房地产估价师考试题库及答案（新版）.docx

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1、房地产估价师考试题库及答案(新版)一、单选题1 .运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时,在延迟销售情况下,开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是()时的房地产市场状况。A、价值时点B、开发完成C、未来延迟销售D、销售完成参考答案：C2 .下列不属于由卖方缴纳的税费的是()。A、增值税B、契税(买方缴纳)C、教育费附加D、土地增值税参考答案：B3 .关于确定价值时点与得出评估价值的先后次序的说法,正确的是()。A、确定价值时点在先,得出评估价值在后B、得出评估价值在先,确定价值时点在后C、确定价值时点与得出评估价值应同时进行D、确定价值时点与得出评估价值没有先后关系,谁先

2、谁后都可以参考答案：A4 .一个估价项目中的价值类型,本质上是由()决定的。A、估价委托人B、估价师C、估价目的D、估价对象参考答案：C5 .中国台湾地区不动产估价师法规定,领有不动产估价师证书,并具有实际从事估价业务达()年以上的估价经验者,得以申请发给开业证书。A、1B、2C、3D、4参考答案：B6 .下列有关房地产变现的描述,错误的是()。A、通用性越强,变现能力越强B、独立使用性越差,变现能力越差C、可以分割转让的房地产,变现能力较强D、价值越大的房地产,变现能力越强(如:豪宅、别墅)参考答案：D7 .运用假设开发法中的动态分析法估价时,无需做的是()。(可看PPt最后一道的案例题)A

3、、估算后续开发经营期B、估算后续开发的各项支出、收入C、估算后续开发各项支出、收入在何时发生D、估算投资利息和开发利润参考答案：D8 .在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的,通常是预测()房地产市场状况下的价值。A、未来开发完成之时的B、购买待开发房地产时的C、建设期间的某个时间D、全部租售出去时的参考答案：A9 .在房地产区位状况描述中，下列不属于对周围环境的描述的是()。A、自然环境B、人文环境C、景观D、施工环境参考答案：D10 .政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是()。A、征用期间导致房屋毁损的价值损失B、征用造成的家具、物资等

4、动产搬迁费用C、征用期间租赁经营损失D、征用期间市场上类似房地产的增值差价参考答案：DI1假设开发法中开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的时间，即()。A、价值时点B、待开发项目开工之日C、待开发项目取得土地使用权之日D、该开发项目开始销售之日参考答案：A12.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米,报酬率为10%,则该房地产30年收益权利的价格为()元/平方米。A、 2400B、 2405C、 2410D、 2415参考答案：C解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。V30=(V40K40)K30=1-1/(1+10%)30/1-1(1+10%)40

5、X2500=2410(元/平方米)Q13 .下列关于估价依据的表述中，正确的是()。A、选取估价依据应具有针对性,主要是根据价值时点和估价对象来选取B、估价机构不得制定严于估价标准的企业标准C、房地产估价规范房地产估价基本术语标准是效力最低的估价标准D、不同的估价目的和估价对象,估价依据有所不同参考答案：D14 .下列不属于中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要工作的是()。A、房地产估价师执业资格考试、注册和继续教育B、建立房地产估价机构信用档案C、拟定房地产行业相关政策法规(行业协会不是行政单位)D、对会员的执业行为进行检查参考答案：C15 .估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个

6、人,包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人,其中()是估价主体。A、估价报告的使用者B、估价服务的需求者C、估价委托人D、房地产估价机构和注册房地产估价师参考答案：D16 .根据通常的房地产估价途径,产生了三种基本的房地产估价方法,下列不属于基本估价方法的是()。A、假设开发法B、比较法C、收益法D、成本法参考答案：A17 .某综合楼的土地取得成本为IOOO万元,建设成本为800万元,管理费用为60万元,投资利息为140万元,销售税金及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%,契税税率为4%,直接成本利润率为25%o该综合楼的价值为()万元。A、2651.52B、2667.75C

7、、2705.63D、2771.49参考答案：A解析：V=土地取得成本+建设成本管理费用+投资利息+(销售税金及附加+其他销售税费)+直接成本(即土地取得成本和建设成本)X直接成本利润率=IoOO+800+60+140+(5.6%+2%)V+(1000+800)x25%18 .按照我国法律的规定,居住用地的最高使用年限为()年。A、70B、60C、50D、40参考答案：A19 .经济学上的“完全市场”需要同时具备若干条件,下列选项中，属于“完全市场”必须具体条件的是()。A、商品质量参差不齐,方便实现商品筛选B、就成交总额而言,每个买者和卖者的购销额是无关紧要的C、销售者需要实现总效用最大化D、

8、商品可以转让,且具有不可移动性参考答案：B20 .某建筑物的有效年龄为10年,预计可能再使用30年,残值率为4%,用直线法计算该建筑物的成新率为()。A、68%B、74%C、76%D、82%参考答案：C解析:q=I-(I-R)t(t+n)x1OO%=1-(1-4%)x1(10+30)x100%=76%21 .一般的无形资产主要是权益的价值。下列选项中，不属于无形资产的是()。A、专利权B、专有技术C、商标权D、房地产参考答案：D22 .某建筑物的建筑面积为2000m2,占地面积为3000m2,现在重新获得该土地的价格为800元/m2,建筑物重置价格为900元/m2,而市场上该类房地产正常交易价

9、格为1800元/m2。则该建筑物的成新率为OoA、44%B、50%C、67%D、86%参考答案：C解析：成新率q=建筑物现值V/建筑物的重置价格C=(1800x2000-800x3000)/(900x2000)=0.6723 .房地产是()三者的结合体。A、实物、权益、区位B、实物、区位、位置C、实物、权益、权利D、权益、位置、拥有者参考答案：A24 .具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地是()。A、生地(农村没有基础设施的地)B、毛地(城市还未拆迁的土地)C、熟地D、在建工程参考答案：C25 .下列有关房地产专业与非专业估价的区别,表述错误的是()。A、专业估

10、价由专业机构和专业人员完成B、专业估价提供专业意见C、非专业估价具有公信力(专业具有公信力,承担法律责任,非专业估价不具公信力)D、专业估价承担法律责任参考答案：C26 .在房地产区位状况描述中，说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等描述,属于()描述。A、停车方便程度B、交通收费情况C、交通管制情况D、停车位置情况参考答案：A27 .下列有关房地产估价产生的误差,表述正确的是()。A、即使都是合格的估价师,也不可能得出完全相同的评估价值B、房地产估价应当使用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C、判断一个评估价值的误差大小或准确性,实际上是将它与真实价值进行比较D、估价总是在信息

11、完全和存在一些不确定因素下作出的参考答案：A28 .某市区有一大型物资储备仓库,现根据城市规划和市场需求,拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值,最适宜采用（）进行估价。A、比较法B、成本法C、假设开发法（题设相当于旧房地改成新房地）D、长期趋势法参考答案：C29 .财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押，但不得超出其余额部分,此为房地产抵押对房地产估价需要中的（）。A、再次抵押估价B、抵押期间估价C、抵押房地产处置估价D、续贷抵押估价参考答案：A30 .王某取得一宗面积为IooOo平方米的住宅用地的土地使用权,楼面地价为2000元/m2,容积率为3,受让人需按照受

12、让价格的3%缴纳契税,则王某的土地成本为()万元。A、 2000B、 5820C、 6000D、 6180参考答案：D解析：土地成本二土地取得成本X(1+契税)二楼面地价X容积率X面积X(1+契税)=2000x3x100OOX(13%)31.某写字楼年净收益为420万元,未来三年内仍然维持该水平,预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍,该房地产的报酬率为13%o该写字楼现在的价格为()万元。A、992B、 3306C、 10014D、 12723参考答案：C解析：本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。V=未来三年的折现+三年之后的折现二年净收益/报酬率X【1T/(1+报酬率)未来n年】+未来

13、若干年后的价格/(1+报酬率)未来n年二42013%X1-1(1+13%)31.3V(1+13%)3o计算得到:V=IOOI3.49(万元)。32 .建筑物重新购建成本的求取方法中，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费的方法称之为()。A、单位比较法B、分部分项法C、工料测量法D、指数调整法参考答案：A33 .假设开发法的理论依据是()。A、替代原理B、最高利用原理C、预期原理D、边际递减原理(所有的方法都没有这个原理)参考答案：C34 .估价对象为一旧厂房改造的超级市场,该厂房建设期为2年,建成5年后补办了土地使用权出让手续,土地使用期限为40年,土地出让合同约定不可续期且到

14、期无偿收回地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0,采用直线法计算建筑物折旧时,年折旧率为()。A、2.00%B、2.13%C、2.22%D、2.50%参考答案：C解析:年折旧率=(1-残值率)/建筑物经济寿命XIOO%=145x100%=2.22%特别注意的是,经济寿命以土地使用期限为准,题干中已建成5年,可加在土地使用期限上。35 .下列有关假设开发法中,后续开发的必要支此描述错误的是()。A、投资利息只有在动态分析法中才需要测算(应是静态)B、销售税费一般不计算利息C、一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点,终点通常是建设期的终点D、以房地产为主的整体资产,后续开发的必要支出通常还应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出参考答案：A36 .区位是房地产重要的组成部分,本质上是由于房地产具有()性。A、体量庞大B、价值量大C、不可移动D、权益特性参考答案：C37 .后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生,但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生,并具体视为集中发生在该时间段的OoA、期初B、期中C、期末D、任意阶段参考答案：B38 .由于房地产的不可移动、不可隐藏、难以变现,所以难以逃避未来制度政策、政局等变化的影响。这是由于房地产具有()的特性。A、不可移动性B、用途多样C、相互影响D