无锡市惠山堰宁公寓装潢改造（公共租赁住房）项目可行性研究报告.docx

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1、惠山经济开发区新惠社区堰宁公寓装潢改造项目可行性研究报告咨询有限公司二。一七年十月可行性研究报告堰宁公寓装潢改造项目第一章总论31.1 项目概论31.2 可行性研究依据及原则41.3 项目研究的范围61.4 项目概况及主要技术经济指标61.5 可行性研究的结论9第二章 项目建设必要性和意义12.1 项目提出的背景12.2 项目建设的必要性4第三章 项目地址和建设条件73.1 项目地址73.2 建设条件73.3 场址评价10第四章项目改造方案114.1 项目建设依据、原则114.2 项目改造方案144.3 建筑设计184.4 结构设计204.5 公用工程21第五章环境保护275.1 执行环境质量

2、标准及排放标准275.2 项目建设对环境影响及治理措施285.3 项目投入使用污染源及治理措施305.4 水土保持315.5 工程对环境影响程度分析32第六章 节能336.1 用能标准及节能设计规范336.2 节能原则336.3 项目综合能耗指标及分析346.4 项目主要耗能设施和节能措施346.5 节水措施35第七章 项目管理及实施进度计划387.1 项目管理387.2 项目实施进度计划39第九章投资估算与资金筹措449.1 投资估算44堰宁公寓装潢改造项目可行性研究报告9.2 资金筹措49第十章经济分析5010.1 经济分析说明5010.3 成本费用估算5110.4 利润的估算5210.5

3、 经济分析结论52第十一章社会效益和互适性分析5411.1 社会效益分析5411.2 项目对社会的影响分析5411.3 项目所在地相互适应分析5611.4 社会评价结论57第十二章结论与建议5812.1 结论5812.2 建议58附表：项目投资估算表附图：项目地理位置图堰公寓装潢改造项Fl可行性研究报告第一章总论LL1项目名称堰宁公寓装潢改造项目1.1.2项目承办单位单位名称：项目负责人:联系电话:LL3项目单位概况惠山区长安街道新惠社区是根据惠山开发区的统一部署，统一规划，根据区委调整优化工作的要求，撤销了原片区村民委员会组建而成。截止2015年底，新惠社区有住户5765户，在册户籍人口 9

4、248人，流动人口 3112人。社区设有党委及分支部、社区居民委员会、社区工作站及社区管理服务中心。新惠社区集“服务中心、交流中心、活动中心”三个中心于一身，内设五星级医疗服务中心、四星级警务室、幼儿园等配套设施。2014年，该中心以“关爱民工兄弟、共建美好家园”为宗旨，积极开展创建活动，不断完善管理服务、权益维护、文化教育、党团活动等功能作用，搭建平台，用心服务，为农民工提供“培训、就业、维权、保障”四位一体的服务模式。新惠社区党委和居委会以“为民服务是根本，社区和谐是目标”为理念。以“办实事，亲民心，共奋斗，齐进步，创和谐，可行性研究报告堰公寓装潢改造项Fl建家园”为服务宗旨。扎实开展各项

5、社区管理和为民服务工作。新的社区，新的起点，承担着新的历史使命，新惠社区将在社区党委的领导下，内强素质，外树形象，为开发区的建设营造平安的社会环境和和谐的社会氛围；在社区扁平化管理方针的指导下，把握社区实际,挖掘自身潜力，努力塑造社区品牌，形成社区独特优势，争取把社区打造成惠山区乃至无锡市具有鲜明特色的高品质现代化社区。1.1.4 项目地址惠山区长安街道新惠社区，堰宁路28号。LL5项目建设性质改造1.1.6 可行研究报告编制单位单位名称：资质等级：工程咨询资格证书编号：发证机关：国家发展和改革委员会1.2可行性研究依据及原则1.2.1 编制依据（1）投资项目可行性研究报告指南；（2）建设项目

6、经济评价方法与参数（第三版）；（3）产业结构调整指导目录（2011年本）（2013年修正版）；（4）国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见（国办发2011） 45号）堰宁公寓装潢改造项目可行性研究报告（5）住房城乡建设部、财政部、国家税务总局等部门关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保2010） 87号）（4）无锡市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（1）项目承办单位提供的关于本项目的原始材料及数据；本报告本着实事求是的原则，对项目的要素进行认真的、全面的调查和详细的测算、分析、论证。本报告力求内容完善、文字简练、文件齐全。1.2.2 编制原则本报告依据国家及地方向相关法律、

7、法规、标准等精神，本着客观、求实、科学、公正的原则，在现有能够掌握的资料和数据的基础上，主要就项目建设的必要性、建设内容及方案、建设条件、建设投资及资金来源、社会效益及环境保护、消防安全等方面逐一研究论证，以确定项目经济、技术等方面的可行性，为建设单位、政府投资主体提供决策参考，并根据以下原则对该工程的建设可行性进行研究：（1）依据惠山区的整体规划，满足区域社会经济发展的需要；（2）因地制宜，结合堰宁公寓现状特征，合理安排，对现有的建筑室内进行装潢改造及配套设施提升，提升公寓入住人群的生活条件；（3）着重进行消防、安全等方面的设计改造，确保符合当前国家消防、技防、抗震、环保等技术规范和标准要求

8、。（4）建筑改造设计整体做到功能布局合理，配套设施齐全，外观简洁、大方。（5）结合区域内土地利用规划、给排水规划、电力设施规划，科堰宁公寓装潢改造项目可行性研究报告学协调、合理布置。（6）满足环境保护和成本节约要求，做到技术先进、经济合理。（7）通过公寓整体环境的改造提升，适当增加租金，在保证项目更好发挥租赁住房保障功能的同时，确保项目能够适时回收成本。L3项目研究的范围根据项目单位委托要求，本项目可行性研究的范围主要是：（1）项目背景及建设必要性（2）场址选择和建设条件（3）规划建设方案（4）环境影响评价（5）节能、节水措施（6）项目实施进度和招标方案（7）投资估算和资金筹措方案（8）项目经

9、济分析（9）社会影响和互适性分析1.4项目概况及主要技术经济指标1.4.1 项目主要建设内容及规模本项目对堰宁公寓进行改造，改造建筑面积14303.2平方米，主要包括对公寓进行实用性、美观性、安全性及基础设施的改造，具体改造内容包括：（1）改造单身公寓（或宿舍）共计408间，主要包括房间普通装修（包括铺设地砖、墙体粉刷），统一安装单体空调，卫生间改造和电气可行性研究报告堰公寓装潢改造项Fl线路改造，在卫生间（或合适位置）预留洗衣机位，并完善公寓消防设施；（2）完善公寓内消防设施，包括新建消防水池、建筑内布设消防管道、增设消防栓，并在各建筑配置自动喷淋设施和火灾报警系统等；（3）对4栋公寓楼外立

10、面进行改造，包括外墙体涂刷，立面百叶窗更换、窗体维修改造等，改善建筑外立面形象；对屋面进行防水改造处理；各公寓楼出入口加设门禁呼叫系统、楼道治安监控系统；（4）小区内道路及地面硬化3000平方米，景观绿化1200平方米,规划机动车和非机动车停车位（带充电），改造室外供水、排水以及供电、通讯管线，小区出入口增设智能电动道闸，配套安装小区视频监控系统。L4.2项目建设进度计划项目建设期14个月，计划2017年10月-2018年3月进行项目前期准备，2018年4月份动工建设，计划到2018年11月底工程竣工验收、投入使用。1.4.3 投资概算及资金来源项目总投资为1503.53万元，其中：工程费用1

11、398.81万元，工程建设其他费用60.93万元，预备费43.79万元。资金来源：由惠山经济开发区财政拨款解决。1.4.4 主要技术经济指标序号指标单位数量备注1改造总建筑面积平方米14303.22主要改造内容2.1普通装修房间间4082.2楼体外立面涂刷平方米72502.3屋面防水处理平方米24802.4加设门禁呼叫系统套42.5道路及地面硬化平方米30002.6景观绿化平方米12002.7围墙更换米4002.8增设智能电动道闸套13项目总投资万元1503.533.1其中：工程费用万元1398.813.2工程建设其他费用万元60.933.3预备费万元43.794经济指标4.1年实现收入租金：

12、500元/间万元254.80租金：600元/间万元303.764.2年总成本费用万元69.654.3年利润额租金：500元/间万元185.15租金：600元/间万元234.114.4投资利润率租金：500元/间%12.31租金：600元/间%15.574.5投资回收期租金：500元/间年8.1租金：600元/间年6.4可行性研究报告堰宇公寓装潢改造项Fl表11主要技术经济指标表堰宁公寓装潢改造项目可行性研究报告1 5建设期14个月1.5可行性研究的结论和建议1、结论：该项目符合国家鼓励发展租赁住房的政策，符合省市老旧小区改造规划，以及当前惠山经济开发区园区职工住房需要；工程完成后将改善堰宁公寓

13、面貌，提升入住人员的居住生活条件；本项目需改造内容较多,在改造过程中需统筹安排；项目运营后整体收益将为客观，在运营5-6年左右的时间可回收成本，项目实施的经济上可行。2、建议：(1)本项目在报告批复后，应尽快委托有资质的设计单位对本项目进行工程设计，制订出详细的项目实施计划，尽早开展项目的其它前期工作。(2)小区内相关的供水、供电、排水等设施须进行改造完善的，建议一次性做好地下管线的综合设计、预留及预埋工作，避免重复开挖、重复建设，节约建设投资。(3)项目完成后，加强管理至关重要，注重日常卫生保洁、安全管理，提升公寓管理水平；并建议加强宣传教育，促进小区环境人人维护，共同打造环境优美的居住空间

14、。(4)建设单位要把资金落实到位，确保项目的建设顺利进行。可行性研究报告堰宁公寓装潢改造项目第二章项目建设必要性和意义2.1项目提出的背景2.2.1 国家住房发展规划“十三五叩寸期是全面建成小康社会决胜阶段。中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要主要阐明国家战略意图，明确经济社会发展宏伟目标、主要任务和重大举措，是市场主体的行为导向，是政府履行职责的重要依据，是全国各族人民的共同愿景。在国家“十三五”规划“建设和谐宜居城市” 一章中提到：转变城市发展方式，提高城市治理能力，加大“城市病”防治力度，不断提升城市环境质量、居民生活质量和城市竞争力，努力打造和谐宜居、富有活力、各具特色的城市。加快城镇棚户区和危房改造。基本完成城镇棚户区和危房改造任务。将棚户区改造与城市更新、产业转