物业管理风险防范案例分析.docx

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1、物业管理风险防范案例分析物业服务企业业务繁杂，涉及多重法律关系，风险管理涵盖物业服务全过程。物业管理的风险特点是，物业责任界定较难，风险事故类型多样，物业管理区域内，一旦出现事故发生人身、财产损失，物业服务企业往住脱不了干系。企业抗风险的能力依仗于公司的前瞻性，各项制变的严密性和各种抗风险的预防措施。物业管理的风险包括项目决策、合同、承接查验、管理责任、业主使用不当、企业运作、自然灾害、服务人员伤害等八方面风险。一、项目决策风险企业经营中，接管哪些项目，预期目标与最终结果等，都会给企业带来较大风险，有些企业为急于接盘，扩大规模，不问来龙去脉，矛盾重重，投入较多人力、物力和财力，结果陷进拔不出或

2、是未被聘用或是亏损严重。二、服务合同风险（一）、企业与委托方签订的合同，由于未对管理服务内容、范围、期限、费用标准约定清楚，甚至过分放大企业安全防范责任，过度进行非理性服务承诺，导致一旦出现情况企，业将面对被追诉或索赔的风险。企业与委托方签汀的合同，由于未对管理服务内容、范围、期限、费用标准约定清楚，甚至过分放大企业安全防范责任，过度进行非理性服务承诺，导致一旦出现情况企，业将面对被追诉或索赔的风险。如车场车辆丢失赔偿费的问题，南京市物业管理办法规定车辆停放应签停车服务协议，如需保管的应另订保管协议。（二）、（条例）规定“期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务

3、合同终止”。因此前期物业管理合同具有不确定性，物业服务企业随时有可能被业主大会解聘。一旦被提前解约，企业对项目的各种投入将被遗失，待收的欠费将形成矛盾。、企业在投标的承诺及盲目压低物业服务费，签订合同时被转嫁风险的条款（如负责安全等），企业对业主的各项许愿（高院司法建议明确，实施细则、承诺乃至行业规范都作为合同组成部分）（三）、现代快报2012年3月13日”因小区物业未将楼外广告收益向业主公示，作为业主的央视主持人赵普将物业告上法庭。该案最后在法庭的主持下和解，业主方获得86万余元的公共空间收益，约占小区6年来公共空间总收益的85%o”风险防范：重视合同管理，对合同的审核、签署、档案管理都有明

4、确规定。对有关权利义务的约定严格把控，从根源上防范因合同内容导致的法律风险避免因合同约定含混不清而导致企业承担超出自已应当承担的义务范围之处的责任。特别关注一些容易引起纠份的物业服务环节条款的订立；1、停车场物业服务中物业服务方与业主方责任的划分。2、公共区域秩序维护中物业服务方应承担的安全义务。3、物业服务收费标准及费用调整的约定。三、承接查验风险06年8月2日晚，沈阳市8岁男孩宋某随父母到沈河区某小区28楼老师家补课，在补完课后，孩子在走廊玩耍，坠楼身亡。宋某的父母将为该楼提供服务的辽宁宝珑物业公司告上法庭，要求赔偿死亡赔偿金、丧葬费和精神抚慰金共计21万余元。在庭审时，宋某父母认为当时楼

5、梯间的所有窗户都是打开的，窗户与楼层地面之间的距离太小，没有设置警示性标志，也设采取任何防护性措施。物业公司则辩称，自已在管理上并无不当，原告所提都是设计的原因。风险防范；1,2011年1月I日执行的建设部承接查验办法对物业管理工作提出更高的要求作为条例的配套性政策和物业承接查验制度的细化和补充，承接查验办法与技术较性强的“物业接管验收标准”相比，更偏重于制度性和程序性；与涉及综合性整体项目的“物业服务项目交接办法”相比，涉及交接的内容仅为物业共用部位和共用设施设备。关于办法的适用范围，应明确限定为前期物业管理阶段的新建物业，虽然办法规定前期物业服务合同终止后，业主委员会和业主大会选聘的物业服

6、务企业之间的承接查验活动可以参照执行，但这仅限于其中部分程序性和技术性的条款。2、物业承接查验存在的问题一定要有记录，有甲方承担责任的承诺四、管理责任风险（一）、违规装饰装修业主违规装饰装修，不仅会造成物业共用部位、共用设施设备损坏、安全隐患和邻里纠纷等，坛加物业管理的运行、维修成本，还会使物管企业承担一定的物业装饰装修管理风险1、电焊施工，火花落到易燃物品上，引发火灾。09年4月19的一户业主装饰施工，落到楼下平台保温层，健身馆变成了游泳池，日，南京50层中环园际广场起火，18层四名工人操作电焊时，溅出的电焊火花溅引发了大火。火灾间接引起的水患把裙楼后追究物管责任；一是动火人未经审批即动火，

7、物管人员应知未知。二是动火现场应有安全负责人，发现不安全苗头时，应立即停止动火。三是着火部位的灭火器数量尚不到位等。2、2010年八11月15日14时，上海胶州路一栋高层公寓起火，大火导致58人遇难，事故原因查明是由无证电悍工违章操作引起风险防范：由于物业服务企业对装修等违规违章行为设有行政执法权，只有劝阻和向行政执法部门报告的义务，其在处理私拆乱改等违规违章行为时，要做到“宣传、巡检、制止、报告、”四方面工作内容：宣传告之：物业服务企业要依据法律法规和有关规范性文件，结合本地区的实际情况，制订适合于住宅小区的装修管理规定。企业应主动将相关规定和禁止行为，通过多种途径向业主尽到详细的告之义务，

8、让业主明白私拆乱改是法律法规规定的的禁止行为；违反规定、私拆乱改是要承担赔偿责任的。业主进住时，物业服务企业要通过发送（前期）物业服务合同、（临时）管理规约、业主手册等文字材料，对物业管理区域内装修管理的注意事项和禁止行为，向业主书面告知。要和业主签定住宅装修协议书，明确住宅装修的禁止行为。文字材料要留档保存，以备查验。上述条款规定，在物业管理区域内，一旦发生私拆乱改等违规违章行为，不仅物业服务企业要在职责范围内及时处理，广大业主和业主大会、业主委员会也应按照法律规定要求，出面干预，要求违规违章当事人立即停止拆改、恢复原状、赔偿损失。对于私拆乱改行为的相关受害业主，可以从两方面维护自已的权益。

9、一是向物业服务企业、业主委员会或有关部门举报投诉；另一方面可根据法律法规，对肇事者提起司法诉讼。对此规定企业也要广泛宣传。巡检到位：物业服务企业要加强对业主装饰装修行为的监督、管理，坚持装修期间的现场巡检，随时记录有关事项，及时采取应对措施，做好全方位的日常监管。（巡检要有规定、有记录、有检查）制止劝阻：物业服务企业对违反装修协议、私拆乱改的行为要及时进行处理，应在发现问题后的第一时间内到达现场，劝阻、制止违规违章行为。由于物业服务企业不是行政执法主体，所以在对业主不当行为进行劝阻、制止时，要在职责范围内，采取合法合理措施，切不可采取强行拆除或其他过激手段，以免陷于被动。要及时对私拆乱改者下达

10、违章装修整改通知，并请当事人或装饰装修单位签字确认，事后要做好证据保全，为日后分清责任做好准备工作。成立业主委员会的住宅小区，物业服务企业可会同业主委员会共同进行处理。报告及时：物业服务企业对劝阻制止无效的，应及时会同业主委员会向有关行政执法部门送达书面报告，避免责任和损失的扩大。业主委员会尚未成立的，物业服务企业应将书面报告抄报社区居委会，并可张贴告示，让广大业主有对私拆乱改的知情权和对处理过程的监督权。（二）、治安主要指由于外界第三人的过错和违法行为，给业主造成人身伤害和财产损失等风险。目前，因人口流动率的提高，社会各层次的收入差距增大，由社会问题产生的社会治安问题已明显体现在小区及其它物

11、业管理区域内，入室盗窃、抢夺抢劫、故意伤害、故意杀人等各类治安事件相继发生，给秩序维护服务工作带来了严峻的挑战和高风险曾经被判刑的抢劫犯朱寿俊于95年被准阴市中院判处无期徒刑，09年被假释，通过其牢友，世豪物业香樟园小区保安主管的介绍，当上香樟园小区的保安，而这保安于2010年12月23日残忍杀害了女业主。案发时正是小区新老物业公司更替，原来的世豪物业准备2011年1月1日正式退出，而新的物业公司已经提前进驻小区。受害女业主的家属状告新老物业：原告认为世豪与开发商签订的“前期物业服务合同”中明确约定，“保安应24小时值班，无重大火灾、刑事事故”，如今业主不但在小区内遇害，行凶者还是物业的保安，

12、且是个有犯罪前科的惯犯，物业公司让这样的人进入物业，担任保安一职明显存在过失，对这起惨案的发生应承担全部赔偿责任，受害人家属要求物业赔偿全部损失57万余元。世豪物业认为朱寿俊已在2010年12月18日辞职，离开世豪物业公司，而案发是在12月23日，此时朱已不是世豪工作人员。至于朱犯罪前科一事，尽管保安主管在笔录中称明知朱有犯罪前科，但这并代表世豪就一定知道。况且世豪在12月21日就已经和新物业进行交接，至12月31日交接结束，因此世豪不应该承担相关法律责任。第二被告新物业名城认为，名城合同履行期限是2011年1月1日，虽然世豪在2010年12月19日己终止与香樟园小区的服务合同，但这只是合同的

13、终止，世豪的扫尾工作仍在进行，直至12月28日仍有世豪员工在小区内活动，名城认为自已没有任何责任。2、世豪物业履合同的终止日期是2010年12月31日，新物业从2010年12月21日已经逐步交接，案发期间，两家物业公司均应该提供必要的物业服务工作。但两家物业均没有尽到合理艰度范围内的安全保障义务，在安全防范问题上均存在一定的过错。杀人犯此前是世豪物业公司的保安，由其牢友介绍来的，公司在保安人员的审核上存在过错，综合相关情况，两家物业公司应当在能够防止或制止的范围内各自承担一定的经济赔偿责任，2012年，法院判决世豪物业赔偿7万元，新物业赔偿3万元。原被告三方均不服判决，同时提起上诉，市中院经过

14、审理，作出维持原判的终审判决。风险防范；做好上节提及的“宣传、巡检、制止、报告、”四方面内容2、明确物业管理的法律地位和职责，维护社会治安，是公安部门的法定职责，物业公司提供的秩序维护是一种有限的协助安全防范服务，一些违法违规行为具有较强的随意性、突发性和不可预测性，物业公司不可能对每个业主或使用人的每个行为进行有针对的性的事先管理。条例第二条规定“物业管理维护物业管理区域内相关秩序的活动”并非是治安管理，不负有保障业主和住户人身财产安全问题的责任。中物协(2008)1号文中明确对协助开展安全防范人员使用“秩序维护员”称谓，企业在签订合同时，确定“秩序维护管理”的内容，尽量避免使用“保安服务”

15、、“提供安全防范服务”、“维护社区治安”等用语，以减少管理服务纠纷，规避企业风险。物业管理项目内，发生业主被盗等治安案件，物业公司是否承担责任呢？这要看物业公司是否履行了服务合同责任。物业公司根据相关口合同履行了责任，而被盗事情仍然发生，这是一神不可抗拒行为，物业公司没有违约也就没有义务承担责任。（三）、车辆管理主要指在停车场至经营车辆停放服务过程中，车辆发生车身受损，车辆失窃等现象，该类事件和诉讼，物业公司面临可能赔付金额较大的风险。车辆被盗。1）、8月17日早晨，业主孟先生在城南小区内摩托车不见了，后状告物业公司说，业主办理入住手续时，物业公司与所有业主签订了业主公约车辆行驶停放管理规定，

16、要求进出小区的机动车要领取出入卡，对出入车辆进行登记、凭卡取车，但物业公司却从未按规定实施登记出入管理制度。认定对小区管理存在疏漏，要求索赔九千元。建邺区法院在案件审理中对小区的监控、录象设施进行了现场勘验，查明小区的值班保安不能正常操作监控、录象设备，认定物业公司小区监控器及探头不能完全正常使用，只能对小区东、南侧的物业、道路、大门等实施监控，而对小区西、北侧范围无法实施监控，设备多数功能按纽失灵，无法正常使用。在孟先生摩托车失窃的当晚，值班保安对小区安全监控情况也没有作记载。法院审理认为，物业公司不能提供“案发当晚孟先生车辆是否停入小区”的反证，应当推定摩托车是在小区内丢失的，物业公司与孟先生等业主，建立了物业服务法律关系，应履行对物业管理区域内公共秩序、安全防范的协助管理等义务，其在履行义务时存在疏漏和瑕疵，应