我国房地产行业现状与发展趋势分析、政策解读.docx

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1、我国房地产行业现状与发展趋势分析、政策解读三个差异中央现在号召大家学习科学发展观，从了解房地产发展的规律、特点的角度来解析现在的房地产市场发展。进入市场经济，市场经济是有它的规律性的，市场经济的几大规律：一个是价格规律、一个是竞争规律、一个是供求关系规律。价格规律讲的是价格围绕价格曲线上下波动。在市场经济当中，价格和价值之间的关系是：价格是不能长期脱离价值的；价格如果脱离价值肯定是要回归的。我们要遵循价格规律，按照价格规律办事。竞争规律，一个好的市场经济必然是提倡竞争的，所以很多国家颁布了反垄断法，垄断是违背市场规律的，什么时候市场一垄断，就会妨碍市场的正常发展。供求关系规律，价格一般是由供求

2、关系决定的。这是市场经济的规律，我们建构房地产市场也必须遵循这样的规律，研究这些规律，在中央提出的科学发展观当中有一条，要掌握发展的规律，把握发展当中各方面的问题，取得好的发展效果。除了把市场经济的规律运用到我们房地产市场当中的，把房地产市场当中特有的规律发表一些自己的看法。我们如何来分析我们中国房地产市场上发生的一些事情？如何预防以后房地产市场当中出现一些不正常的情况？刺激它健康发展，恐怕是有益的，我最近提炼三个方面的差异，也就是房地产市场有别于其他市场的特性。1消费品与投资品的差异在一般的市场上产品有两种：一种是消费品，一种是投资品。房地产这个产品既有消费品的特点，又有投资品的特点，它是合

3、二为一的，这就是房地产市场有别于其他市场的显著特点。大家知道最大的消费品就是住宅。我在八十年代开始研究房地产的时候，我们看了很多国外的资源，外国的学者认为，在人们的生活当中，有许多必需消费品，有百元级的、有千元级的、有万元级的。百元级的消费品就是家电，当然是以美元计算的；千元级消费品是汽车；而万元级消费品是住宅。当然现在已经是几十万元级了，美国的价格都是二十几万一套。但是八十年代研究，美国的住宅就是几万美元一套，也是相当贵的。所以，住宅的消费是我们日常最昂贵的万元级消费，但是这些是从消费品的角度来研究，所以我们在住宅的改革过程中，把研究住宅的价格、如何市场化作为一个重点。但是我们很少认识到住宅

4、也是投资品的概念。其实在市场发展过程中，住宅必然会充当投资品的角色，现在我们已经明确地看到了。去年我在英国考察的时候，听到一个故事，后来这个故事在我们的参考消息也登了，说美国有一对夫妇，现年86岁了，这老两口从小两口开始，20多岁就开始从事房地产的投资，他们的投资主要是采取买房、出租，通过收取租金来还抵押贷款，同时获得利益。经过两子精心的运作以后，从20几岁到80几岁，现在他们两口子拥有住宅800套，而且他们现在还要奋斗，争取更多的房子。所以有巴菲特这样的股神，也有这两口子这样的“房神”，通过投资房地产来获取利益。但是他的获取不是我们现在这样的炒房，而是通过租房的收益来获取。在一般的市场情况下

5、，租房不如买房，才有刚才英国这对老夫妇的赚钱，才能激发人们有投资住宅的积极性。如果说买房不如租房，那大家都去租房去了，就没有人出租了，一般情况下，都是租房不如买房，买房可以获得利益，才导致了有出租房，使得一部分人也可以租到房了，我们到目前为止，许多地方是租售比价严重脱离，是我们最近房子涨得太快的原因。正常情况下，应该是租房不如买房，出租房子的人是有所收益的。那么，现在我们看到投资品的概念，一个是长期投资，以出租物业获得租金，获得比存银行更高的回报。还有更多的是利用房地产市场的不稳定性，来获得房地产的收益，就是我们讲的投机行为。现在“投机”这个词并不是一个坏词，但是我们过去长期把投机和倒把连在一

6、起了，所以讲投机就是倒把。什么叫投机？就是投资的机会。房地产有它的投资机会的，如果开发商没有投资机会干吗？也就是现在要把长期投资和短期投资要分开。房地产产品既是消费品，又是投资品，这就是房地产市场在发展过程当中，会出现许多一般消费品市场部可能出现的问题和事情，这使得房地产市场的发展显得比较复杂。而且有时候投资品和投机品也很难分开，我现在买了一套房,我准备自己住，根本没想到要投资，但是过了几年以后，发现这个房子不符合我的要求，或者我的收入增加了，我要把它卖掉，卖掉以后知道房价涨了，赚了一把钱，这就成了投资品了。那么还有一种可能，老两口住一百多平米的房子，他们发现这房子太大了，他们就把大房卖了，住

7、小房，中间也赚了一些钱，赚的钱养老，你说这个房子是不是投资品？所以它是互相转换的。另外，投资和投机也是相互的，我也想投机一把，结果套牢了，只好先出租，所以也很难区别投资品和投机品，问题比较复杂。有时候可以界定，有时候很难界定。但是房地产是有保值增值的价值，所以它才有投资品的说法。我的老岳母有意思，她看我在搞房地产，她就跟我说，我们小时候也听老人讲过，这个房子是干什么的？房子就是哑巴儿子,它不说话，但是它给你养老用的，为什么能当养老儿子呢？房子是时间越长越折旧，越折旧越没钱，到最后成了一个残值，但是为什么最后能够保值增值呢？最后的价格比原来买的时候还贵呢？明明房子破掉了，还增钱呢？这就是一个理论

8、问题的，这就是地价和房价的关系。房价是由房和地的价格组成的。房价是越来越贬值的，但是地价是越来越上升的。涉及到房地产的投资品，主要是投资土地，因为土地的升值要比房价的贬值快，所以最终导致了房地产价格的提升。那么，为什么土地会升值呢？因为土地的稀缺性，北京现在四环以内的房子土地很珍贵，你到四环内买房子去，很少有楼盘的开发，也很少有人说我不住四环搬走了，都想住四环以内，那四环以内的房子价格能降吗？所以土地的稀缺性、土地的相对垄断性，还有一个理论就是土地级差地租，为什么现在二环以内的房子贵于三环？三环的房子贵于四环？因为有级差地租，不同地段的级差地租不一样，地段决定了级差地租。还有一个级差地租II,

9、对土地的投入越多，投入到土地上的钱必然会从土地价格反映出来，修马路、修基础设施，这个地方原来没学校，原来没商店现在有商店，原来道路不通现在通了，肯定土地价格上来。而土地为什么价格上涨呢？因为它投入了，投入有级差地租,级差地租必须反映出来，这就是土地的价值、投资品的价值，反映出来了。实际上，比如旧城的土地、旧城的房子，你如果不开发，放在那里，谁也不知道房子值钱。但是一旦开发的时候，拆迁的时候，土地的价格就体现出来，级差地租的价格会体现出来了。第一政府投入了，第二是使用者，长期占用这个土地，也会升值的,第三开发，开发了以后也会有利益的。所以旧城改造以后，土地的价格提高了，开发者、土地使用者都有了土

10、地升值的共同分享。我长期以来研究旧城改造，为什么旧城改造政府没掏钱？老百姓改善住房条件、城市面貌得到改善、开发商还可以赚钱？钱哪儿来的？地价，对于土地的投入。所以实际我们现在搞房地产这些是对土地的投资、对土地价格的投资。另外，如果你真要买房，要升值的，当然要买土地升值快、土地升值潜力大的房子，你将来可能的收获就高；第二占地多的房产项目，容积率低的项目，升值空间肯定大，比如香港金融风暴来了以后，价格下降了68%,缩水了620万，但是后来随着经济的逐渐复苏，价格升上来了，首先价格升得快的是这些高档公寓别墅，大概没两三年，价格就超过了原来泡沫的水平，但是普通住宅的房子，到目前还没有达到金融危机前的水

11、平。这就说明占地多的房子投资的价格就高。所以，大家要么不买房子要买就买好地段的房子，容积率低的房子升值空间大一点。人说开宝马车买经济住房，这没什么意思，要投资就要投资地段好的好。由于房地产既是消费品，也是投资品，这就很复杂，当房子是消费品的时候，因为房屋的价格要和购买力相提并论，如果远远超过房价，但是当产品成为投资品的时候，用投资品是算不过来的，因为投资这个房屋的目的，并不是为了通过房价收入比，特别是短期投资的，完全是通过这个物业取得升值的收益。所以这时候不是房价收入比能衡量出来的。人们买房子往往看升值不升值，过了一年半年以后就卖掉了，不关心房屋本身的品质，只关心房屋的升值空间，所以买房人干什

12、么？如果是短期投资的，只关心整个市场的变化。那么，由于是这样一种具有投资品的概念，往往市场的供求关系当中有很大的变化，买房子的人往往是为了炒房，对市场的需求会放大，对市场产生价格上的波动是必然的，因为很多人通过买房受益，把它作为投资的手段。所以去年房价涨得很快的时候，我在外地开一个报告会，有一个人电话不断进来，我休息的时候一个电话打过去了，他说我认识你，我知道你在房地产方面是一个专家，给国家政策方面有建议权，所以我给你反映一个问题，提一个建议，他说了一大堆,我说你的意思我明白了，因为我现在在外地出差，我一会儿有会,你的意思是不是这样？我给你解释一下，你希望房价控制住，但是你认为最好的办法是只准

13、买房，不准卖房，他说对对，你总结得很好，就是把房地产绝对作为消费品、而不作为投资品，这种房价肯定稳定下来了，这个人还是蛮有意思的。我说恐怕做不到,现在是市场经济，不是计划经济，任何人不可能只允许买房，不允许卖房，人家要改善住房怎么办？不要说投资，但是有这样的思想人士很难避免。我的一位老领导，也是管理房价的，他也是提出这样的观点,北京的房子也是外地人来买房子比较多，也应该制定一个法规，北京买房子什么价格、外地人买北京的房子应该另一种价格。我看了以后觉得很好笑，这位老局长提出了这种很奇怪的想法，计划经济的味道，所以一旦进入市场经济以后，我们的消费品和投资品是很难分开的，所以现在制定政策很难了，特别

14、是我们的官员从大学毕业的，硕士生毕业以后又读博士。像我们这样的听到很多的想法，但是机关的很多人听不到这样的想法，所以他制定法律的时候，往往是凭自己的想象。所以大家上午讲了那么多的想法，我很理解，有的部门很奇怪。比如营业税和增值税的问题,因为我们的市场太火爆了，规定几年提高一次税收，增加交易环节的税收，可以遏制人炒房，这样就平衡了。但是他想不到现在是供不应求的市场，是卖房的市场，结果导致房价提高。杭州就是这样的，有卖二手房的人提出来的，此房售价一百万（净价）,就是其他的费用你还负责。有一次也在讨论这个房地产的问题，我就提出这个问题来我就问税务部门，我说为什么出台这个政策？他说当时也是上面要求我们

15、加强税收，要求我们遏制这种现象，所以出台了这样的政策，我说现在该取消了吧？他说现在取消不太合适吧？实际税收政策出来了，成为我们全国推行的一个东西。我听下来就是这样的感觉，所以我们对许多问题的认识有一个逐步的过程，包括政策的制定者。有些问题是属于没有办法的，两难，比如我刚才说的，应该增加供应量的，但是不可能增加供应量的时候，只能是减少需求。所以有一年刚刚开始宏观调控的时候，我就宣传国八条,2004年的市场房价上涨很快的原因，就是收紧银根、地根，加强控制的，但是需求仍然放开，大家都意识到了，2005年出台的国八条就是把需求对应，很合理。我说完以后，一位外国人跟我说，我觉得你们中国人很傻，住房需求是

16、好的需求，为什么要遏制呢？我说有一些炒房者。这里有一个问题我们没有把住宅建设搞清楚,所以我在写文章反映这个问题的时候，我说住宅的产品、住宅的投资，现在是纳入固定资产的投资范畴，但是这个固定资产的投资和生产型的固定资产的投资，是两个概念，我们钢厂的投资、水泥的投入、投入以后会出现产能过剩，但是住宅的投资性不会有生产能力的，只能是增加消费品的供应，这是两个不同的投资渠道，但是我们混在一起了，笼统地说，要控制投资，就控制住了，而且都说房地产过热，房地产供应量过大，实际上这几年的情况反映出来，房地产产品是短缺的。所以房地产到底是供应量大还是少？实际证明是供不应求产生的房价上涨过快，但是我们媒体现象有许多的误区，去年的什么时候，写了一篇报告，国家统计现在全国的空置房面积超过一亿平米，你知道一亿平米是多少吗？但是媒体一说超过一亿了，空置率太大了，也有人说中国的空置率超过国际警戒线了，那都是胡扯。因为这个统计报表报出以前一个季度，中国空置一亿两千万，这次报表实际减少两千万，但是媒