经典演示一级土地开发.docx

《经典演示一级土地开发.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《经典演示一级土地开发.docx（17页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、： 后r.,: :,: ,?,?: 兀N MfTTO 4+相;三;关;三费三科深圳市福阳房地产2021-5-9：-：f :综述二八土地三级开发定义三工土地一级井爰工程的流程U1二土地一级开发模式五、:核心观点 ： 根据2021年9月10日国土资源部关于?开展“两整治一改革：工:工:工:工二:专项行开工作任务及责任分工?的通知要求，2021年4月份开场,中：$：$：$：$：$国土地一级开发必须采取企业主导模式，而不是以前的国资背景的土:工mm龙储藏中心负责开发。国土资源部的数据显示，2021年中国土地出二不工工工;让成交总价款2. 7万亿元人民币,同比2021年增长69. 8%。而2021 ：工

2、工工工工I：年财政部公布的全国土地出让金支出明细中显示,2021年土地开发I：UK：；：；本钱大约占到土地出让总价款的60%左右。：目前企业主导的土地一级开发模式主要有工程总承包模式、利润分成模式和一二级土地开发联动模式等。其中工程总承:二mt包模式以北京市为代表,如北京市规定企业用自有资金进展土地一级:E工:工:工:工汇开发的,规定利润不超过土地开发本钱的8%,这种模式由于利润率：不高并不受开发企业的欢迎。：二:二:二:二之二：利润分成模式是目前最普遍的土地一级开发模式。：:工:工:工:工:工:土地一级开发完成后出让所得收益扣除开发本钱局部,企业和政府采 :工:工:工:工:：取分成的模式,分

3、成比例大多采取企业70%政府30%,也有6:4或者：$：$：$：$：$m厘25：5的。例如建发股份在厦门市的土地一级开发工程分成比例高达5mm?I： 85%,也有局部企业与政府合作时采取工程总承包结合利润分成的模I：:一二级土地开发联动模式尽管利润更高，但投资更:二:工:工:工:工:工大,周期更长,风险更高。不过仍然有不少房地产公司会选择这种模工工:工:工工:工mm式,除了追逐利润外,政府对二级房地产市场的严控也让更多房地产me：二级开发企业把目光转向土地一级开发市场。：二、土地一级开发定义：土地一级开发,是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范工工:工:工:1工：:工:1:三围内的城市国有

4、土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进展统一的征地、:1:1:E工:工:工:工万拆迁、安置、补偿，并进展适当的市政配套设施建立，使该区域范围:，:工:工:工:工:一内的土地到达“三通一平、“五通一平或“七通一平的建立条二:工:工:工:工:工，:二件（熟地），再对熟地进展有偿出让或转让的过程。具体来说，就是：工f:二:二:工按照城市规划功能、竖向标高和市政地下根底设施配套指标的要$：二三：二二二求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政根底二工二二二二:三设施和社会公共配套设施建立,按期到达土地出让标准的土地开:工工:工:工:工，发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式,开发的主体应工

5、:工:工:工:工：工:工：工：工：三是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业,而土地一级开发：:工工:工:工:工，的结果是要使“生地”成为熟地，到达出让的标准。在大多工工：工：工：工工:工：工:m三数城市主要是由政府来操作,也有政府委托企业来做,政府负责：管理和监视,或者由国有企业或事业单位性质的土地储藏机构来二:工:工:工:工:工三:三:二:二:二二:做。之二:二:二:二:三I:;:;:一）土地储藏开发工程的要求： 土地一级开发工程必须符合市政府的社会开展方案、城市总体规工：:：:：:：:：:：:：:：:：:：:：:：t 土地利用总体规划、年度土地利用方案、年度土地供应方案（国:E工:工:工

6、:工?有土地不受年度土地利用方案的制约）及土地储藏开发方案。:工:工:工:工三:三：:：二：二3二）土地一级开发的程序：;：二：二：二3三：1、原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部：3mm门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。mm;：2、市国土局受理申请并进展土地开发工程预审。：3、通过土地预审的工程,根据工程的性质,委托市、区县土地工:工:工:工:二:工:工:工:工:工:储藏机构负责组织编制土地储藏开发实施方案,开发实施方案主要包工:工:工:工:工：工:工:工:工:工括:待储藏开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储二:：工:工:工:工:三藏开发本钱、土地收益、

7、开发方案、实施方式等。：$：$：$：$：$工;nm三4、编制了开发实施方案的工程上由市国土局会同市开展改革、E工:工:工:工万规戈k建立、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审,对建立工二:工:工:工：1：工：程土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建立资质、二:工:工:工:工:工交通及环保等条件提出原那么意见。：5、通过联审会的工程确定土地开发主体：I：、土地储藏机构负责实施土地开发的，由土地储藏机构负I：责筹措资金、办理规划、工程核准、征地拆迁及大市政建立等手续并;三三三三组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理:：工:工:工:工:工的,开发企业的管理费用不高

8、于土地储藏开发本钱的2%。以招标方：式确定开发企业后，土地储藏机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。(2)、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、工程核准、征地拆迁和大市政建立等手续并组织实施。招标底价包括土地储藏开发的预计总本钱和利润，利润率不高于预计本钱的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储藏机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议6、土地储藏开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市开展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续7、如果开发工程涉及新

9、增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建立用地收回国有土地使用权的，土地储藏开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。8、在取得市人民政府的批准文件后由土地储藏开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政根底设施建立等相关手续。组织实施征地、拆迂和市政根底设施建立。危改、文保、绿隔等工程需按规定承担回迁房建立。9、组织验收建立工程的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进展验收，验收审核的内容：1)、审核土地一级开发本钱；2）、组织验收土地开发程度是否到达合同的要求;3）、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费;纳入市土地储藏库；四、中国土地一级开发模式一览：从空间上来

10、讲,土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及:工h：h：h分片开发两类。当然,这只是一种约定俗成的说法,在法律上还没有:明确的规模指标界定;从时间上来讲,一种是可以先做一级开发、再审m注做二级开发,即一、二级开发别离的形式，另一种是一级开发包含在审m注二级开发之中的形式；从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧:三三三三二:工:工:工:工:工:城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅工:工:工:工:：等第三产业）工程,另一种是增量一级开发,包括征用和农转用土地，工m 厘之有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些是总体规划区以外mm三：三之二之二3单独立项基建类工程。：

11、根据土地一级开发涉及的类型不同及开展历程,当前土地一级开:三:三：:：二：二3发的开发模式主要有五种：:：二：二：二3三： 第一,割腊肉式：谁看上哪一块就割给谁,开发商、用地单位自:工:工:工:工:工工mm布做一级和二级开发。这种方式的好处是政府无需投入，缺点是政府cm三:工:工:工:工:工收益也低,城市整体规划难以实施,开发进度无法掌控、保障。尽管工:工之工:工:工:三国家三令五申强调,今后经营性城市建立用地将一律先由政府进展一二工:工:工工:二三级开发,再进入土地市场,但割腊肉式仍将会延续相当长的时间。这工:工:工:工:，二:是无可奈何的事情，在缺乏大额保证资金的情况下,很多制度是苍白I:

12、;:;:的。工 第二，指婚式即五统一）：成立土地储藏机构或指定专门成二二mt：立的国有公司承担一级开发,好处是政府收益相对丰厚，缺点是政府:1mH需要大量铺垫资金，开发进度慢，没钱的地方玩不起，更等不起。：:二二第三,招亲式：政府公开招标方案优、本钱廉的企业承担一级开之工:工:工:工:工：$发,根据土地使用权的转移与否及分利方法不同,在实际操作中又衍:工三;mm生为多种形式,如一级开发不发生土地使用权转移的委托式,实际上dd三相当于工程承包,也可以发生两次土地使用权转移,即政府将生地出，:工:工:工:让给一级开发商，开发成熟后再由一级开发商转让给二级开发商，另:二:工:工:工:工:三一种叫生地出让-熟地回购,即一级开发成熟后再由政府收储统一上下:工:工:工:三市。在政府与一级开发商的分利方法上有固定收益、溢价分成、固定三收益+溢价分成及完全市场操作等几种,在近期的惠州市政府与中信mm，:工:工:工:工彳深圳集团一级开发合作中，政府作出了 土地增值收益全部归中信的承二:工:工:工:工:工：