项目公司的资金最大值，即股东资金峰值。股东资金峰值由

5、项目跟投管理委员会批准。股东资金峰值，按照项目启动会所确认的项目资金峰值作为项目总份额。有限合伙企业投资资金由投资人自行筹集，有限合伙企业投资份额之外的资金需求由集团负责出资。第十九条每个跟投项目中集团自有资金投资占比为85%以上，有限合伙企业持有的跟投项目股权比例不超过15%；其中集团跟投占比不超过5%,项目公司跟投占比为不超过10%,如需超过须经项目跟投管理委员会批准。第二十条项目合伙人的跟投资金需在项目投资决策会后的三个月内，按照项目资金投入的安排，与跟投项目其他股东的资金同步出缴到位。具体时间节点按项目跟投实施方案的规定执行。第二十一条项目跟投方式，可以依据国家相关法律法规，由项目跟投

6、管理委员会适时调整，但本章原则依然试用。第六章项目分配与退出机制第二十二条跟投项目满足货值（含所有可售物业和长租物业）计算的去化率达到80%和经营现金流为正（不含贷款资金，但含利息支出）且预估经营性净现金流会持续为正的情况下，方可预分红。第二十三条若跟投项目属于分期开发，按照分期来单独计算去化率和经营性现金流，分期由集团计划运营中心在前期策划阶段予以界定，一经界定，不得因后期经营不善等原因更改分期范围。对于分期开发的土地成本，由财务管理中心选择合理的分摊方法分摊土地成本。第二十四条在首次预分红之后，有限合伙企业可每半年申请一次预分红。个人可以选择将预分红金额继续跟投至其他项目。若跟投项目在开发

7、后期净利润发生重大减少，导致有限合伙企业前期已预分红大于最终累计实际可分红数额，由各股东退回。第二十五条计算预计净利润时，应充分考虑未售资产未来销售时的亏损，需把未售车位、商铺、综合楼等成本的一定比例(1O%W)分摊到可售商品房，未售货量若预计会亏损，也需要合理预估亏损金额，并调减已签约的预计净利润；同时，应充分考虑交楼和工程维修所带来的成本增加，具体比例由成本管理中心拟定，经项目跟投委员会审议，报董事长审批。第二十六条项目所有建设工程已经竣工、已结算完毕，且可售商品房已销售95%、已销售的商品房交楼率达95%时，分配总利润的95%；项目清算时,分配总利润的IOO虬第二十七条当跟投项目可售商品

8、房销售95%后，有限合伙企业可向大股东提出退出申请，将股权转让给大股东。折算原则为:未售5%的存货中，车位、车库、营销中心、综合楼按成本价的5成，其他商品房以成本价的8成折算，有争议的部分交项目跟投管理委员会决策。第二十八条人员工作关系变动相关规定（-）员工离职1、员工个人在与集团及分子公司终止劳动关系时，必须退出其参与的跟投项目；2、退出时，若跟投项目预测有盈利，则可退还其投资本金，按已投入本金的7%的年化收益率计算退出收益（含个人所得税）；3、若已享受预分红，且预分红小于已投入本金和7%的年化收益率计算的收益，按差额补给员工个人；4、若预分红大于按已投入本金和7%的年化收益率计算的收益，则

9、多出的部分员工不再退回；5、退出时，若跟投项目预测有亏损，该员工按照其投入的资金占股东总投入的比例来承担亏损份额，退回给员工的本金需扣减其承担的亏损份额。（二）员工工作调动安排1、与集团及其所辖任一分子公司存在劳动关系的期间，因集团内正常工作调动，可以选择保留或退出原来的跟投项目；2、选择保留股份的，则可继续享有跟投项目的股东权益并承担相应的义务；3、选择退出股份的，退出时可退还本金，并按其投资期间的整个项目已去化比例等方式确定截止时间段预计净利润，并享有该期间相应的分红。（三）跟投项目主要管理团队发生变更1、若在建跟投项目负责人或团队其他强制跟投人员变更的，只要跟投项目未结算，继任项目负责人

10、或团队其他强制跟投人员需按集团相应岗位最低投资额的要求跟投；2、若原有项目合伙人已用足15%的持股比例上限，则由集团额外批准一个投资比例给继任项目负责人或其他强制跟投人员。继任项目负责人或其他强制跟投人员可享有其在职期间销售所对应的收益权和分配权；3、若在建跟投项目为亏算，则由集团重新核定项目净资产，继任项目负责人或其他强制跟投人员按照净资产入股。（四）员工特殊需求（如疾病，或意外身亡等）安排1、对于因重大疾病、死亡等特殊原因需退出股份的，对于盈利项目，由员工提出申请，经项目跟投委员会审批后，可退回投资本金，并按其投资期间整个项目已去化比例等方式确定截止时间预计净利润，享有该期间相应的分红；2、若项目预测有亏损时，则该员工应按其投入资金所占股份比例来承担相应的亏损，退回员工的本金需扣减其承担的亏损金额;3、项目合伙人可向“项目跟投管理委员会”提出申请，经审批通过后即可退出。第二十九条本制度执行过程中如发现较为严重的违规项目或违规人员，经项目跟投委员会批准，可以要求上述违规项目的全部投资员工或违规人按原始出资金额退出，并保留对上述违规人员追究相关法律责任的权利。第三十条员工持有的跟投股份不得转让给第三方。第七章附则第三十一条本制度的制定、修改、补充均须经项目跟投管理委员会同意，报董事长审批。第三十二条本制度由集团计划运营中心负责解释。