某某区某某乡房地产可行性研究报告(下).docx
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1、XX区XX乡房地产可行性研究报告(下)一、投资地块的地理环境土地是不可再生资源,一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。土地所处的地理位置,周边的自然环境,人文环境,市政配套及临近楼盘的品质等,决定了此地块大部分的市场家者,因此,我们首先从地块环境入手调查分析。1土地性质及地理位置综述地块面积净用地面积837公顷,近似平行四边形,周边主要有水塘,菜地和村镇建设用地构成,较平整。该地块位于区乡石桥村,远为农田,整个地块较平整,无丘陵,小山包,且地块的延伸四周也大致是一望平原,地块周围有叫多的村庄,主要有石桥村,塔子湖村由渔家墩,福园村,芦家墩三个自然村构成,新春村有2000人左右;还有成片
2、的采地和零星的湖面分布在地块周围。2地块自然景观及环境质量21自然环境该地块总体来看属于平原地区,空气较好,无大型污染,植被水系丰富。以下为地块四个方向的环境情况1南向远望是一条长条沿路而建的现代化建筑,能隐约感受到大都市生活,京广铁路从旁边横贯而过,由远及近是大片开阔地带,无障碍物,临近的大道平行延展,该方向上因有一高压输电线路沿大道方向铺设,使得该方向上无论近看或远望的视线都被干扰,另外区域环境因建设公路略有空气和噪音污染。2北向北面遥望张公堤,成片的草地,带状的防护林区沿堤分布,大片的湖泊,莲池密布,自然村落散布其间,湖水清澈,空气清新,宁静而美丽,但近处有零星的小村落削弱了景色。3东向
3、远方较开阔,中部为建设中的东方恒星园,近处的竹叶山路边为商铺,工棚映入眼帘,黄孝河平行流过,隐约有河水淤积下来的异味。4西向西对姑嫂树路,进处无高层建筑,视野开阔,远眺现代都市居民区,隐约可见正在施工的新华家园,自然村落和耕田水塘由远及近步入视野,也是因大道的施工沿路有灰尘。22项目周边情况我们选择以本地块为中心,南至五干道发展大道,北至张公堤附近,东西以姑嫂树路和岱黄公路两侧为界,集中调查。1地形地貌状况详见附图地形地貌图略2物业形态划分图详见附图物业形态划分图略3局部放大图详见附图局部放大图略1岱黄公路一带区域调查自然环境该带为平原地段,靠近黄孝河,两旁不远处有若干小湖,附近的村落有石桥村
4、,塔字湖村,新春村,都属于乡。乡乡政府靠近竹叶山路,距石桥村不到500米。附近设有成片的自然林或人工林,惟有路两旁不多的树林,大车过后,尘土飞扬,该地段绿化较差,但也没有什么大型的污染源。人文环境沿路两旁的居民来自不同的地方,主要是石桥村,塔字湖村等附近的村落。另外还有武昌,汉口,汉阳的居民到此打工。同时有黄陂等附近区县的居民。他们大多是出外打工来到这里,租用当地居民的住房,沿路地带和石桥村大概有2-3千人。居民的房屋大体为2-3层,比较简陋。经济环境有一大型钢材市场,路两旁一直到石桥村居民的收入水平不等,属石桥村的居民每年固定有1000-1500元的收入,来源于村办企业,承包队,出租房。另外
5、村民可选择在路两旁租商铺,发展第三产业,或在一些私人办的公司打工,如新基业混凝土有限公司等,他们的收入较高,每月有1000元左右的收入,另外有些较大的公司都有集体宿舍,员工来在各处,有的住在二七路。此处本地块东北方向的村落属于石桥村六队,该队共有60户,约250人,村民主要以种田,打工,出租房为生。对村大队而言,收入主要以卖地为主该村的集体地约400亩,收入该居民发放补助,基本上每户居民为4000-5000元年。该村交通不发达,小学,中学都比较远。居民主要以石桥村人为主,有一些来自黄陂等地区的打工者。工厂很少,只有几个村民自办的个体小企业。雇员多为本村居民,村民自建房多为二层楼房,建筑面积约4
6、00平方米左右,很多房子由外来者租住,该村的水电,通讯等都不完善,绿化状况较差,周围有很多废墟空地,基础设施和公共设施都不完善。2塔字湖村至张公堤路段调查自然环境沿线区域自然风景较好,多湖泊村庄钓鱼台,无污染,空气清新,景色怡人。沿张公堤路段以绿地,防护林区和湖面次第构成,地势平坦;塔子湖路段属平原地区,沿路自西向东依次分布新春村,塔字湖村由渔家墩,福园村,芦家墩三个自然村构成。周边以菜地,耕地为主,零星分布水面,石桥村路段基本同上。社会环境该区域位于区边缘。纵有张公堤,横有竹叶山路,内为塔子湖路段,交通便利,有726,69路公交车。给排水设施齐备,供电设施相对不足,但具备发展条件,有待进一步
7、建设,通讯便捷,暖气设施有待进一步开发建设,有液化汽供应站。经济环境该区域人口经济实力不强,居民收入水平普遍不高,工矿企业大都以民营,私人企业为主,现达到大都处于半停产状态,但私营企业仍具相当活力。商业,金融业,服务业仍处于落后的萌芽状态,有银行,合作社零星分布其间。当地居民收入差距较大,新春村,塔字湖村平均月收入在1500元左右,主要以房屋出租,村办工厂承包,打工,养殖为主。3姑嫂树路段调查沿张公堤段以居民区为主,零星间隔有林区和小块菜地,无商业门面,有两个工厂及新世界畜禽水产市场。沿线有35路车通行,基础设施,公共设施相对滞后。姑嫂树路段以民营,私营工厂为主,大都处于半停产状态,另外该区域
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