柳州某某路P(2017)1号地块项目可行性研究报告.docx
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1、柳州某某路P(2017)l号地块项目可行性研究报告二0一七年元月前论一、项目决策背景集团资产“十三五”规划要实现“315”目标,房地产板块必须快马加鞭,稳中急进,跨越式发展,做大板块资产。从市场中获得土地,是做大规模的有效方法。市场拍地能实现房地产板块可持续发展,同时拓展房地产板块柳州战略布局,摊低柳州目前单一项目成本和费用。二、项目来源方式通过挂牌蚪方式竞得地块进行房地产开发。三、项目取得条件对符合竞买资格要求的竞买人,按“价高者得。第一部分 项目基本情况一 宗地位置及宗地位于柳州市河东中心区。东接城市快捷酒店,西接与彩虹城天玺盘间的规划路,南接东郡楼盘,北接某某路。见附图1二地块现状及交地
2、条件1、宗地现状地块地形方正,地势除有部分堆土外,基本平整。东边马路对面是柳州万达场,西边是彩虹城天玺小区,南边是东郡小区,北边马路对面是正在建设的温馨772楼盘,周边居住区众多,供电、给排水、排污、通信、燃气、道路等市政设施具备,建设条件良好。见附图22.承诺交地状况按挂牌文件说明,为现状交地。3、承诺交地时间按挂牌出让文件中出让合同中约定:“土地于2017年月日前交付给受让人”。三.用地性质与规划指标出让总面积32685. 55 f (合49. 03亩),土地性质为城镇住宅、商服用地。容积率不大于3.0且不小于1.5,建筑密度不大于25%且不小于15%,绿地率应达到30%,控高在-15米至
3、100米范围。四、市政生活配套(3Km范围)1、交通状况东边东环大道,南边文昌路,西边桂中大道,北边某某路,交通极便利。2、现状生活配套及规划情况城中万达中心区,科教文卫齐备,生活配套完善。规划轻轨2号线就在家门口。3、项目周边环境项目周边高档社区云集,政商汇聚,文化气息浓厚。4、大市政配套市政府、河东交通枢纽、万达广场、广西科技大学、华润万象城、人民医院、桂中菜市等均在附近。第二部分 项目所在区域市场分析一、区域经济环境研究1 .城市概括柳州位于华南地区,广西中西部,具有“龙城”、“壶城”、“奇石城”之称。一个多民族城市,壮族的歌、瑶族的舞、苗族的节、侗族的楼,堪称“民族风情四绝”。经济区位
4、上,柳州东临粤、港、台等经济发达区,南接北部湾、东南亚等高速发展地区,西靠云、贵、川,北低长江中下游,形成背靠中南、西南,面向东南亚和东部沿海的有利区为。柳州城区人口已达柳5万,规划到2020年达到160万。,曲JB2城市经济发展柳州经济以工业为主导,呈稳步上升态势,增幅稳定,房地产发展空间大。2011年2015年柳州市国民生产总值(亿元)300025002000150010005000一柳州市生产总值(亿元)T-增幅14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%2011 -2015年柳州市人均生产总值(元)人均GDP (元)T-憎幅7000060000
5、50000400003000020000100000柳州市整体消费力较为强劲,增幅呈下降趋势,但社零总额增幅稳定在8%以上,为楼市发展提供空间。2012 -2016年(16月)居民消费价格比上年增长幅度100080060040020002012年2016年(16月)社会零售总额(亿元)2012 年2013 年2014 年2015 年 2016 年 1-6 月社会零售总额一增幅2011年2016年(16月)房地产投资占固定值比重2012 年2013 年2014 年2015 年2016 年 1-6 月2013年2016年(16月)柳州土地供应与成交情况20%15%10%5%0%房地产投资占比逐年下
6、降,市场进入调整阶段,房企开发趋于理性化,市场竞争走向健康常态化。二、区域土地市场供应分析1、近年土地供应量分析柳州近两年以去库存为主基调,供求较平衡,柳州房地产市场年需求超过200万方,目前均价7211元市场发展较好。单位二万方单位:元/平方米2。14年1月2016年6月郴州房地产市场呈价走势60.007205721170947136633650.00midz-IsxSDZ9 9-DQ5DZZ二旦二 TDN浜巫方方)脸(万方)2 .该区域已经上市土地供应分析近年项目周边土地交易情况摘地时间地块编号地块位置出让面积(m,)土地用途开发状态产品形态容积率项目规模2013/12/5P(2013)2
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