开发区向城市新区的整体更新策略.docx

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1、伴随中国城市化的进程不断推进，开发区融入城市发 展已成为一大趋势。从诸如苏州工业园、广州开发区等 案例来看，位于中心城区、高新产业占比高的开发区城 市更新，通常将形成具有产业区、生活区、商业区、商 务区以及生态区的城市新区。结合东滩智库的咨询经 验，开发区整体更新为城市新区主要遵循五点策略：策 划规划一体、构筑全新引力、推动产业升级、增强城市 韧性、解决三大难题。1规划新模式：策划规划一体首先要引入新的规划模式，将策划和规划一体化推进。 开发区城市更新规划，要综合考虑不同方面的发展需 求。过去的城市更新规划对空间更新看得较重，愿意花 钱请大牌机构做概念规划设计，出现了很多看起来漂亮 但难以落地

2、的情况。而采取策划规划一体化，实现策划 向后、规划向前对接，发挥策划研究部门对产业理解的 长处，向规划部门提供外部咨询意见，让开发区城市更 新规划不仅关注到空间形态的更新，更注重战略、产业、 功能的更新，把开发区城市更新规划做实。2发展新优势：构筑全新引力其次要通过城市更新，提 升开发区形象和在区域中的价值定位，释放高品质的土地 空间，构筑新的发展引力，打造新的城市名片，以吸引更 多人才、企业和资本进入，主要体现在提高区域价值、保 障生产要素、布局科技设施、优化营商环境四个方面。一是区域价值引力，通过城市更新，提升开发区形象和在区 域中的价值定位，获得更多的政策支持（对外开放、产业发 展等）；

3、二是生产要素引力，通过集约用地，释放高品质的土地空间; 通过设施打造，提升人才、资本、数据、技术等生产要素保 障；三是科技设施引力，在更新时要考虑国家重大科技设施布 局，提前谋划面向未来的产业创新机遇；四是营商环境引力，通过城市更新，提升城市形象，优化营 商环境，打造城市名片，吸引更多优质资本投资。3产业新结构：推动产业升级第三要推动产业升级，这是构筑开发区城市更新的核心动 力。开发区产业升级的主要途径有三类：其一是推动产业转型，以退二进三的形式重塑产业结构， 这是开发区城市更新最主要的产业升级方式。业转移，优化产业布局，一些国家产业转移 示范区承担着承接产业转移的任务，因此这里的开发区城 市

4、更新重心放在功能配套完善等方面，旨在为承接产业转 移创造条件。其三是加强产教融合，助力科技成果的产业转化，对于一 些拥有一定教育科研基础的开发区，可以促进地区科研技 术孵化与科技成果转化同样也是推动产业升级的有效途 径。比如无锡经开区实施黄金湾科创园整体改造提升，大 力引进科技孵化、文化创意、总部经济等项目，打造总部 基地、创意天地、创客空间，形成总部集聚、创新创业、 工作生活一体化的“科产城人”融合载体。4园区新风貌：增强城市韧性第四，在城市更新行动中，不能仅仅改变城市风貌，更 要着力增强城市韧性，城市韧性建设就是完善城市应对 重大突发灾害与事件的应急响应能力。增强城市韧性主要体现在四个维度

5、：一是基础设施韧性，是保障城市在面对突发灾害时城市能 正常稳定运行，保证基本用电用水不断；二是公共空间韧性，是规划各类弹性空间，提供避难场所 或者在疫情期间提供方舱医院等应急设施建设必要的公 共空间；三是社会生活韧性，是在发生突发事件时，城市居民生活 能够得到保证，具体表现在保供应、保医疗等体系建设； 四是生态环境韧性，在双碳大背景下，保证城市生活生产 生态空间平衡，为实现碳达峰、碳中和创造条件。5实施新路径：解决三大难题最后，城市新区更新工作的开展，核心是解决资金、拆 迁和招商等问题。一是资金保障，城市更新项目的一大特点就是周期长， 资金需求量大，因此需要多元化的融资渠道，保障城市 更新项目

6、所需资金。资金来源可以分为政府资金、平台 公司资金、社会资金三大类。二是拆迁保障，开发区需要完善区域内拆迁的政策保 障，包括拆迁制度的流程规范，与各方权利权益的保障。 制度保障包括搬迁协议规范、搬迁制度创新等，权利保 障则分为被拆迁的原权利主体和拆迁实施主体的权益 保障。三是招商保障，建立招商项目储备库，编制项目入库条 件；建立合作企业库，筛选出一批有实力有资源的优秀 企业；设计多元的合作模式，根据项目与企业需要，选 择不同的合作模式。案例链接：广州开发区的城市更新在广州开发区城市更新的总体规划中，城市更新工作 总体战略目标就是要提高城市综合实力、产业发展动 力、城市宜居活力，支撑开发区高质量

7、发展目标的实 现。广州开发区城市更新经历三个阶段，从最初强调快批、 快建、快拆，到现在强调要精细化，产城融合与质量 速度并重。广州开发区前期对区域的三大片区做了详 细的规划，黄埔港片区着重推进低端低效物业和城中 村改造，科学城片区则坚持以产城融合为导向，而知 识城片区是保障产业园区、创新园区连片整体开发和 农村集体经济发展。黄埔区广州开发区域市更新专项总体规划（20202035年）如织城大海区到识创造示范区帽信山生态廊道生物岛板块生物的大湾区生命科学合作区知识城 住心区=ACte mrujBv 5iqJRW JMWO 产QeB围绕着三个片区，广州开发区实施了一系列保障支持措施。 一是设立有城市更新局，负责统筹全区城市更新工作，负 责全区城市更新项目的指导、审批、督办、协调；二是设 立城市更新基金，利用总规模2000亿元的广州城市更新基 金，为城市更新项目提供资金支持；三是提出首开先建， 设立“首开先建”规划建设方案专章，要求复建安置区、 公服设施、政府产业用房最先完成建设，保证搬迁的居民 在尽可能快的时间里实现回迁；四是建立项目储备库，把 城市更新前期项目纳入城市更新项目储备库进行动态管 理，并定期下达前期项目计划。