房地产制度与模板 -概念设计任务书（模板）.docx

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1、XXXX项目概念设计任务书目录大纲一、项目概况41 .地理位置42 .用地性质43 .用地面积44 .四至范围45 .现场照片46 .现状地形图47 .市政道路标高图48 .基地内现状5二、设计要点详解及依据文件61 .用地面积62 .容积率及绿化率63 .建筑退线要求周边环境及车辆出入口问题64 .日照间距65,停车位66 .市政配套77 .对面积计算的影响因素88 .开口天井89 .架空层的要求810 .主入口尺度811 .景观类验收及报建要求8三、项目SWOT优、劣势风险机遇分析及建议101 .政策102 .区域意义104 .周边自然资源105 .交通设施106 .生活配套设施117 .

2、教育配套设施118 .休闲配套设施11四、市场定位111 .客户描述112 .竞争对手分析123 .标准化产品的选型建议124 .风格定位及功能建议145 .经济技术指标和产品类型配比布局及价格建议165.1 经济技术指标的建议165.2 产品类型配比布局及价格建议17五、物业管理要求181 .小区围蔽及主要出入口要求182 .地下车库车辆出入口要求183 .小区保安亭配置要求184 .社区需要设置的景观及要求185 .地方物业管理条例及法规的要求186 .物业管理分区、收费标准的要求187 .社区垃圾站放置位置及级类的要求188 .物业用房的要求18六、成本要求191 .土建工程成本要求19

3、2 .装修工程成本要求193 .园林工程成本要求19七、分期要求201 .各期用地面积指标202 .各期容积率指标203 .各期建筑密度指标204 .各期绿地率指标205 .各期建筑面积指标206 .各期地下建筑面积指标207 .各期地上建筑面积指标208 .各期计算容积率面积指标209 .各期户数指标2010 .各期停车位指标20八、工作计划2111 各期建筑面积2112 开工时间2113 开盘时间21九、概念设计要求（新增）221 .概念设计成果要求222 .概念设计进度要求233 .甲方提供附件资料24一、项目概况内容描述1.地理位置：该规划地块地处口1市，行政隶属于南沙区南北台村。（上

4、goog1e搜索地块区位图，区位图）2.用地性质：3.用地面积：规划可用地338,771oo平方米（作为基准面积和公开交易依据）。图纸描述4.四至范围：用地红线图用地红线坐标表5.现场照片：6.现状地形图：年高程系米起算基点的定位坐标。7.市政道路标高图8.基地内现状基地现状分析序号现状项目现状内容描述8.1现场状况用地界址，是否确定现场界址用地界址，是否与其他用地界址重叠场地已平整场地未平整（地上建筑物、构筑物）水体（塘、湖、水库）山体地上架空层电缆地下光缆、构筑物8.2四至东至西至南至北至8.3周边市政设施接驳永久用水永久用电市政排污、排水8.4半径公里范围不利因素嗅觉污染源（如：工业烟囱

5、、垃圾处理厂、污水处理厂、排水沟、畜牧场等）视觉污染源（如：传染病医院、墓地等）听觉污染源（如：地面轨道交通等）8.5地质概况参考周边地质资料二、设计要点详解及依据文件1 .用地面积：该地块规划可用地面积为平方米。1.1 现状地形图及电子文件，地形图测绘年限较久，不能准确反映用地现状的标高，须委托当地测绘大队重新测绘。2 .容积率及绿化率：该地块总容积率为一；建筑密度一；计入容积率建筑面积一万平米；其中各地块设计参考控规；其中住宅建筑面积在_万平米以上，商业配套不能超5?鱼，商业建筑面积在_万平米；绿地率：_,地面停车位按10%计绿化率。3 .建筑限高：4 .建筑退线要求周边环境及车辆出入口问

6、题1.1 用地东侧紧临规划路（路），建筑退让m,隔路为o可布机动车出入口。1.2 用地南侧紧临规划路（）,建筑退让m,隔路为。可布机动车出入口。1.3 用地西侧紧临规划路（路），建筑退让_m,隔路为o可布机动车出入口。1.4 用地北侧紧临规划路（无路），建筑退让m,隔路为o可布机动车出入口。1.5 用地中部由规划路（/路）分为/（南北/东西）/个地块1.6 绿化及其它建筑退线要求a.b.4 .日照间距：日照间距按照细则标准（新区/老城区）执行，日照间距为H5 .停车位：5.1 住宅：停车位个，计算原则：。5.2 商业：停车位个，计算原则：o5.3 备注：a.有摩托车位、自行车位等可置换的特别规

7、定。是否可以4个摩托车位换1个汽车停车位。b.室内外停车位有配比要求：o满足绿化率前提下尽量停地面。c.住宅架空层停车位可计入室内停车位。不考虑架空层停车。d.不设地下室的区域：oe.字母车位算个车位。f.是否可以不考虑柱子的影响，按2.1m一个车位尽排。g.提供相关验收停车位的地方规范。6 .市政配套6.1 给水是否有市政管网6.2 雨水是否有市政管网6.3 污水是否有市政管网6.4 永电进线方向6.5 消防651一梯四户，最高疏散层数18层，户门为,除一户须分隔前室外，其余户门直接开向前室是否可行；是，否O652最高疏散层数30层，合用前室的要求。653消防车道要求；消防车道的要求，是否全

8、部要求硬质铺装，是否允许隐形消防车道；是,否:消防车道需设置在建筑的哪几个边长？654扑救面、登高面及回车半径的要求；655消防通道、登高面、扑救面的绿化要求，是否可以种植绿化以及绿化高度的要求；6.5.6建筑高度54m怎样计算：6.6 燃气是煤气还是天然气6.7 人防是否有人防要求7 .对面积计算的影响因素7.1 住宅建筑，其室内空间高度3.6米，则按其建筑面积计算容积率平衡；高度23.6米、6.0米，则按其建筑面积的1.5倍计算容积率平衡；高度力6,0米，则按其建筑面积的2.0倍计算容积率平衡。7.2 现规划方案首层设落地户型，是否可争取突破3.6米层高，且按1.0倍计算容积率平衡；是，否

9、7.3 住宅首层入户大堂层高2,计入1.5倍容积率7.4 商铺层高力,计入1.5倍容积率商铺层高，计入2.0倍容积率7.5 非封闭的外挑阳台，高度跨越超过一层以上且力6.0米时，其水平投影面积不计入容积率7.6 阳台外挑力2.4米时，无论其状况如何（如高度、凹凸等），超出2.4米部分水平投影面积100%计入容积率平衡；并按照以下（*）条规定执行。7.7 封闭阳台，无论其状况如何（如高度、凹凸等），其水平投影面积100%计入容积率平衡；并按照以上a.条规定执行。7.8 外墙计算面积原则：7.9 公共分摊的计算原则：8 .开口天井的要求开口净宽24米且不6米时，开窗向天井的房间功能可表示为“储藏”

10、通过报建审查。9 .架空层的要求：10 .主入口尺度：36-40m;20-25m;11 .景观类验收及报建要求：11.1 构筑物需要报建列表：a.保安亭是否需要报建；是,否；b.更衣室是否需要报建；是,否:C.围墙是否需要报建；是,否：d.廊亭是否需要报建；是,否；11.2 无障碍通道的要求11.3 小区界线及穿越区内是否有市政功能等相关设施及政府部门要求（附图纸及说明）；114小区内现有景观资源的测量图，如主要大树，山体等：11.5 小区内名木古树的测量图（附图纸）：三、项目SWOT优劣势、风险、机遇分析内容优势劣势建议1.政策2.区域意义传统意义上的核心区域被普通认可的高档区域具有发展潜力

11、的新兴区域己纳入政府规划的待发展区域3.地形4.周边自然资源山.湖.河.海等自然资源风水宝地不良景观受污染的环境影响5.交通设施道路现状周边道路网络快速路出入口轨道交通公共交通6.生活配套设施医院肉菜市场大型超市餐饮专业市场银行其它7.教育配幼儿园套设施小学中学高等学府8.休闲配套设施运动设施娱乐设施文化设施公园.绿化等人工景观四、市场定位1.客户描述内容描述1.1开发理念1.2产品定位广州首个望海半山社区1.3目标客户群描述广州海珠、番禺、天河的小型企业主，厂企业主，中小型企业高管；南沙本地原居民，中小型企业主，大中型企业高管等，中等规模个体经商业主，公务员；东莞佛山的高收入人群，香港客户。

12、1.4目标客户群家庭月收入1.5目标客户群家庭结构23代同居；1.6目标客户群生活习惯生活节奏快，工作忙碌、应酬多，一家团聚的时间少；1.7目标客户对房屋价值的需求2.竞争对手分析楼盘名称案例一案例二案例三案例四【南沙奥园】【南沙滨海花园】【南沙境界】【南沙碧桂园】用地规模（f）产品物业类型多层、小高层、高层、别墅高层洋房、别墅小高层洋房、多层洋房（带电梯）、联体别墅小高层洋房、独栋别墅、联体别箜建筑风格（附照片）意大利南部乡村休闲风格南加洲海域风情国际化建筑风格欧陆风格园林风格（附照片）公共区域装修风格（附照片）户内区域装修风格（附照片）可售住宅面积（m2）建筑总面积：406190m2建筑总面积：58000m2建筑总面积：230000m1建筑总面积：430300m2住宅销售单价交楼标准及售价洋房：6000（1500）豪装：2000元/Itf联排：9700精装：800元/Itf独立：1800020000毛坯：洋房：4500（1000）豪装：2000元/Itf联排：10000精装：800元/户独立：15000毛坯：洋房：5000豪装：2000元nfffi:11000精装：8007Cmi合院：15000毛坯：洋房：6000（1500）豪装：2000元r联排：9700精装：800元