最新报告-房地产开发项目可行性研究报告.docx

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1、房地产开发项目可行性研究报告2西侧为市城市中心景点。3东侧为城市绿化带，南侧为广场。4西南靠近市小学。5北面为市人民银行。4、项目分析优势及机会1该项目地处市发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是的居住区域。2近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。3东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。4周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。5拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。6该项目以毛地出让，起价元亩，使得取得该地块的前期资金较少。7该项目规划定位为市第一个小高层住宅小区，我公

2、司在市开发小高层的经验可以为之借鉴。8我公司与市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。9物业管理公司在市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。10拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。劣势及威胁11拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。12市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。13市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。14外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。15规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有

3、一定的不可确定性。16小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。17该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。18花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。19拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。20周遍的生活配套设施及交通不够完善。二、市场分析1市概况参考市位于河南岸，面积平方公里，人口万。生态环境优良。境内有森林公园、野生动植物保护区、水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施中国21世纪议程地方试点。投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨

4、架的交通运输网；水运以长江干流的重要港口港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，港泥洲新港区一期工程已动工；通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。项目所在区位于江中下游南岸，与市接壤，是市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。2市房地产住宅市场分析市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1

5、999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门两点一线旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。二三年，市房地产业主要特征表现在以下几个方面表现之一投资增幅大。房地产开发投资完成46亿元，投资增幅达334,占全市建设系统投资65，占全市固定资产投资126。表现之二市场供销两旺。主城区竣工商品房面积2019万平方米，销售面积220

6、4万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。表现之三房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17，净增400元2左右。表现之四交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易112万起。市城区共办理各类房产交易7938起，面积达8962万2，比上年度分别增长25和35，其中存量房买卖2305起，面积2440万2，成交金额8800万元。表现之五拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市增加值14，带动相关产业产值887亿元，带动社会商品销售616亿元；房地产业上缴国家税收2800万元。对今后市场的预测-从购房能力看伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，年到年，城镇居民可支

7、配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。从投资角度看由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42，年增幅达16。从消费结构看随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于够住就行的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由居住型向享受型转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95以上购房户均为房改房换房。从需求关系看根据城市总体规划，城市建城区面积将由146平方公里

8、发展到278平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。3、主要竞争项目分析住宅小区详细情况如表项目套数建筑面积万平均单价元位置向阳小区1500221400宝山路新华小区78581344黄河街银河小区1701460银河街成光小区1301400学院路太阳神小区500691508英雄路部分商业网点详细情况项目面积单价元位置汇丰花园408040005600新城区秋爽花园507050001市中心碧苑小区36506800建设路桃园小区车库550秋浦路荷花村

9、车库550建设路三、项目财务分析一、拆迁成本分析围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，拆迁公司拆迁安置房一栋，30户。其它房屋均为二四层。根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。拆迁成本估算按照市城市房屋拆迁管理办法规定和拆迁补偿评估报告。1、住宅640元平方米*09+03+008+0*34329平方米=34329*81920元=2812

10、231680元2、经营性用房640元平方米*09+15+03+045+27*600平方米=600平方米*3776元平方米=2265600元3、附属物水、电、电话、空调以上其它住宅34329平方米*45元平方米=1544805元经营性用房600平方米*45元平方米=27000元4、室内装饰34929平方米*80元平方米=2794320元5、阁楼、围墙院内地坪等34929平方米*48元=1676592元6、搬家费、临时过渡费等1、搬家费住宅200户*300元=60000元经营性用房9户*500元=4500元小计64500元2、过渡费住宅34329平方米*25元平方米*6个月=514935元经营性用

11、房600平方米*16元平方米*6个月=57600元小计632535元其他费用3、管理费，委托拆迁费34929平方米*15元平方米=523935元4、房屋拆迁评估服务费费35000元5、奖励34929平方米*100元平方米=3492900元上述所有费用小计38533208元，折抵每平方补偿金额为110318元。按照市人民政府令，对市城市区域内房屋拆迁，在年上半年尚可以执行，自省城市房屋拆迁管理办法，在年7月1日开始执行后。市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。110318元平方米+100元平方米=120318平方米120318元*34

12、929平方米=420258742元二建筑成本分析对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积50*10*2=1000，建筑面积。主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在路靠近小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300，三栋12层住宅建筑面积294*138*12层*3栋=14606，合计建筑面积17906。地块内大致布置一栋15层294*138*15层；一栋12层294*138*12层；三栋12层40*15*12层；一栋15层40*15*15层；占地面积3211，建筑面积41554总占地面积5861，

13、建筑密度207总建筑面积61460，容积率217高层均设计地下室，面积为4861，总户数约为297户。建设成本估算一、工程前期费1、拆迁成本2、土地出让金3、城市基础设施配套费61460*50元=3073万元4、人防基金配套建地下室5、规划技术服务费56160*14+5300*22=903万元6、墙改61460*8=49168万元7、散装水泥61460*2=1229万元8、白蚁防治费61460*2=1229万元9、质量监督费61460*2=12296万元10、施工图审查61460*1=615万元11、防雷审查61460*1=615万元12、消防审查13、文物02万元14、规划设计10万元15、建筑设计*12+59460*30=18078万元16、地质勘探61460*2=1229万元17、测量定位10万元18、煤气增容2500元户19、供水管网配套费20元小计62793万元18、19项代收代缴，未计二工程成本1、桩基59460*100元=5946万元2、地下室4861*600元=29166万元3、主体59460*900+*500=54514万元4、电梯9栋*50万元