小区物业服务标准和收费标准方案.docx

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1、小区物业服务标准和收费标准方案参照关于公布我区住宅前期物业服务收费政府指导价的通知 和阳光市物业住宅物业服务标准文件精神以及第二次业主大会决 议相关内容，经业委会总体运行成本测算，确定“阳光小区物业服务 标准和收费标准”方案，提请大会审议通过。一、物业服务收费标准1、联排及公建：物业费L 90元/平方米/月；2、高层：物业费L 30元/平方米/月（含电梯费）。上述物业费标准是参照1号规定的三星级服务的前期物业服务 收费政府指导价确定的，并于2019年6月20日第二次业主大会表决 通过。鉴于近年新增了大量业主，重新提交本次业主大会进行表决。二、物业服务标准物业服务标准为大连市住宅物业服务三星级或

2、以上服务标准。（一）综合管理服务1、负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施。2、承接项目时，对住宅建筑区划共有部分进行认真查验，验收 手续齐全。3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职 业资格证书或者岗位证书。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5、管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情。6、公示24小时服务电话。急修1小时内，其它报修按双方约定 时间到达现场，有报修、维修和回访记录。7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服 务的，公示服务项目与收费价目。8、配合业委会开展工作，接受业委会的监督。9、按规定至少每半

3、年公布一次利用物业共有部分经营所得收益 的收支情况。10、按合同约定规范使用建筑物及其附属设施专项维修资金。11、每年进行一次业主满意度调查，促进管理服务工作改进和提 高，满意率不低于80%。（-）公共区域清洁卫生1、基本要求（1）保洁设施设备配置合理，工具台账完善；实施垃圾分类管 理，有分类标识。（2）合理设置垃圾桶，高层按单元设置垃圾收集容器；实行垃 圾袋装化,保持垃圾桶清洁，无异味；垃圾桶内的垃圾不超过其容量， 周边无散落垃圾，垃圾清运日产日清，无满溢现象；绿地无垃圾、纸 袋等杂物；公共区域保持干净整洁无杂物。（3）防治鼠害、虫害等有年度季度计划，有措施，有记录。（4）对区内主路、干路积

4、水、积雪、烟花炮屑适时进行清扫，做 好台阶等重点部位的防滑工作。（5）建立公共区域宠物活动管理制度。2、楼内公共区域清洁（1）楼内大堂、一层候梯厅每日清扫并清拖1次；信报箱每日 擦拭1次；大堂玻璃每2周擦拭1次；大堂墙面每周擦拭1次；大 堂、一层候梯厅每日巡视保洁1次。（2）楼道、楼梯地面每日清扫1次，每周清拖1次；楼梯扶手、 栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施每周擦拭1次；楼 内灯具每半年除尘1次。（3）电梯轿厢门、面板隔日擦拭1次；轿厢地面每日清扫，隔 日清拖1次；不锈钢或其它材料装饰的电梯轿厢每月护理1次。（4）天台、楼顶每季清扫1次，雨季期间每月清扫1次；天台、 内天井有杂物

5、及时清扫。（5）设备机房每月清洁1次，室内无杂物。3、楼外公共区域清洁（1）楼外道路及设施每日清扫1次；楼外道路每日巡视保洁2 次。（2）公共绿地每天清洁1次。（3）楼外公共照明及共用设施每季度清洁1次。（4）雨篷、门头等半年清洁1次。（5）室外标识、宣传栏、信报箱等每半月擦拭1次。(6)垃圾每日清运不低于1次，配有专用垃圾清运车密闭运输、 外观整洁；每周清洗1次垃圾收集容器。(7)垃圾中转站5-6月、9-10月每周消杀3次，7-8月每日消 杀1次，及时消杀蝇虫，保持外围整洁。(8)水景根据水质情况进行消毒净化处理，使用期间每3日清 洁1次水面；每季清洁1次水池池底。(9)委托清运装修垃圾的，

6、在指定地点临时堆放，采取围挡、 遮盖措施，在2日内清运。(三)公共区域秩序维护1、人员要求(1)设置专职秩序维护人员，55周岁以下人员占总数60%以上， 身体健康，工作认真负责。(2)统一着装，佩戴统一标志。(3)配备对讲装置或其他必备的安全护卫器械，设备设施完好， 能够正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，在发生治安案件或 者各类灾害事故时，及时向公安和有关部门报告。2、门岗(1)主出入口 24小时值勤，有详细的交接班记录。(2)封闭管理小区建立外来人员管理制度，对来人来访和外来 机动车实行询问登记。3、巡逻岗制定巡查路线，按照规定路线和时间每8小时巡查1次，巡查记 录完整，发现问题及时解

7、决或向有关部门反馈解决。4、监控（1）监控室有人24小时值守，值班记录完整，监控影像资料、 报警记录留存30日备查。（2）有管理制度、应急预案，监控设备相对完好。5、居住房屋租赁治安管理公安（边防）派出所采集居住房屋租赁信息，需要物业服务企业 提供的，物业服务企业应当予以配合。6、装修服务装修人员出入和装修施工时间应按照相关法律规定得到有效控 制，对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，对装修现场 进行巡视，发现问题及时解决或向有关部门反馈解决。7、记录与档案各项工作记录完整有效，档案齐全；每年进行1次专项应急预案 演习，记录存档。（四）公共区域绿化日常养护1、绿化养护人员配置合理，责任

8、区域明确。2、制定并落实绿化养护计划，绿化图纸、苗木清单等资料齐全， 设备、工具台帐完善，醒目处设置爱护绿化等提示标识。3、定期组织浇灌、施肥、松土和喷药，提前做好防涝和防冻工作，绿化作业安全防护措施得当。4、各类乔、灌、草等植物长势良好，修剪整齐美观，出现死亡或缺株后及时补栽。5、乔木植株生长健壮，树冠完整，每年施肥1次。6、乔木每年夏季、入冬各修剪1次，植株保存率高于90%。7、灌木植株生长健壮，枝叶丰满，每年施肥2至3次。8、灌木修剪及时，全年至少修剪2次。9、花坛植物根据生长情况进行追肥。10、绿篱造型整齐美观，轮廓清晰，每年施肥2至3次，修剪及 时，每年至少修剪4次，其中每年五一前、

9、国庆节前各修剪1次。11、地被和草坪植物每年施肥3次，每年全面除草3次，重点绿 地增加除草次数。12、局部杂草覆盖率不超过绿地面积的40%,不出现20厘米以 上的杂草，全年修剪不少于8次。13、采取预防为主，综合防治的方针及时掌控病虫害的发生情况, 尽量采用生物、物理方法有效防治病虫害，减少使用化学农药对环境 的影响。14、生长季节每周至少检查1次绿化工作。15、编制每周绿化养护措施和工作计划。16、绿化档案齐全、准确。（五）公用部位共用设施设备日常养护1、设施设备专业管理人员配置规范量化，岗位责任明确，建立 设施设备台账，设施设备标志齐全、规范，设施设备运行、维护、保 养和检查等管理制度健全

10、。2、特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。3、雷电、强降水、大风等极端天气前后有检查防范措施。4、建立运行、检查、维修养护记录档案。共用设施设备运行中 出现的故障及检查中发现的问题，及时组织修复。5、对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置 安全疏散指示和事故照明设施，每季度检查1次，保证标志清晰完整， 设施运行正常。发现安全隐患，立即采取防护措施，并及时处理。6、每年第四季度制定下一年度维修养护计划。7、房屋结构每半年巡视1次主体结构，外观出现变形、开裂等现象时，建议 相关业主或业主委员会申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。8、建筑部件(1)每季度检查1次外墙贴饰

11、面或抹灰、屋檐、护栏支撑构件、 室外屋面、散水等。(2)每月巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好率 达成90%,门、窗开闭灵活并无异常声响。(3)每月检查1次共用部位地面、墙面、天棚等。9、附属构筑物(I)每半年1次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通；每年检查1次屋顶，发现防水层有气朦、碎裂，隔热板有断裂、 缺损的，应及时修理。(2)每半月巡查1次大门、围墙、围栏等。(3)每月1次巡查道路、路面、侧石、井盖、休闲设施等。(4)每半月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。(5)配置避雷设施位置平面图；每年由专业机构检测1次防雷 装置。10、设备机房(1)设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠

12、板。(2)在明显易取位置配备消防器材，每月检查1次消防器材， 确保完好有效。(3)设施设备标志、标牌齐全。(4)在显著位置张贴或悬挂相关制度和值守人员上岗证书复印 件。(5)交接班记录、工作日志等齐全、完整。11、排水系统(1)每个月检查1次雨水井、污水井、化粪池，无堵塞无外溢。化粪池每年清掏不低于1次。(2)每年汛前对雨水井、污水井、屋面雨水口、公共部位雨水 管等设施进行检查，组织清理、疏通，确保畅通。(3)每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。(4)污水泵汛前、汛期每天巡视1次，平时每周巡视1次，检查设备运行状态；每周进行1次手动启动测试；每季度养护1次。12、公共照明(1)楼内照明每4

13、8小时巡视1次，一般线路故障12小时内修 复；复杂故障1日内修复。楼内照明设施完好率达到95%。(2)楼外照明每日巡视1次，一般线路故障12小时内修复；复 杂故障3日内修复；每月调整1次时间控制器。楼外照明设施完好率 达到95%o(3)应急照明每周巡视2次，发现故障，1小时内到达现场组织 维修。13、电气设备13. 1、基本要求(1)管理制度与措施符合专业要求，执行严格，设备编号有序， 运行、维修、保养、巡检记录完整。(2)受托管理高压供电设备的，安全操作规程明示，变配电安 全警示牌配置齐全，检修检验和安全防护用具配置齐全，年检合格。(3)后备电源设备定期检测，能够随时启用，公共照明正常， 设

14、备编号有序。(4)配电室、楼层配电间有门、孔、洞、窗等处的防鼠措施完 备，穿墙线槽周边封堵严密，锁具完好，电缆进出线和开关标识准确。（5）变电站高低压电缆沟、电梯底坑无积水。每年组织对高低 压母线、配电盘、变压器、电缆进行1次例行试验，根据试验记录对 相关设备进行维护，每年检验1次内部核算电能表。（6）每年2次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。1.1、 2、低压柜（1）每周巡视1次设备运行状况；每半年养护1次，养护内容 包括紧固、检测、清扫。（2）每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表。（3）低压配电箱和线路每月检查1次设备运行状况；每半年养 护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫。每半

15、年切换1次双路互投 开关。13.3、 控制柜（1）每半月检查1次设备运行状况；每年养护2次，养护内容 包括紧固、检测、调试、清扫。（2）每季度校正1次各种电器装置或控制设备的设定值；每年 检查2次各类远控装置和节能装置。13.4、 发电机（1）每季度试运行1次，保证运行正常。（2）每年活化2次蓄电池；每半月巡视1次充电机和蓄电池。14、消防系统（1）建立、落实消防安全责任制，明确各级岗位的消防安全职责。（2）成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；消防宣传及消防演练每年至少组织2次。（3）设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传 教育；每年对员工进行2次消防安全培训。（4）每月对火灾自动报警系统、自动灭火系统、室内外消火栓 系统、防火门监控系统、防烟及排烟设施、防火门、窗、防火卷帘等 防火分隔设施、消防电梯、建筑灭火器等消防设施进行巡查，定期检 测、维修和保养，发现问题及时处置，确保消防设施完好有效。巡查 及检测、维修、保养形成记录，定期整理并存档。（5）每周检查1次区域消防通道，发现占用、堵塞消防通道等 消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除，无法立即