【地产市场研报】房地产行业春节返乡楼市调研系列一：浙江平湖21年12月起信贷明显放松但成交未见明.docx

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1、o中银证券1城市宏观：位于长三角中心区的百强县级市发展潜力较大，构建独特的“1212”产业体系52房地产市场：2021年以来库存明显下降，整体房价稳中有升72A2022年初以来,新房成交较为稳定;库存呈现整体下降趋势72.2 2021隼11月开始新房、二手房房价回升82.3 2021年土拍先扬后抑,未销售存量土地集中在当湖街道102.4 平湖被列为省重点、发展保障性租赁住房城市.132.5政策:2021亭12月开始房贷利率明显下行,放款周期明显缩短1323购房客:以自住、小户型为主,本她购房客居多1427开发商格局:以外来房企为主,售价版高台勺楼找为滨江开发143项目调研：153.1 佳源四季

2、华庭:关注度最高,静态毛利率预计在3%153.2 悦宸里：卓越地产深耕平湖南市,开盘当日售罄172022年2月9日春节返乡楼市调研系列一5图表目录图表1平湖市为浙江省嘉兴市下辖5县2区之一，为县级市图表2截至2020年，平湖市下辖3个街道、6个镇图表3平湖市的人口占比仅为12.43%,GDP占比达1414%图表4,2020年平湖市实现生产总值（GDP）779.0亿元，按可比价格计算，比上年增长3.0%图表5,2020年平湖市第一、二、三产业结构比为1.8:58.1:40.0图表6,2022年初以来，新房成交量较为稳定图夫72021年以夹库存呈现明显下藤趋热IIJJT-,XwIIT*yj图表8,

3、2021年11月平湖市主城区新房成交面积1.4万平（约135套），环比下跌24.7%,同比下跌73.6%;12月新房成交面积2.17万平（约149套），环比上涨55%,匕匕F855卜8图表9,2022年1月平湖市房价排名第七9图表10.2022年1月平湖新房房价为10415兀/平9图表11.54%的平湖新房房价在12000-14000元/平之间9图表12.2022年1月平湖二手房房价为9500元/平9图表13.2022年1月平湖二手房房价最高的三个地区是曹桥街道、钟竦街道和当湖“910街道图表14.2021年平湖市土拍先扬后抑，成交多集中在上半年图表15,2021年上半年总计成交涉宅类土地38

4、.4万方，数量9宗，土地面积环比下跌24.4%,同比上涨88.2%10图表16.竞配土地比环比上涨2个百分点10图表17.2021年上半年成交地块分布中城区与乡镇占比约为53:4711图表18.2021年4季度，当湖街道存量住宅用地排名第一位11图表19.当湖街道未销售土地面积约占总的未销售土地面积的38%11图表20.2022年平湖市市区待售项目板块分布12图表21.20172）19年所有出让的住宅用地已经全部推向市场13|22_p肉月卜艮L*13图表23.滨江集团所开发的楼盘是目前平湖市品牌认可度最高的，其二手房房价也是最高的14图表24.佳源四季华庭楼盘信息16图表25.佳源四季华庭16

5、图表26.佳源四季华庭区位图17图表27,悦宸里项目信息1828孑隹己息18图表29.卓越悦宸里区位18图表30.悦宸里楼面均价为9676元/平中银证券嘉兴行政区划资料来源:百度百科,中银证卷图表2.截至202平湖寺千春适、6小登资料来源:百度百科,中银证券图表3.平湖市的人口占比仅为12.43%,GDP占比达14.14%16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%14.15%平湖市占嘉兴市的比重14.14%12.43%11.04%1城市宏观：位于长三角中心区的百强县级市发展潜力较大，构建独特的“1212”产业体系位于长三角中心区的百强县级市，未来发展潜力较大。平湖是浙江省嘉兴市下

6、辖县级市（嘉兴为浙江省辖地级市，下辖5县2区），陆地面积554平方公里（占嘉兴市比重为14.15%）。截至2020年，平湖市下辖3个街道、6个镇，有当湖街道、钟堞街道、曹桥街道、乍浦镇、新城:镇、新仓镇、独山港镇、广陈镇、林堞镇。根据第七次人口普查数据，平湖常住人口为67.13万人，占全嘉兴市人口数量的比重从2010年的14.92%下降至2020年的12.43%;2021年1-9月平湖市城镇居民人均可支配收入为5.42万元，高于嘉兴市区的人均可支配收入（4.82万元）。2019年以来，先后入选2019年度全国综合实力百强县市、2019年度全国新型城镇化质量百强县市、2019全国营商环境百强县、

7、2019年全国投资潜力十强县（市）、国家城乡融合发展试验区、全国农村创新创业典型县。2020年12月，社科院发布全国县域经济综合竞争力100强,平湖排名第39。2020年，平湖实现生产总值（GDP）779亿元，按可比价格计算，比上年增长3.0%,占全嘉兴市的比重为14.14%;按户籍人口计算，人均GDP15.41万元。图表1.平湖市为浙江省嘉兴市下辖5县2区之一，为县级市2022年2月9日春节返乡楼市调研系列一8房地产开久于C应允成额0.0%也叫在资料来源:国家统计局,中银证券十四五期间，平湖将构建“1+2+1+2”产业体系，即数字产业、先进装备制造和化工新材料，服装箱包时尚产业，新能源和生命

8、健康。以2020年平湖实现生产总值(GDP)779.0亿元，在嘉兴排名第4,按可比价格计算，比上年增长3.0%,高于全国0.7个百分点，低于全省、嘉兴市0.6、0.5个百分点。其中，第一产业增加值14.16亿元；第二产业增加值452.98亿元；第三产业增加值311.86亿元。三次产业结构比为1.8:58,1:40.0o2021年前三季度，平湖市728家，规上工业企业实现总产值1153.19亿元，同比增长37.8%;实现规上工业增加值234.06亿元，增长21.2%,增加值增速列嘉兴五县(市)两区第3位。以康迈尔、津上精密等为代表的平湖先进装备制造业，是平湖市“1212”特色产业中两大战略性主导

9、产业之一，2021年1至9月，实现产值209.3亿元，增长48.4%。而另一战略性主导产业新材料产业则实现产值320.4亿元，增长103.4%。两大战略性主导产业，共实现规上产值529.7亿，增长77.4%o从数据看，两大战略性主导产业产值占全市规上工业总产值的46%,撑起平湖市规上工业经济发展的“半壁江山”；从贡献看，两大战略性主导产业对全市规上工业增加值的增长贡献率达到73%,充分体现了优势产业的优势所在。两大战略性主导产业强势带动全市工业经济发展之际，还表现出集群化、产业化发展特色，渐渐形成了精密数控机床、汽车、新材料三大产业链。图表4,2020年平湖市实现生产总值(GDP)779.0亿

10、元,按可比价格计算，比上年增长3.0%图表5.2020年平湖市第一、二、三产业结构比为1.8:58.1:40.0浙江省平湖市三大产业占比9008007006005004003002001000浙江省平湖市GDP浙江:嘉兴:平湖任GDP(亿元)同比增速资料来源:国家统计局,中银证券58.1%第一产业第二产业第三产业资料来源:百度百科,中银证券2房地产市场：2021年以来库存明显下降，整体房价稳中有升2.12022年初以来，新房成交较为稳定；库存呈现整体下降趋势2022年初以来，新房成交数据较为稳定，库存量呈现明显下降趋势。2019年上半年，平湖一手房成交约5368套，2020年上半年3880套，

11、2021年上半年6000套。根据最新的市场数据显示2021年11月平湖市主城区新房成交面积1.4万平（约135套），环比下跌24.7%,同比下跌73.6%; 12月新房成交面积2.17万平（约149套），环比上涨55%,同比下跌85.5%;全年新房供应面积76.58万平，新房成交面积50.78万平。2022年第三周平湖主城区仅一张预售证公示，为佳源四季华庭项目，共计约115套房源；而一手房共计成交21套，较前一周减少了 16套。近几周成交数据较为稳定，尤其是2022年初，房贷放松、额度增加等利好消息增多，客观上有助于促进房地产市场的稳定，也是不少刚需客户配珞的最佳窗口期。截至1月16日，平湖主

12、城区一手房总库存量约为44.3万平，较上一周减少了 2.5万平，呈现下降趋势，当前去化周期为10.5个月，而近两周去化的楼盘主要集中在明湖璟园、悦宸里、林语湖院、四季华庭、花漫里和东湖留庄，都是去化库存量为主。根据我们对当地最大房产中介新时代房产的调研，二手房成交量较少，新时代房产的2021年16月月均成交量为20套，6月成交10套，2021年712月为58套，12月为8套；其余当地中介成交量更少，为个位数。图表6,2022年初以来，新房成交量较为稳定平湖主城区一手商品房住宅周度供求走势（套）70063760050040030020010002792155059 42 I 5842 3927

13、13 30 I 30 18 2920133()2713111534 37 38 40 66 39 37 21.霞彘廉Z赈奥一呼咬Z*霓国赈回8霞6寸嫩_三等版r京或、然霞殍峨图耳咬停然窗寻岷霞(寻然咬6c曝画8s曝叵花陈奥也龈T*画寸S曝更喊成交套数预售套数资料来源:平湖房产网,中银证券备注:以上图表数据仅包含高层、多层等一手商品住宅,不含别嬖类产品;数据来源为市场调研,非备案数据,非案场实际成交数据;调研区域主要为当湖街道、钟珠街道等主城板块;数据仅供参考。中银证券图表7.2021年以来库存呈现明显下降趋势平湖主城区一手房库存走势10080604086.978.276.468.75962.758.355.253.351.249.647.344.3200库存（万方）2022年2月9日春节返乡楼市调研系列一1223.12015151050新房供应面积（万平）新房成交面积（万平）资料来源:平湖房产网,中银证券图表8.2021年11月平湖市主城区新房成交面积1.4万平（约135套）,环比下跌24.7%,同比下跌