海南某花园酒店改造可行性研究报告.docx

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1、第一章 项目概况第一节 项目简述、项目名称：海南某花园酒店总本五星级达标改造工程二、项目编制单位：海南省城乡规划设计研究院三、项目主管单位：海南某花园酒店有限公司四、项目申报单位：海南某花园酒店有限公司五、项目建设单位：海南某花园酒店有限公司六、项目法人：*（海南某花园酒店有限公司董事长）七、项目计算期:长期（经营期），含建设期8个月八、项目主要建设内容及规模：利用某花园酒店大堂、两厢客房中置空地约2520 M2,以弦索钢结构2324M2穹顶围合大堂一中庭一客房共享空间，改造大堂吧，形成精品屋、艺术走廊、书吧等功能配套，扩建客房1560M2,并改造设备、设施，使100间客房达五星级标准，形成中

2、庭1200M2绿地绿化及约300个餐位餐饮区功能。通过改造可年增约1088.3万元收入，有较好的经济效益和社会效益。九、工程总投资：约1950万元。资金自筹。第二节 项目申报单位简况某花园酒店位于南疆市某园区某路5号，是某集团有限公司直属的某会配套酒店。总占地71.05亩，现形成总建筑规模约30000 itf；有客房295套（间），餐位620余人，会议规模400人，同声传译设备150套，及相应的娱乐、健身、体育综合配套服务设施。酒店建成营运5年多来，在某集团领导支持下，在经营管理和建设扩展两方面做出实绩。1、经营管理：酒店以“开拓创新，追求卓越”理念，在经营管理上下功夫探索新路，针对某会后，南

3、疆地区旅游饭店业市场滑坡,恶性竞争的局面，走出去学习，抓内部培训，提高管理水平和员工素质；如员工大专以上学历就由8%上升至16%,综合持证率约达80%o酒店的经营方针定位于：管理服务达到规范、优质特色；特别在人性化服务上创新，创新出品牌和知名度。酒店运营5年多来，已创收7000多万元。先后接待100多个国家、地区、国际组织客人，成功地为数十次大型重要会议，数百次有影响、有档次的地区、专业行业性会议服务，获得了较好的社会效益和经济效益，使酒店成为南疆地区有特色的会议休闲度假型酒店。2、建设扩展:针对酒店为迎接某会配套服务仅用197天突击建成,功能配套不齐，工程缺陷突出的实际，在某集团公司大力支持

4、下，投资近千万拓建了游泳馆、综合馆、红土网球场等体育配套设施。改造了二号院（原某7、8招待所）。主楼兴建扬州洗浴中心，局部改造了客房、中餐厅、会议室。在完善酒店功能，提高酒店档次，提升酒店品质上取得实效。上述改扩建至2003年使效益已明显上升，初步统计2004年酒店收益至少增长19. 96%以上。第三节 项目改造的必要性随着西部大开发和面向东南亚、南亚发展良好前景的凸现，2003年南疆市提出建成“东方日内瓦”式的新城构架，催化南疆地区建设发展新路。某园地区也由于某生态城的兴建，以及“高天流云”、“公园道一号”等高中档生态住宅的建设进入发展新高潮。更佳机遇是海南省决策将中国一一东盟国际会议中心定

5、点于某园区，并由某集团承建,集团决定由酒店参与管理。因此，如何为某集团的更新拓展，与高档次会议中心（国宾馆）协调互动，新的任务和挑战摆在酒店的面前。针对新的课题，酒店认真研讨现状，外出深圳、海南调研，杳找出酒店不足与差距及阻滞酒店拓展提升的问题。深感以下矛盾亟待改进：1、酒店靠七个月时间高速建成，在总体风格，功能布局上创意与深度稍欠，酒店的外观，尤其正面环境，不足以体现“某”精神和展示“花园”格调，自然生态亲和力难以凸现。2、酒店大堂、中庭、客房、后园、室外等块未形成向心组合，未形成有机呼应和整体功能效应优势，显得分散割裂，融合感较差，缺乏整体通透。3、缺乏一个标志性的、风格特色鲜明的、起引导

6、组织作用的核心建筑功能体，在感官、体量、空间尺度、格局上起到象征性和品牌作用。4、酒店大堂及正面外围环境过硬、过冷，整片单调灰色石板和规则建筑，生硬呆板不符“人与自然和谐相处”的境界。5、一些设施，尤其客房、卫生间、车道回廊面积偏小，规格偏低,影响档次，限制升级。6、酒店餐饮缺乏一个环境舒适能同时容纳300人以上的大型用餐和活动的空间，限制了大型会议和重要活动。7、作为自然生态环境中的休闲度假花园型酒店，室内绿化生态环境必须强化，室内庭院也要显“绿”，有良好的自然生态环境，才能与酒店总体格调匹配。某花园酒店面临着社会经济多元化和新的旅游饭店业格局，以及参与中国一一东盟会议中心管理、服务新态势：

7、南疆市旅游饭店业在经历某会前狂建猛增及其后滑坡和恶性竞争过程，特别是2003年“非典”冲击后，陷入低谷。据2004年初对南疆市51家正式报评三星级以上酒店营业状况调查：（51家酒店中五星级五家占9.2%,四星级14家占23. 8%,三星级32家占63%）一是某会前猛增，造成供需失衡，严重过剩。51家酒店中，16-1 9年三年间建成开业比例占76%,而某会前南疆没有一家五星级酒店。二是出租率低，房价大幅下跌。51家酒店，入住率14.4%占21%,入住率在14. 4%33. 7%的占51. 8%,入住率 33. 7%的仅占27. 2%,而据行业标准，入住率55%左右才能持平。同时房价偏低，低于50

8、元/天的占38%,高于180元/天仅占10% ,最多的是101 180元/天的占51.3%,不仅在知名旅游城市中，就是在同类省会和大中城市中，价格也明显偏低。三是由于恶性价格竞争，导致硬件失调，待遇降低，并使高层和专业人员“跳槽”流失，管理降格，服务质量下降。四是同质化经营严重，无特色，无创新，更缺少人性化经营服务。2004年以来，南疆旅游饭店市场转暖。初步统计，2004年上半年客流量同比增长12.7%,收入同比增长2位数以上，市场组织结构多样化，特别休闲度假客人猛增。客人在昆逗留时间平均增加0.27人/天，专业性会议率急升30%以上。2004年下半年保持增长势头，7-8月曾有“百万大军入昆避

9、暑”的真实形式象报导。至11月，客人仍有增无减，旅游饭店入住率平均已过60%,高星级宾馆更高。但是南疆旅游饭店总体环境质量差，管理创新功夫不到家是普遍现象。全市现有600多家宾馆，11万多个床位，酒店过剩。房价低于全国同类市场，同质化，无特色，少人性化经营服务的格局并未整体改观。因此，某花园酒店清醒地看到新势态和新挑战局面，提出以酒店1号院主楼中庭为核心的自身改造拓展提升的任务，并得到某集团领导高瞻远瞩的指导扶持，形成了目前中庭改造拓展目标。第四节项目编制依据1、中华人民共和国国家标准GB/T 14308-1 7旅游涉外饭店星级的划分及评定2、投资项目可行性研究指南2003年9月版3、国家相关

10、规范标准及技术深度要求4、海南省、南疆市相关文件及规定5、某花园酒店经营管理基础资料6、海南某集团有限公司批准项目文件第五节 项目编制主要内容根据国家法改委对项目可行性研究报告的有关内容要求，结合某花园酒店经营、管理，改造提升酒店质量的基础资料，尤其是某花园酒店2号院改造投资及改造前后经营效益对比，对项目改造的必要性、可能性、投资环境、改造条件、建设规模及内容，资金估算和资金筹措，经济、社会效益分析等方面进行了分析论述，为项目实施提供依据。主要包括如下内容：1、对项目的必要性进行阐述2、对项目的功能定位进行分析3、对项目的建设规模及建设标准进行研究4、对项目的总投资进行估5、对项目的经济、社会

11、效益进行分析6、提出实施计划及相关措施第二章投资环境第一节大环境：西部大开发和东盟“北进”给海南带来机遇海南是山川瑰丽、物产丰富的西南边陲大省。以：“植物王国”、“动物王国”、“金属矿产王国”著称。以植物而言,海南全省有高等植物18000多种，占全国总数62. 9%,植被种类居全国第4位，森林覆盖率占全国十三分之一，珍稀植物51种，占全国34. 5%,其中12种为本省特有。野生药用植物占全国70%o1万多种种子植物中，国家重点保持物种海南有151种，占354种的42. 6%o经济作物中仅油菜就有397个品种，甘蔗种质源361个。茶属品种占世界30%,橡胶品种1100多个，蔬菜品种100多个，栽

12、种种类及变种居全国之冠，果树资源占世界栽培种属的90%,已接近我国种质的总蕴藏量。以动物论，全省野生动物仅脊椎动物即达1600余种，占全国55%O珍稀动物中一类保护动物37种，占全国38%；二类保护动物134种，占全国46%o海南的矿产资源得天独厚：全世界已知160多种有用矿产中，海南储有142种，其中探明储量居全国前10位的（如黄磷、铅、锌）达54种。水力和地热资源的可开发量均居全国第2位。神奇美丽的自然风光造就“七彩海南”：有石林、土林、沙林、热带雨林，又有雪山、火山、圣山，包括迄今未被人类征服的处女峰一一梅里雪山；有名列世界前茅的怒江大峡谷和著名的大峡谷一一虎跳峡，还有热海（沸泉）、温泉

13、；有九大高原明珠湖泊，南疆、大理、丽江等国家级历史文化名城，还有三江并流世界奇观，茶马古道等联合国人类文化遗产海南长期以来保持国民经济高速持续增长。20世纪最后10年，一直保持8%以上国内生产总值增长率，居全国发展最快的10省（市、区）之列。18年到2002年，海南省国内生产总值年均增长7.4%,国内生产总值和财政收入分别跃上2000亿元和400多亿元的台阶。全省城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长39. 7%和16. 3%0 2002年，全省完成国内生产总值2232亿元,2003年国内生产总值达2465. 29万元亿元。2004年是发展最佳的一年，国内生产总值预计达2920亿元，比

14、2003年年增长10. 8%,是1 6年以来增长率最高的一年，提前一年实现人均800美元目标。固定资产投资达1331亿元，经2003年（1021. 18亿元）增长30. 3%o旅游业恢复长势喜人，2004年初步统计，全省旅游外汇收入2. 81亿美元，国内旅游收入226. 78亿元，分别增长37. 6%, 17. 4%o客源市场大拓展，仅南疆机场旅客流量即达979万人次，比上年增长达39. 86虬更可喜的是：新世纪海南迎来了西部大开发良机。按照国务院实施西部大开发若干政策措施的通知及最新的国务院关于进一步推进西部大开发的若干意见（2004年3月11日）精神，海南是开发重点区域，享受优先安排建设项

15、目，加大财政支持力度，扩大对外对内开放等一系列优惠政策。2001年起，国家基础建设40%投资重点转向西部，并执行“继续加快基础设施重点工程建设”安排意见。2002年5月8日，内昆铁路正式开通，经海南的出海通道缩短了 385-400公里。同年，澜沧江一湄公河正式通航。2003年，泛亚铁路进入实施阶段。2004年10月，长达1887KM的昆曼公路最困难的老、缅段开建，2007年可全线贯通。第二节特优区位环境南疆市空前拓展和某园区域高速发展1、南疆市社会经济高速持续发展南疆市是我国首批（24个）历史文化名城之一，是海南省政治、经济、科技、文化中心，商业、交通、旅游、信息枢纽，是西南地区中心城市和西部大开发重点城市之一，是对外开放面向东南亚、南亚,建立欧亚大通道的国际交流前沿城市。南疆市的城市地位随着建设和发展，经济繁荣日益飕升。2000年以来，南疆跨入首批“中国优秀旅游城市”（54个）