《个人住房抵押贷款风险研究8200字【论文】》.docx

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1、个人住房抵押贷款风险研究目录一、前言2二、相关概念及理论基础3(-)个人住房贷款的概念3(二)商业银行个人住居贷款风险类型31信用风险3Z操作风险33 .流动性风险44 .法律风险4三、我国个人住房贷款业务现状4(-)规模不断扩大4(二)融资渠道单一5(三)不良贷款总量提升6四、影响我国个人住居贷款风险及其因素6(-)影响个人住房贷款的风险61政策性风险62 .法律风险73 .我国内部操作风险74 .信用风险7()影响个人住房贷款的因素81 .宏观因素8Z微观因素9五、基于我国个人住房贷款存在的风险提出防范策略10(-)改进个人信贷业务流程10()完善个人征信系统10(三)加强监管和立法10(

2、四)加强内部审查，降低贷款风险H1 .对借款人的审查H2 .对开发商的审查H六、结论H【参考文献】12一、前言2023年-2023年，随着全国的疫情逐渐缓和以后，房地产市场恢复得非常迅猛，导致各大城市房价出现了较大比附上涨。这也导致我国在涉及个人住房贷款方面，迎来了井喷式飞跃发展。截止2023年12月31日为止，我国就2023年个人住房贷款就已经超过了36万亿，相关数据虽然相比去年下降1个百分点,但是仍然高于监管银行部门要求的“红线”。同时，随着我国对大城市购房限制逐渐解除，我国房地产市场稳步增长，恢复了房地产公司的信心,对土地购置的热情并增加了融资需求。结果,房地产开发贷款的增长率提高了，放

3、宽了初房限制,在不推翻人们理性思维的情况下，购房贷款继续增长。相对于我国目前的情况，我国公民正以低风险，高个人住房贷款回报率以及国家政治的支持和促进而一个接一个地进入市场。随着住房个贷款项的飞速增长，其中不良借贷占住房贷款的比例也随之逐渐增加.导致房地产市场涉及国家的监管也越来越严格。这一局面势必会导致未来我国房地产价格走势迎来显著变化，而这也将进一步增加我国个人贷款的风险和不确定性。虽然中央曾明确提出过：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的。”同时央行实施的“房贷新规”，导致房贷贷款难度增加，会降低一点消费者的购买热情。但由于房地产的高速发展,以及现今人们的消费观念的转变，反而国内使用个人住房

4、贷款购房家庭比重快速上升,特别随着国家三胎政策的开放,更有利于房地产市场的发展。另一方面，随着当前住房个货业务的不断犷大，贷款金额不断增多，由于个人住房贷款业务能够给银行带来较高的利润，也因此引发国内各大银行为取得竞争优势，而不断压低贷款门槛，也因此会导致一系列不必要的贷款风险随之产生。因此对加强个人住房贷款风险管理进行相关研究具有重要的意义。综上所述，本文在紧密联系我国住房个贷实际情况展开相关论述，对当前我国个贷发展的实际情况及风险展开相应研究。较为系统地探究了现今住房贷款的不足之处，以及针对其不足所采取的针对措施.以期防止此类事情的不可控发展，继而帮助我国个人房贷市场赢得平稳安定的发展环境

5、。二、相关概念及理论基础(-)个人住房贷款的概念我国央行曾明确颁布过个人住房贷款管理办法，将个人住房抵押贷款称为“个人住房贷款”。具体定义为：个人住房贷款是指借款人为购买普通房屋而进行的借贷。放款人在发放贷款金额时,借款人要提供担保。如果借款人逾期未能偿还本金和利息,放款人有权依法处分贷款人的抵押物或质押物，或由担保人承担共同偿还本息的责任。简而言之，个人住房贷款就是个人以购买房产名义，在担保人的担保下，向银行进行的一次借贷活动。借贷人理应在规定期限内如数归还贷款金额与利息,否则银行有权以拿回借贷金为名义，贩卖借贷人房产等抵押物,拿回借款。(二)商业银行个人住房贷款风险类型1信用风险信用风险有

6、广义和狭义之分，广义上是指借款人、发行人或者交易双方等由于种种原因没有能力或者不愿意按贷款合同规定履行相应的义务，导致合同的另一方遭受损失的风险。狭义上的信用风险仅仅是指债务人主观或客观不能如期偿还到期债务而形成的违约行为。目前商业银行的住房抵押信用风险来源有很多种,对房地产商而言，主要是采取欺骗性的手段,甚至违法的手段骗取银行贷款。对于个人而言,借款人利用虚假信息获取银行贷款，而没有能力支付，从而导致信用违约，引发个人借贷风险。2 .操作风险操作风险主要是因为人为发生的错误、技术系统缺陷、银行内部流程管理不当或者其他不利的外部事件导致的风险。具体表现为：(1)银行内部贷款业务从调查受理到放贷

7、流程中出现的差错；(2)银行内部员工由于业务不熟练导致的审读材料或办理抵押出现的失误；(3)银行开发的针对住房抵押贷款系统(P1PM系统)的稳定性和准确性；(4)外部不利事件。比如由于贷款政策变化对借款人造成损失导致负面的社会不稳定因素所造成的直接或间接损失的风险。操作风险具有普遍性,存在于银行业务的各个环节中，操作风险也不能为银行获利，但会引发一系列的市场风险和信用风险，因此，也值得引起广泛重视。3 .流动性风险在住房贷款业务上，市场风险主要来自于房地产价格的波动和金融市场上的利率风险。国家虽然一直在对房地产价格进行宏观调控，以防止房价过快增长，但是全国重点城市的价格依然涨幅很大。同时由于房

8、价增长速度远超过人均工资增长速度，导致潜在风险也越发明显。4 .法律风险我国现行金融法律制度不健全,产生的法律漏洞可能导致商业银行个人住房抵押贷款无法及时挽回损失。在法律实践中，由于种种因素也存在执行难的问题。房地产金融业务涉及相关法律特别多，有些甚至还存在自相矛盾。其中最明显的就是保护商业银行的担保制还存在许多问题,在处置抵押物过程中存在执行难、执行成本高的问题。另外个人住房抵押贷款环节涉及法律关系特别多,其中很多法律法规缺乏具体实施手段，执行难度大，导致监管法律和制度比金融实践滞后，严重影响商业银行的业务发展需要。三、我国个人住房贷款业务现状（-）规模不断扩大纵观十几年的发展历史，我国个人

9、住房贷款发展速度惊人，规模不断扩大，在市场上的需求量也比较大。实际上，国内个人住房贷款早期发展的并不顺利，占银行信贷总额的比重也只有0.49%。到了2019年，国内的住房贷款已经十分普遍，年贷款的数额在原来的基础上翻了几百倍。而且，在各项贷款余额中的占比上升至12.52%,相比去年有所升高，如表1所示。年份个人住贷款余额（万亿元）同比增长（%）消费贷款余额（万亿元）占消费贷款余额比（%）全部贷款余额（万亿元）占全部贷款余额比（%）20020.0426124.210.047290.258.650.4920030.136219.250.1497.149.371.4520040.338148.530

10、.4280.489.943.4020050.5665.680.780.0011.234.9920060.8348.211.06777.7913.136.3220071.1842.171.5775.1615.97.4220081.5934.752.079.5017.828.9220091.8415.722.283.6419.4720121.998.152.482.9222.538.8320132.735.683.2882.3226.1710.3220142.9810.373.780.5430.349.8220154.7659.735.586.5539.9711.9120166.230.257.5

11、82.6747.9212.9420177.1415.168.8780.5054.813.0320187.55.0410.472.1262.312.0420199.020.0012.9869.3471.912.52表12002-2019年个人住房贷款余额变化情况统计表数据来源：中国数据网（二）融资渠道单一从个人住房贷款发展初期到现在，提供贷款的机构由建行、工行等少数几家指定的贷款机构,没有充足的融资渠道来源。但是就业务规模而言,融资渠道在我国始终具有绝对优势。但是，在专注于业务的同时，风险也被集中了，对银行的活动产生了不利影响。与中国依靠我国在一级市场上发行贷款相比，美国在二级市场（主要市场较为

12、成熟），我国，抵押公司和储蓄机构中占主导地位。成为美国的主要资金来源。当主要金融市场相对较大时，金融渠道将变得更加多样化。目前,中国的二级市场尚未完全建立,无法与一级市场有效沟通，这增加了银行的信用风险，并阻碍了免费的社会资金流向住房需求高的地方。()不良贷款总量提升信贷资产的质量和安全性是银行持续稳定运营的关键。根据最近的调查数据,不良贷款占个人贷款总额和个人住房贷款总额有所增加，增速高于去年。将来，国家不会削弱房地产市场的监管。由于紧缩政策，坏账可能会进一步增加。放贷人对利率非常敏感，利率越高,还款意愿就越小，这会增加银行的信用风险。特别是，各种复杂的因素使房地产市场的变化无法预测，这使得

13、人们无法忽视对个人住房贷款资产相关风险的调查。年份个人贷款个人住房贷款不良贷款金额(百万元)不良贷款率(%)不良贷款金额(百万元)不良贷款率(%)2012103781.7758431.37201379251.0942220.80201488401.0849310.82201572080.6636000.42201659200.4329660.27201751790.3126310.20201858950.2928090.18201974510.3331110.18表22012-2019上半年个人贷款和个人住房贷款情况统计表数据来源：中国数据网四、影响我国个人住房贷款风险及其因素(-)影响个人住

14、房贷款的风险1 .政策性风险近年来，房地产市场还没有发展成友好的轨道。不断上涨的住房价格和投机活动不断加剧了房地产泡沫的严重性。为此，国内已实施了几种与贷款和土地有关的策略，以调节房地产市场的过热并改善国内银行贷款的现状。房地产的发展受到对商业银行贷款减少和国家政策限制，增长率下降和交易量减少的影响，这些都抑制了底价。新政“国五条”的强制性法规不仅阻碍房地产交易和投机活动,而且还可能导致某些地区的房价下跌，从而大大增加了商业银行还款的风险。2 .法律风险个人住房贷款领域的法律和法规并不完善,并且由于很难为该业务提供安全的法律环境,因此它为那些有意破坏该业务健康状况的人提供了空子。当前,我国的民间借贷业务面临巨大的法律风险,我国正在努力建立法治社会和法制经济。法律体系不完善将不可避免地危及相关经济活动,个人住房贷款业务也不例外。为了降低由当地银行提供的家庭住房贷款的风险,并限制根据国家住房贷款规则向购买多套住房的人发放个人住房贷款,需要提高高档住宅的利率以降低贷款成数。3 .我国内部操作风险与国外相比,国内的住房信贷研究相对较慢,没有理想的风险保障机制。很难理解银行是否与贷款相关联以及贷款是否很小。由于中国的我国目前在对开发商和借款人的调查中落后,因此信用风险有所增加。在由中国人民银行领导的个人信用报告系统建立的同时