TLPM-QP754-GC02设备管理程序.docx

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1、1O目的保障所辖物业各系统设备正常使用，满足各项服务要求，尽可能延长设备使用寿命，并节能降耗。2.0适用范围适用于公司所管辖物业的设备的维护与管理。3.0职责部门/岗位工作内容管理者代表批准各项目设备维修操作作业指导书品质管理部审核各项目设备维修操作作业指导书定期对各管理处设备设施运行情况，检修保养情况进行检查。协助各管理处重大设备设施问题处理。管理处负责人全面负责管理处设备设施维修保养工作。工程组进行设备设施日常巡查、维护、保养、检修等工作执行。4.0方法和过程控制1 .1公共机电设施设备承接查验物业承接查验时，由物业承接查验小组负责按设备（设施）使用要求对设备（设施）进行验收。对达不到使用

2、要求的应通知有关单位限期整改。并由物业承接查验小组与有关单位办理相应的设备（设施）资料接管手续，接管后交管理处编制目录后，归档保存并指定专人管理。4 .2公共机电设施设备的分类：根据设备使用功能分为六大类：强电、弱电、消防、给排水、电梯、空调。按对物业服务的影响程度，将设备分成三个级别：I级设备一一对服务有直接影响；级设备一一I级设备的附属设备；m级设备一一对服务无直接影响。各类设备编号原则如下：公司名称缩写一管理处区域代码一专业代号一各专业分系统代号一设备流水号一设备级别。注1：公司名称缩写:T1PM注2：管理处区域代码：中心商务大厦ZXSW、天利广场T1GC、安通ATDS,以管理处简称的汉

3、语拼音的大写字母。注3：专业代号：RD-弱电XF-消防QD强电DT电梯GPS一给排水KT空调注4：各专业分系统代号分配：QD：GY-高压柜DY-低压柜FD一发电机ZP-照明配电箱D1X-动力箱BY一变压器J1一进线测量柜DB电熔补偿柜11G一联络柜KD馈电柜KZ一控制箱YDZ一应急电源自投箱DB一电表箱RD：WX-无线对讲B1J一闭路监控ZC-自动抄表系统BAS-楼宇自控系统GPS：GS一生活给排水系统PS/PW一排水及排污系统KT：1G/1X中央空调冷水主机1DB-冷冻泵1QB-冷却泵1QT一冷却塔11J一离心式冷水机组1UJ一螺杆式冷水机组ZK一空调主机控制柜XF新风机SKG一空调水泵控制

4、柜DG一吊顶式空调机组FJ一风机盘管DH-吊顶式换气扇RK人工空气幕GA一挂壁式分体空调机DT：KET一客梯HT一货梯XFT一消防梯CCJ一擦窗机XF：BJ一火灾报警系统NXD一硬线联动系统JGB一紧急广播与背景音乐系统PK一消防喷淋控制柜XK一消防消火栓控制柜XFB一消防栓泵DJ-电机P1B喷淋泵1K一消防联动控制台YG-烟感WG-温感MHC02灭火系统XFJ1一防火卷帘门SSM一疏散指示与事故照明SFS一消防水系统FPY防排烟系统注5：设备流水号：01、02、依次类推注6：设备级别：I、11、III4. 3设备的采购、验收、安装、建档、使用管理及维护保养1. 3.1公共机电设施设备的采购、

5、验收由各相关部门按照采购及供方控制程序执行。4. 3.2管理处工程组负责组织机电设备的安装，若安装技术要求超出了工程组实施能力之外，拟写请示报公司领导批准后，按采购及供方控制程序进行委外安装。5. 3.3管理处工程组将所有设备登记在设备台帐中，并填制设备卡悬挂于设备上。6. 3.4管理处辖区内设备设施的技术资料由管理处分类建立资料目录、建档并指定专人管理。7. 3.5管理处建立保存辖区内所有设备台帐和I级设备的健康档案资料。8. 3.6设备档案包括但不限于以下内容：a.设备生产厂家名称、地址和联系电话；b.设备的型号规格、主要参数、产品合格证、出厂证明等；c.设备使用说明书；d随机图纸等技术资

6、料；e.销售代理商名称、地址及联系电话；f.安装试机验收单（安装时间、地点、安装负责人、验收人等）；g.设备年保养记录；设备大、中修记录；设备革新、改造记录；h.设备报废及处理记录。9. 3.7设备（设施）的日常管理记录、维修申报记录和巡查记录、检查维修、定期保养记录均由管理处归档保存。4.4公共机电设施设备操作及维护保养作业指导书的编制管理处工程组负责根据公司编制的设备维修操作作业指导书范本编制I、级设备的设备操作及维护保养作业指导书，其中应包括设备的操作、巡查、维护保养、安全操作规则等要求。没有操作指导书的应详细写明操作方法及注意事项，设备保养作业指导书应写明保养项目、保养频次、保养内容和

7、保养要求等。In级设备由使用人参照其设备的使用说明书操作，或由工程组对操作人员进行必要的培训，设备运行维修人员对设备进行日常的清洁、润滑、更换易损易耗件。4.5公共机电设施设备的运行及巡查管理处工程组工作人员依据相应的作业指导书对设备进行操作和巡查，并按要求根据运行情况填写相应的记录。每季度根据设备运行操作和巡查的记录对设备完好率进行统计并填写设备完好率统计表。4.6公共机电设施设备的维护保养4.6.1日常维护管理处工程组操作人员负责按照相应作业指导书的要求，对设备进行日常维护保养。4.6.2定期维护保养管理处工程组负责在每年12月编制下年度设备年度维护保养计划。在每月的下旬编制下月的设备月度

8、维护保养计划，据此安排维护保养工作，如因特殊原因改变计划，必须注明原因，由管理处主任签字确认。管理处工程组根据设备月度维护保养计划和设备维护保养作业指导书对设备进行定期维护保养工作，保养人员根据实际维护保养情况填写相应表格。对于委外维护保养的设备应在分包合同中注明维护保养的内容，工作检查标准、频次等要求，由管理处工程组编制设备检查作业指导书，并据此以及分包合同对供方的工作进行检查、监督，每月填写相应的表格作为公司维保费结算的依据。4.7公共机电设施设备的维修4.7.1管理处对设备设施发生故障的大修、项修或改造的原因、内容、采取的措施需详细记录，并保存在设备档案中。4.7.2设备设施维修发生的费

9、用（或工程量）超过设备设施原价值的50%以上确定为大修。4.7.3设备设施维修发生的费用（或工程量）超过设备设施原价值的20%50%以上确定为项修。4.7.4设备设施的改造分为三类：a、设备设施功能的转变；b、改变原设备设施的设计方案；c、按照国家相关规定要求更改或必须通过国家相关部门鉴定认可的维修部份。4.7.5设备自行维修当设备不能正常运行、操作人员无力维修时，工程主管应组织专业人员进行检查维修，并根据维修情况填写相应的记录。4.7.6设备委外维修当设备故障超出工程组现有维修能力时，管理处工程组填写资产购置/维修申请表报管理处主任审核、副总经理核准、总经理批准后，依采购及供方控制程序选择合

10、格供方实施委外维修。管理处工程组根据合同要求对施工方进行监督、检查并填写施工检查日志，工程结束后，由管理处工程组填写供方服务质量评价表作为费用结算的依据。外委维修费用低于人民币1000元，经公司领导批准可不做供方考察评审表。4.8设备（系统）的更新、报废当设备系统不能满足服务运作的需要或为节能降耗进行技改时，工程组应组织编制设备/系统技改方案，方案应包括实施技改的必要性、设备选型、费用估算、实施计划安排等方面的内容，报分管领导、总经理审批后执行。当工机具或设备等不能正常使用，且无维修价值时，对于价值低于200元的工机具及设备等，由使用或保管部门采取交旧领新的方式进行管理；对于价值大于200元（

11、含）的工机具及设备等，则由使用或保管部门填写资产报废审批表,经品质管理部工程技术人员进行技术鉴定后报分管领导、总经理审批后作报废处理。回收的费用上交财务部。4. 9应急处理管理处工程组负责对各系统建立设备设施系统应急处理方案，以满足在设备出现故障或紧急情况下，能尽快排除故障，减少损失，使广大业户满意。4. 10系统、工具检测管理处工程组按照国家有关要求定期对使用的量具、测量器具进行检测，检测结果以相关部门出具的报告为准。4.11管理处工程组每年定期对避雷装置设备设施进行测试检查，并按避雷装置设备设施检修保养记录表进行填写记录并存档，如有需要，可增加测试次数或外委有专业资质的单位进行测试。在测试

12、绝缘电阻值大于1。时，证明接地系统不合格，由管理处工程组负责对接地系统进行整改至检测合格为止，并记录存档。5. 0质量记录5. 1T1PM-QR754-GC02-01设备档案(I)5.2 T1PM-QR754-GC02-02设备档案(II)5.3 T1PM-QR754-GC02-03设备档案(III)5.4 T1PM-QR754-GC02-04设备台帐5. 5T1PM-QR754-GC02-05设备卡5.6T1PM-QR630-01-04资产购置/维修申请单5. 7T1PM-QR754-GC02-06避雷装置设备设施检修保养记录表5.8 T1PM-QR754-GC02-07设备年度维护保养计划5.9 T1PM-QR754-GC02-08设备月度维护保养计划5.10T1PM-QR754-GC02-09施工检查日志5.11T1PM-QR754-GC02-10设备完好率统计表5.12T1PM-QR740-01-09供方服务质量评价表5.13T1PM-QR740-01-01供方考察评审表