【地产市场研报】地产债：政策回暖VS到期承压_市场营销策划_2022年地产行业市场研报合集.docx

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1、东方证券ORIENT SECURITIES报告发布日期固定收益I专题报告2022年03月02日有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。地产债：政策回暖VS到期承压齐晟qisheng执业证书编号：S0860521120001研究结论 行业政策方面，无论从需求端还是资金端，年初以来地产政策存在边际放松，“因城施策”力度加大。央行下调5年期以上LPR;随后部分城市下调房贷利率和首付比例，上调公积金贷款额度，加快按揭贷款审批和放款速度，对冲三四线城市去库存压力，助力房地产市场合理需求的释放。同时，鼓励并

2、购债发行、明确保障性租赁住房项目的相关贷款不纳入房地产贷款集中度管理、出台预售资金监督管理办法，在保交付的前提下，提高预售资金灵活性。,房企融资方面，2022年1月至今，市场约发行60只地产信用债，发行规模合计624亿元，33家发行人中涉及4家民营企业龙湖、滨江集团、金科和金地。ABS市场共发行47单地产ABS项目，发行规模合计447亿元，其中以供应链项目为主。自2021年三季度购房尾款发行遭遇冰封期后，2021年末以来个别房企恢复了购尾项目的发行，金地、保利和华润各发行1单购尾项目，规模合计21亿元。地产美元债市场发行冷淡，仅发行了7只美元债，规模合计102亿元；其中，大发地产、禹洲、%o业

3、名邦、上坤地产和祥生均为交换要约后置换的新券；仅绿城和合生创展为正常新增美元债。从发行期限看，民营企业发行期限偏短，碧桂园、龙湖、滨江集团债券期限均在1年以内，金科发行了一只“2+2”债券。从融资成本看，部分民营房企融资成本抬升，其余多数主体融资成本较去年均值无明显增幅。 地产债到期分布，今年7月和8月为到期最高峰，到期总规模（到期+提前还本+回售+永续赎回）在1400亿元以上，3月、4月和6月为次高峰，到期总规模在1200亿元左右；截止年底，有6个月份到期规模在1000亿元以上，到期压力较大。 信用债回顾：上周信用债融资规模继续回升，实现净融入约2,187亿元，净融资突破前期高位。一级发行成

4、本方面，中高等级中票的发行成本上行。各等级、各期限中票二级收益率。遍上行；短久期信用利差收窄。城投债信用利差方面，上周主要省份的信用利差均出现收窄，重庆、陕西、山西、河南、江苏利差下行相对明显，而青海省的利差则大幅走阔，贵州利差平均数、甘肃和宁夏的利差中位数也出现小幅走阔。产业债信用利差方面，上周除房地产、商业贸易和通信外多数行业信用利差小幅收窄，医药生物、纺织服装、传媒、汽车、化工等行业收窄相对明显。二级成交方面，阳光城、龙光、世茂等房企的多只存续债出现折价成交，折价幅度相比前一周0遍增大。可转债回顾：上周主要股指走势分化，中小盘股表现稍好，尤其与转债相关性更高的中证1000涨幅居前，抛开俄

5、乌事件看，权益市场情绪有所回暖。行业方面，电气设备、国防军工、医药领涨，建筑装饰、建筑材料、传媒领跌。事件方面，发改委对于煤炭价格形成机制的完善，使得煤炭价格及煤炭股显著下跌，或许有助于未来头部煤企盈利稳定性的提升；东数西算概念使得IDC等相关板块暴涨，东数西算长期看具备想象力但业绩必定难以在中短期兑现，因此我们认为需警惕当前市场情绪有所好转下的短暂抱团。两会临近，未来稳增长政策具体如何细化和落地有待观察。转债方面，上周转债略显平淡，估值小幅回升，初步看在权益市场的情绪回暖下，转债市场已经走出前期下跌悲观情绪，尽管如此，我们认为转债依然存在结构性机会，后续我们建议适当调仓，保证安全边际。王师可

6、wangshike王阳wangyang9杜林dulin债市波动下的机构众生相如何看待存单发行的量与价？隐债化解的几点动态2022-02-282022-02-222022-02-22风险提不政策变化超预期；信用风险暴露超预期；权益市场走势不及预期，转债投资热度下降;数据资料统计可能存在遗误东方证券ORIENT SECURITIES固定收益|专题报告地产债：政策回暖VS到期承压1地产债：政策回暖VS到期承压41.1 行业政策：地产政策边际放松，“因城施策”力度加大41.2 房企融资：新发以央国企为主，民企融资成本有所提升41.3 地产债到期分布：三季度前仍面临较大到期压力72信用债回顾：融资规模升

7、至高位，二级收益率上行102.1 负面信息监测102.2 一级发行：融资规模继续回升，高等级中票发行成本上行112.3 二级成交：收益率普遍上行，房企折价成交大幅增多123可转债回顾：转债指数微涨，估值小幅回升153.1 市场整体表现：股指走势分化，转债指数微涨153.2 转债估值小幅回升，情绪有所好转16风险提示17有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。7图表目录图1:2022年初至今部分地产行业相关政策新闻4图2:2022年1月至今（2月26日）地产债发行情况5图3:2022年1月至今（2

8、月26日）部分房企债券发行情况6图4:10家房企信披公告详情7图5:地产行业境内外债券2022年到期分布（单位：亿元）8图6:样本房企境内外债券存量债务规模及到期分布情况（单位：亿元）9图7:债券违约与逾期10图8:主体评级或展望下调10图9:债项评级调低的债券10图10:海外评级或展望下调10图11:重大负面事件11图12:净融资规模突破前期高位11图13:中高等级中票发行成本上行11图14:取消或推迟发行债券列表11图15：中票收益率普遍上行12图16:短久期信用利差收窄12图17:期限利差继续走阔12图18:等级利差普遍收窄12图19:各省城投信用利差水平及变动情况13图20:各行业信用

9、利差水平及变动情况13图21:周换手率前10的债券列表14图22:成交价差超过20%债券14图23:估值变化前五大债券14图24各股指涨跌不，转债指数微51图25:申万一级行10涨17跌15图26:领涨转债走势多强于正股15图27:前期热门个券交易活跃延续15图28:平价、溢价率表现16图29:转债平价中枢下行16图30:转债溢价率中枢上行16图31:已发行未上市转债情况17图32:近期转债发行进度更新1地产债：政策回暖VS到期承压2021年末至今，中央及地方纷纷出台地产相关利好政策，但政策边际放松的同时，民营房企仍频现展期、违约事件，个体风险持续暴露，房企分化已成为必然趋势。当下，对于政策落

10、地情况、执行效力，以及房企销售回款和债务滚续，利好政策何时由行业传导至个体，由大型公司传导至中小型公司成为提振市场信心的关键。本文主要梳理了近期地产行业相关政策、房企最新发债情况以及2022年到期压力等市场动态，以供投资者参考。1.1 行业政策：地产政策边际放松，“因城施策”力度加大需求端，年初，央行公布5年期以上LPR下调5个基点至4.6%,这是自2020年4月以来，5年期以上LPR首次出现下调。随后，“因城施策”实施力度加大，四大行同步下调广州地区房贷利率;部分非限购城市下调首付比例，上调公积金贷款额度，加快按揭贷款审批和放款速度，对冲三四线城市去库存压力，助力房地产市场合理需求的释放。资

11、金端，银行、优质房企等纷纷发行房地产并购债，加速出险地产项目消化、助力风险化解；也有媒体称，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。其次，央行、银保监会发文明确，保障性租赁住房项目的相关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。同时，全国性商品房预售资金监督管理办法出台，在确保项目交付的前提下，也提高了预售资金使用的灵活性。图1:2022年初至今部分地产行业相关政策新闻日期政策/新闻明细2022年1月7日并购贷款不再计入“三条红统相关指标2022年1月18日四川自员放宽公枳金贷款住房套数认定中证网报道称目前银行已告知一些大全优贷房企，针对出险企业项目的承债式收购.相关并购

12、货款不再计入“三道红姣-相关指标。四川省白贡市住房公枳金管理中心发布关于调整住房公积金政策同翅的通知。，:通知3明确鼓览住房套数认定改策.实行只认货不仅房的认定标准.既无住房公积金货款记录又无尚未完清的住房商业货款,按首套房货款政策执行；有一第已结清的住房公积金费款记录或一笔尚未充清的住房商业负款，按二套房负款政策执行。2022年1月20日央行下调5年期以上LPR下调5个基点至4.6%5年期以上LPR为46% ,比上月下降5个丛点。2022年2月8日关于保障性租物住房有关货款不纳入房地产货敕集通知明阚明胸保障性租货住房项目有关货款不纳入房地产货款集中度管理,谯的根行业金融机构按照依法合中度管理

13、的通知规、风险可挖、商业可持续的原则.加大对保障性租赁住房发展的支持力度.2022年2月10日2022年2月21日全国性商品房预售资金监fif管理办法出台苏州地区部分限行苜盒房利率微降预售资金棘度监管为“重点额度监管.由市县级诚乡建设部门根据工程造价合同等因素确定,能确保项目竣工所需的资金J8度.当监管账户内资金达到监管SL度后.超出18度的资金可由房企提取使用.财联社报道,苏州部分银行苜鬟房货款利率已最低降为4.8%.二套房贷利率降至5.2%. (0首套房货苜付比例仍为3成.较此前?未有所调整。2022年2月21日广西南宁：二套房贷款首付比例降为30%南宁住肩公枳金管理中心发布南宁住房公积金

14、个人住房贷款管理实施细则.苜套房公积金员款的最高度为70万元，第二套房公用金贷款的最高威度为60万元。执行首套房公积金贷款政策的,首付款比例不得低于住房价值的20%,执行第二套房公税金贷款政策的,首付款比例不得低于住房价值的30%。2022年2月22日四大行同步下调广州地区房贷利率2022年3月1日郑州房地产新政19条出台:取消“认房又认负”证券时报报道.工商银行.农业银行、中田根行.独设根行、交通银行,郎铭慢行六大银行昨日下调广州城区房贷利率。其中,百套房优惠审批利率从此前的5.6%下调至54% ,二套房优惠审批利率从虬前的5 8%下调至5.6%o郑州市人民政府办公厅发布关于促迸房地产业良性循环和健康发展的通知3 .提到引导在郑金电机构加大个人住房按寂贷款投放,下调住房贷款利率。引导在郑金融机构加大个人住房技揭贷款