会理县老城区棚户区（城中村）改造项目（一期）项目情况说明.docx

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1、附僧1会理县老城区棚户区（城中村）改造项目（一期）专项债券项目情况一、项目基本情况（一）市县及行业专项规划概况会理县村镇体系规划和城市总体规划（20142030）指出：会理县城的城市性质定为：四川省历史文化名城；攀西地区二级中心城市；全县政治、经济、文化中心，是以发展食品加工和特色旅游业为主的山水园林城市。国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发（2013）25号）、四川省人民政府关于加快推进新型城镇化的意见（川府发（2013）2号）指出：棚户区改造是体现以人民为中心发展思想的重大民生工程，是推动新型城镇化的重要举措。会理县全县正加大城镇棚户区和危旧房改造力度，大力推进配套基础设施建设，努力扩

2、大有效投资，推动经济社会发展和群众安居乐业。（二）项目情况1 .参与主体（1）实施机构：会理市住房和城乡建设局（曾用名：会理县住房和城乡建设局）（2）项目业主：理鼎宸城市建设和旅游产业投资有限公司2 .项目概况本项目是教育类产业园区项目，项目计划投资101,825.50万元。本项目拆迁范围位于会理县古城东西街、南北街片区（包含老公安局片区、粮食局片区、糖酒公司片区、五金公司片区、水务局片区、中巷子片区等）。项目主要建设内容包括：本项目总拆迁面积121,875.33肝，其中有产权房屋建筑面积117,036.97Itf,简易结构房建筑面积269f,非住宅房屋建筑面积4,569.36疔。住宅部分全部

3、采用新建还房安置方式，非住宅部分采用货币（买断）的方式。涉及拆迁居民1,305户，3,261人。该项目符合控制性详细规划，且已取得可研批复、资本金落实来源说明、用地预审意见、选址意见书、建设用地规划许可、环评批复、社会稳定评估报告备案审查意见、纳入省住建厅棚改计划的复函、安全预评价等合法合规性文件。二、经济社会效益分析项目计划投资101,825.50万元，预计会带来项目总收入150,679.54万元。项目建成后，可以充分发挥地方资源优势，发展地方经济，不仅具有良好的经济效益，同时还具有很好的社会效益，符合地方经济的可持续发展的要求。本项目积极践行“创新、协调、绿色、开放、共享”新发展理念，对进

4、一步完善会理县总体规划和区域布局，对充分利用土地资源，促进地方经济社会可持续发展，促进第三产业的发展，改善提高会理县城区棚户区居民的居住条件，满足棚户区居民对现代化的住房要求，将起到积极的作用。棚户区改造是重要的民生工程，是全面建设小康社会和实现现代化的重要方面与重要内容之一，党和政府十分重视棚户区居民的居住条件问题。加快棚户区的改造，解决困难住户的住房问题，有利于构建和谐社会，有利于加快城市建设，对社会经济的稳定发展有积极作用。本项目涉及改造的棚户区现有住宅房屋密度大，建成使用时间久，破损严重，基础设施不足，几乎没有配套的公共给水、排水、供气等设施，特别是消防安全和治安隐患突出，居住条件和环

5、境状况急需改善,群众的呼声也日益强烈。但目前会理县的商品房价格偏高，多数棚户区居民没有足够的经济实力去购买价格昂贵的商住房，因此大部分需要依靠政府的力量解决。三、项目投资估算及资金筹措方案（一）投资估算项目总投资为101,825.50万元。其中：安置房工程建设费50,067.37万元；安置房还房货币补偿费8,027.64万元；非住宅货币补偿费用6,551.27万元；工程建设其他费用27,355.72万元；预备费5,943.50万元；建设期利息3,800.00万元；债券发行费80.00万元。（二）资金筹措方案1资金筹集情况本项目总投资为101,825.50万元，资金来源于项目资本金和发行专项债券

6、。其中：项目资本金21,825.50万元，占总投资的21.43%；计划发行专项债融资额度80,000.00万元（计划分两期发行：第一年发行20,000.00万元，第二年发行60,000.00万元），占总投资的78.57%,融资期限为10年。2.资金使用计划根据项目建设进度及建设内容和业主的资金安排，项目建设资金逐步投入，建设计划、资金使用与投资计划相匹配。本项目建设工期为2023年1月一2023年12月。按照建设进度，建设期第1年计划投资30,152.76万元；建设期第2年计划投资71,672.74万元。项目资金使用计划表（金额单位：人民币万元）序号项目名称合计资金来源及分年使用计划发债期第1

7、年发债期第2年项目投资项目建设总投资97,945.5024,486.3873,459.12项目建设期发债利息3800.00760.003,040.00债券发行费80.0020.0060.00项目总投资101,825.5025,266.3876,559.12资金使用计划资本金21,825.5010,152.7611,672.74发行债券80,000.0020,000.0060,000.00资金使用合计101,825.5030,152.7671,672.74四、项目预期收益、成本及融资平衡情况（一）预期收益1 .项目收入本项目收益来源主要分为两部分：（I）项目运营收入主要为安置区可市场化出售收入，

8、包括多余安置房销售收入和停车位市场化销售收入；（2）对应棚户区改造后腾空土地使用权的出让收入。共实现项目总收入（税后）预测为142,539.87万元（含税150,679.54万元）。2 .项目成本本项目建成后运营期间的成本费用，共计134,826.05万元，主要包括经营成本、税金及附加、开发成本、财务费用，经营成本主要为安置区出售销售费用、安置区出售管理费用、农业土地开发资金、国有土地收益基金、土地出让业务费、被征地农民保障资金、农田水利建设资金、教育资金、保障性住房建设资金。（二）资金测算平衡情况会理县老城区棚户区（城中村）改造项目（一期）以项目建成后运营收入及对应棚户区改造后腾空土地使用权

9、的出让收入为资金来源，待本项目全部80000.00万元专项债到期时，在偿还到期的融资本息后，将仍有27,753.72万元的累计现金结余。预期实现的运营净收入能够合理保障偿还融资本金和利息，能够实现项目收益和融资自求平衡。其中：项目债券本息覆盖倍数为1.22倍。项目预测息前净现金流表及资金测算平衡情况如下所示：专项债券还本付息情况表(金额单位：人民币万元)行次项目合计第2隼第3年第4年第5隼第6年第7隼第8年第9年第10年第11年1本金80,000.00-20,000.0060,000.002利息30,400.00760.003,(MO.003.040.003.040.003.040.003.0

10、10.003,010.003,040.003.040.003,040.002.280.003本息合计(1+2)110,400.00760.003,040.003,040.003,040.003,040.003.040.003,040.003,040.003.040.0023,040.0062,280.004钱营期息前现金净流量134,353.72-46,602.O130,943.1621.053.338,255.846,670.144,904.865,101.335,305.005,518.055本息期芟倍数43)1.22-项目资金测算平衡表(金额单位：人民币万元)行次项目合计第1年第2年第3

11、隼第4年第5年第6年第7隼第8隼第9隼第10年第11年1经营活动产生的现金净流量134,353.72-16.602.0130.943.1621,053.338.255.846.670.144,904.865.101.335,305.005.518.052一、经营活动产生的现金流入150,679.54-50,366.0132.982.8424.158.329.761.307,976.585,989.556,229.156.478.356,737.443(-)经营收入142,539.87-46,613.8430,682.2422.603.259,412.567,793.495.989.556,22

12、9.156,478.356,737.4441、安置区可市场化出售收入90.440.68-11.690.7725.562.2617.278.523.874.842.034.29-一-52、棚改片区土地出让收入52.099.19-4,923.075.119.985.324.735,537.725.759.205,989.556.229.156.478.356,737.4414（-）收到的税费8.139.67-3,752.172.300.601.555.07348.74183.09-151.增值税8.139.67-3,752.172.300.601.555.07348.74183.09-16二、经营

13、活动产生的现金流出16.325.82-3,764.QO2.039.683.104.991.505.461.306.441,081.691.127.821.173.351.219.3917（-）经营成本12.224.06-2,177.871.715.741.497.231.122.561.105.411,084.691,127.821.173.351.219.39181、安置区出售销售费用1.860.02-857.42525.72355.3579.6941.84-192、安置区出售管理费用930.02-428.71262.86177.6839.8520.92-203.农业土地开发资金16.65-1.851.851.851.851.851.851.851.851.85211.国有土地收荒基金2,604.97-246.15256.00266.24276.89287.96299.48311.46323.92336.87225、土地出让业务费1,041.97-98.46102.W106.49110.75115.18119.79124.58129.57134.75236、被征地农民保障资金2,604.97-246.15256.00266.24276.89287.96299.48311.46323.92336.87247,农田水利建设资金1.041.