【地产市场研报】固定收益主题报告：2021年房地产市场回顾与2022年展望_市场营销策划_2022年.docx

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1、D安信证券ESSENCESECURITIES2021年12月21日2021年房地产市场回顾与2022年展望固定收益主题报告证券研究报告2021年房地产市场回顾1、政策：一个基调，两个阶段。坚持房住不炒基调下，2021年地产调控可分为两个阶段：1）9月以前供需全面收紧。需求端集中于加强信贷监管、价格管控、优化升级限购限贷政策等，供给端则以提高土拍门槛、收紧房企融资为主。2）9月至今的边际放松阶段。9月起多家房企面临流动性困境，地产政策边际放松，9月下旬月以央行、银保监会等金融监管机构的放松为主，开发贷、按揭贷款、债券融资等逐渐恢复，各地政府、住建部门为保交付加强预售资金监管；12月以来金融机构、

2、住建部门及地方政府多部门联合表态协同化解流动性危机。2、行业：供需由热转冷，房企经历流动性危机。1）销售：上半年销售表现亮眼，下半年量价齐跌，二线、三四线城市销售疲弱。长三角整体较为强劲，珠三角三四线城市销量表现不佳，京津冀地区冷热不一，其余地区二线城市表现相对较好，但三四线楼市多数表现不佳。房企角度来看，TOP100房企全口径销售额同增3.5%,11月目标完成率为80.6%,明显低于去年同期的89%,过半房企完成率不足8成。2）投资：上半年房地产投资增速保持韧性，下半年土地购络费、建安成本当月同比先后转负，拖累房地产投资增速持续下滑。3）土地市场:2021年土地市场先热后冷，下半年二线、三四

3、线城市土拍溢价率快速下行，长三角、珠三角土地市场热度较高，但平均溢价率较去年均有所下降。集中供地来看，截至目前全年集中供地合计成交2.1万亿，占300城成交金颔的40.4%,平均溢价率为8.7%、平均广义流拍率为19.3%。三个批次集中供地呈现出热度迅速消退（溢价率由首轮的14.8%降至三轮的仅2.1%、广义流拍率由首轮的4.3%上升至二轮的25.6%、三轮的17.5%）,土拍规则，松紧松，变化，房企尤其是民企参与度不断下降、城投拿地占比明显上升（民企拿地金额占比由首轮的47%降至三轮的20%,国企三轮拿地也降至26%,城投则由首轮的11%升至三轮的53%）的特征。4）融资：上半年依赖于供应链

4、ABS,地产债融资相对顺畅；下半年国内贷款和销售回款拖累开发资金当月同比持续负增长，债券融资尤其是民企明显受阻;信托、开发贷今年以来持续收紧。房企角度来看，部分金融机构对政策的执行偏差使得房企现金流更加脆弱，截至2021三季度TOP50房企筹资净现金流为1207.8亿，明显弱于去年同期的2152.4亿。3、房企：上半年相对平稳，下半年经历流动性危机除年初华夏幸福实质性违约外，2021上半年房企整体表现相对平稳，销售较亮眼，积极降负债、降档，民企放缓拿地，债务成本及结构有所改善。但7月起房企负面舆情不断，9月起伴随着恒大负面持续发酵，更多房企面对流动性困境，10月以花样年美元债违约为导火索，市场

5、开始表现出，自我加速、加速蔓延和难以自较的特性，房地产经历了一波典型的流动性危机，新力、当代、佳兆业、奥园等主流房企先后违约，阳光城境内债、美元债展期。12月初，恒大披露可能无法履行担保责任的公告，12月中违约、展期的房企数量仍较多，富力、荣盛先后请求美元债交换要约。池光胜分析师SAC执业证书编号：S1450518100003chigs高文君SAC执业证书编号：S1450521080001gaowj相关报告房企史记：金地列传（2014-2021）回顾2021年同业存单市场的六大特征广东城投平台梳理（下）房企流动性危机结束了吗?2021-12-202021-12-192021-12-172021

6、-12-17重庆城投平台梳理（上）2021-12-152022年房地产市场展望10月以来，以，开发贷能贷尽贷，按揭款能放尽放，一般监管资金真正实现符合条件自由取用为代表的第一放松空间加速落地，12月以来，以，刚需重点满足，刚改加大支持，为代表的第二放松空间不断推进，房企合理的资金需求正在得到满足，房地产，政策底已经见到，发生系统性风险的可能性已被排除。虽然房地产政策可能还有继续放松的空间，但，房住不炒，房非手段，房审制度和，三稳三性，仍是当前不可动摇的政策方向，它们构筑了房地产放松的边界，A大水漫灌救房企不会看到，严重资不抵优房企的信用风险没有解除，近期政策是否可以让开发贷、债券发行和一般监管

7、资金符合条件自由取用覆盖到消除流动性危机所需的足够数量的房企还有待进一步观察和验证，当前还不能肯定危机已完全过去。从10-11月的，金融监管机构率先发声到12月上旬的,金融监管机构与相关主管部门联合表态再到当前，金融监管机构、相关主管部门与地方政府协同治理;相信房企流动性危机距离结束已为时不远。风险提示：房地产调控超预期收紧，样本数据搜集不全面等。本报告版权属于安信证券股份有限公司。各项声明请参见报告尾页。4I安信证券内容目录1. 2021年房地产市场回顾41.1. 政策：一个基调，两个阶段41.1.1. 全面收紧阶段：9月中旬以前41.1.2. 边际放松阶段：9月下旬至今51.2. 行业：供

8、需由热转冷，房企经历流动性危机71.2.1. 销售：前强后弱，国企表现较亮眼7121.1.2021年销售前强后弱，二线、三四线城市整体销售疲软71.2.1.2. 国企表现较亮眼，但过半房企目标完成率不足8成81.2.2. 房地产投资：前高后低，下半年乏力91.2.3. 土地市场：先热后冷，下半年集中土拍凉意明显91231.2021年土地市场先热后冷，下半年二、三四线城市土拍溢价率快速下行91.2.3.2. 集中供地热度迅速消退，房企尤其是民企参与度不断下降101.2.4. 融资：融资持续收紧及金融机构执行偏差，房企现金流愈显脆弱111.2.4.2. 受国内贷款和销售回款拖累，下半年房地产开发资

9、金来源持续下滑111.2.4.3. 主要融资渠道均明显受阻121.2.4.4. 房企融资活动现金流创新低131.3. 房企：上半年相对平稳，下半年经历流动性危机132. 2022年房地产市场展望15图表目录图1:2021年1-9月供给端调控政策5图2:2021年9月以来地方政府加强预售监管6图3:7月以来全国商品住宅销售面积单月增速转负（）7图4:二线、三四线城市销售疲弱7图5:9月以来二线、三四线城市房价持续下跌（）7图6:中原、海峡西岸地区销售较去年明显回暖（,万方）7图7:长三角整体表现较为强劲，珠三角三四线城市销售表现不佳（）8图8:民企销售规模基本持平去年同期（亿，%）9图10:9月

10、起地产投资单月同比开始下跌（）9图11：下半年以来，土地购珞费、建安支出增速均明显回落9图12:2021年土地市场呈现出前热后冷的特征9图13:下半年二线、三四线土地市场迅速转冷（）10I图14-卜|-角、孑.一角.卜.卜10图15:13城集中供地热度持续下降11图16:房企尤其是民企参与度不断下降，城投拿地占比明显上升（13城）11图17:房地产开发资金来源累计同比11图18:房地产开发资金来源当月同比11图19:下半年地产债融资明显受阻（亿）12图20:美元债风险事件不断，全年净融资缺口较大（亿美元）12图21:9月以来，民企地产债净融资持续为负（亿）12图22:10月以来地产债融资修复，

11、但主要集中在国企（亿）12图23:房地产信托规模持续压降（亿）13DI安信证券ESSENCESECURITIES固定收益主题报告13图25:2021前三季度样本房企平均筹资净现金流大幅下降（亿）13图26:2021上半年主流房企积极降负债14图27:2021上半年主流房企拿地节奏明显放缓14图28:2021年7月以来，房企流动性危机演化路径14表1:2021年1-9月需求端调控汇总4表2:9月以来官方政策表述6固定收益主题报告D安信证券ESSENCESECURITIES1.2021年房地产市场回顾1.1 .政策：一个基调，两个阶段回顾2021年房地产政策,坚持，房住不炒，仍是地产调控主基调,围

12、绕，稳房价、稳地价、稳预期的目标,全年房地产调控可以分为两个阶段：9月中旬以前全面收紧，9月下旬以来边际放松。11.1.全面收紧阶段：9月中旬以前2021年初,楼市延续20殁年下半年以来的热度,热点城市房价持续快速上涨、部分城市土拍竞争激烈,地产调控迅速收紧。需求端集中于加强信贷监管、价格管控、优化升级限购限贷政策等。V加强信贷监管。严查资金违规流入房地产市场，3月央行等三部门发布的出号文、7月住建部等八部委发布的55号文均要求严查消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场,上海、广州、杭州等一二线城市先后出台政策严查违规资金用作首付、按揭贷款等;上调贷款利率，广州、苏州、上海等一二线城市陆续上调

13、房贷利率;拉长放款周期、暂停二套房贷款，贷款集中度严格限制下,部分银行及城市房贷额度紧张。据财联社,6月起武汉、合肥等城市先后收紧或暂停二手房贷款,西安二手房贷款放款周期由1个月延长至3-6个月。2）价格管控。今年以来的房价调控更加着重于才氧;一方面，热点城市管控房价过快上涨，从新房向二手房延伸，深切、上海、无锡、绍兴等城市先后建立二手房价格参考机制,要求银行按照参考价格发放二手房贷款，意在限制二手房价格过快上涨、打击新老价格倒挂现象。4-7月,住建部先后约谈广州、合肥、宁波、徐州等房价过快上涨的10城负责人,要求实现三稳、建立房地价联动机制等。另一方面，三四线楼市表现分化，部分城市出现房价明

14、显下跌、开发商大幅降价的现象，7月以来,为实现三稳目标、打击房企恶意降价行为,芮泽、岳阳、昆明等城市先后发布限跌令,其中岳阳、张家口明确规定新房实际成交价不得低于备案价的点剂。,否则不予网签。3）优化、升级限购限贷政策。一二线城市以优化、打补丁为主，如上海全市实行新房积分摇号、限制赠与行为,武汉推出房票购房制度,南京新房集中上市;热点三四线城市升级四限，如东莞提高外地户籍购房社保缴纳年限、义乌实行限售、绍兴严格设定限价、惠州暂停外地户籍购买二套新房等。表1:2021年1-9月需求端调控汇总政策类型2021年2月2021年3月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月严查信贷资金北京、广州、上海深圳、合忙、西安天津、广州厦门、合忙上海信贷监管上调贷款利率广州、苏州杭州、南