龙湖地产全套商业规划与建筑规划设计导则.docx

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1、【干货】：龙湖全套综合体商业规划与建筑规划设计导则第一部分：商业类型购物中心购物中心指在一个大型建筑物中，许多商店和餐馆及其他功能组成的大型零售和服务综合体。购物中心必须有停车场设备。购物中心无论是在立地、规模或结构上，都肩负有改善都市机能的任务，其目的是，为消费者提供多元化及便利性，舒适性及娱乐性的娱乐场所。购物中心既是对传统综合百货的集成和包容，与传统百货又是相互补充的关系。购物中心是时代的需要，是国民经济发展的产物。百货公司传统商业零售领域的代表，规模2万平方米左右的建筑内，以服装、箱包、鞋、化妆品、日常寝居家用等消费品为交易核心的零售场所。大型生活超市新兴的零售模式，规模12万平方米的

2、建筑内，以生鲜、粮油、菜蔬、瓜果、小食品、日化、日杂等家庭日常消耗品为交易核心的零售场所。建材超市新兴的零售模式，规模12万平方米的建筑内，以建筑装饰材料、洁具、厨具、园艺用品、修理工具等为交易核心的零售场所。社区商业依附于住宅区，以餐饮、美容、美发、医疗、洗衣、教育、休闲、便利店等为主要服务内容的商业场所。第二部分：各类商业物业选址要点购物中心选址要点1）国外发达国家（美国、日本）购物中心选址便交通发达的郊区，辐射距离一般在30公里左右，最远距离为100公里（如日本日本大阪的迈凯乐购物中心，其基础商圈已从当初的周边50公里,扩大到100公里）。2）国内超级城市（北京、上海）购物中心选址可偏离

3、主商圈，但是一般紧临城市圈。3）国内其他城市的购物中心选址一般适合在核心商圈里面。生活超市选址要点1）国外发达国家生活超市一般依附在大型购物中心或者开设在郊区交通发达的区域。2）国内发达区域（北京、长三角、珠三角区域）生活超市已经可以开设在密集住宅区，购买力已经能支持经营。3）重庆地区目前生活超市选址开设在密集的住宅区域是一个发展方向，但尚需要5年左右的时期进行市场消费习惯的培育，辐射区域方可支持单店经营。百货公司选址要点1）传统的百货一般选址在核心商圈里面。2）国内发达地区的高档百货选址在购物中心里面或者是偏离核心商圈的中央商务区。第三部分：商业物业建设规模指引购物中心1）一般位于城市核心商

4、圈的购物中心的规模在10万平方米左右，主要以专卖店、餐饮、休闲娱乐为主。2）位于城市边缘的购物中心规模一般较大，规模可达20-30万平方米，集合了各种类型主力超市，专业市场（如:家具市场等）。3）超大规模购物中心的发展在中国应该非常谨慎，在重庆等欠发达地区更甚。生活超市1）规模一般在15-2万平方米左右，根据合作方的经营定位有关，建议重视合作方的规模意见。2）应该警惕合作方里面“二房东”的倾向，作好规模控制,例如家乐福在一些区域超过自身经营规模提出建设要求，实质是拿去进行转租，并非本身经营需要。百货公司1）传统百货的规模一般在2万平方米左右。2）精品高档百货（例如：SEIBU）的规模一般在1万

5、平方米左右。3）如果传统百货附带超市则规模一般在2.5-3.O万平方米。4）目前以前开传统百货的经营商家在向购物中心转型的过程中提供给合作方的规模一般达到4-5万平方米（例如:王府井百货、北京华联）。第四部分：地产商投资收益分析购物中心1）购物中心主力店的租金水见2、3、4条。2）重庆大都会购物中心专卖店平均租金水平在150-200元/月.平方米，主力店太平洋百货的租金水平在60-70元/平方米.月左右。3）北京东方广场目前专卖店的租金水平平均在50美金/月.平方米左右，精品服装专卖店的租金水平目前在150美金/平方米.月左右。百货公司1）目前国内发达地区（如北京、上海）的市场百货公司经营商能

6、够接受的合作条件一般是60-80元/平方米.月的租赁条件。2）目前重庆的市场百货公司经营商能够接受的合作条件一般是45元/平方米.月的租赁条件，有一个每3-5年递增5-8%的涨幅。生活超市1）目前国内发达地区（如北京、上海）的市场生活超市经营商能够接受的最高合作条件是60元/平方米.月的租赁条件。2）目前重庆的市场生活超市经营商能够接受的合作条件一般是30元/平方米.月以下的租赁条件。建材超市1）目前国内发达地区（如北京、上海）的市场建材超市经营商能够接受的最高合作条件是60元/平方米.月的租赁条件。2）目前重庆的市场建材超市经营商能够接受的合作条件一般是30元/平方米.月左右的租赁条件。社区

7、商业1）目前重庆社区商业的销售价格在4000-10000元/平方米。2）目前重庆社区商业的租赁价格平均在30元/平方米左右。第五部分：规划设计设计概述1）商业建筑应该符合商业营运的特点：首先，“以人为本”的思想应贯穿始终，如建筑内外交通组织应以顾客购物过程的方便和易达为原则；其次，外部环境应具有吸引顾客目光的装饰风格、广告和霓虹灯等；最后，内部规划考虑“一站式”服务，其建筑平面、机电配置、结构荷载和交通组织应尽量满足布置各类业态（百货、专营店、餐饮、娱乐、休闲吧、美容美发、银行以及停车场，甚至电影院等）在不同时期、不同位置的调整；2）商业建筑配置标准应尽量满足各类租赁业主的特殊需求规划设计3）

8、交通便利性：尽量创造条件使得临街路为双向性道路，公交车、小车、摩托车自行车等交通工具来往畅通（如设置公交车站和出租车站等），使得顾客便利通达；4）周边的地下人行道、地下商场和人行天桥，甚至周边商业建筑、办公楼等应尽量通过地下通道、天桥等形式，与新建商业建筑直接连通；5）商业建筑应充分考虑室内外停车场的容量（大约1个停车位/100平方米）、客流通道、运货通道和收货区的设置（参照大店合作要求）；购物中心设计概要6）购物中心宜以多层建筑形式为主（可以避免设置防排烟设施、较小防火分区等影响商业装修效果，避免消防疏散通道的增加、建筑退距等使得商业面积缩小等）；7）在方案阶段上汇前，应及早划分购物中心内的

9、各类业态的商业规划，再根据业态的分布来考虑购物中心的平面布局、建筑结构设计和机电设计；8）购物中心内应设置商业管理办公室、物业管理用房、咨询台、仓库（应有防潮处理，且与卖场之间的交通较方便）、营业员专用盥洗间、营业员专用进餐区、拖布池和垃圾收集站等特殊用房或辅助面积；9）购物中心内部通道应尽量避免设置两条内街（次要街道将生意惨淡，不利于租赁）；10）购物中心的每一层都应通过扶梯贯通，每组扶梯都应尽量连通最低层至最高层；对于大型购物中心，宜在顾客目光可及之处设置首组扶梯（宜为剪刀梯）；11）购物中心应利用地形，尽可能多地设置出入口；12）购物中心内必须分别设置客、货电梯（位置、品牌、型号、速度均

10、可能不同）不宜合用，以达到客货分流和提升商场档次的目的；客梯的位置应位于主入口较为明显的地方；13）购物中心大门口应尽量避免设置任何阻碍客流的障碍物（如柱子、花坛、座椅等）；14）装修后的购物中心的楼层净高宜在3米以上;15）购物中心的交通组织应遵循环行设计的原则：保证顾客的每一种购物路线均为环形，无须走回头路；16）商业购物中心的主大门应尽量朝向客流来向，并且不宜将主力百货设置于商业购物中心的主大门旁边，否则，主力百货对商业购物中心的客流带动作用将大大减弱，而且，整体的商业价值和收益率也将降低；17）商业购物中心应有作推广促销用的活动场地，如广场、中庭等，并应在中庭周边设置观光电梯或者扶梯；

11、18）商业购物中心顾客卫生间面积约为40飞0平方米，并考虑残疾人和儿童专用设施，男女各自专用的盥洗空间；19）商业购物中心的残疾人专用设施应按照性别区分，并分别设置在男女卫生间内，尽量不要独立设置残疾人卫生间（不便于营业期间的管理）；20）为营造商业气氛和商业利益，在不破坏外立面整体效果的前提下，商业购物中心外墙上应尽量多的设置广告位和光彩照明；21）商业购物中心商铺内的管道井、风井及强弱电井应合理布置或集中布置以利于商铺的有效利用、后期改造（商铺合并或分隔）；22）商业购物中心内特殊营业时间的业态应集中，然后利用室外观光梯等特别设置的交通工具以满足非常规时间营业的交通组织；23）商业购物中心

12、内街与店铺的地坪面之间不应设置高差，即使因为防止雨水进入商铺而必须有高差，则宜用斜坡连接；当必须使用梯步时，应集中在合适的位置予以消化以及大色差处理措施；38）商业购物中心内电气线路的末端设计应满足：当停止一家店铺的供电，而不会影响其他店铺的正常营业；39）凡有可能作餐饮、美容美发厅和咖啡（水）吧的商铺必须有给排水、排油烟、送风、排风、天然气管道等特殊功能设置，各类管道都需要敷设入店铺内，并预留接口；40）商业购物中心观光电梯内外应设置光彩照明；41）商业购物中心内商铺外走道设置风口以利于商铺日后的新风和排风使用；42）商业购物中心内的空调设备、各类管道、配电箱的安装位置应利于日后店铺的使用不

13、受影响；43）商业购物中心各类设备房的排水系统都应尽量采取重力排水方式，如果无法作到，也应将提升泵的各类参数（流量、功率、扬程及数量）尽可能保守地计算和设置；44）商业购物中心屋顶冷却塔应考虑设计围护，以防止水雾四处飘散，影响商业气氛和商场形象；45）商业购物中心广场上的梯踏步宜安装灯带（提醒性质）或大色差处理措施；46）商业购物中心各类管道的主控制阀门应采取优质质量产品，否则将造成后期维护的困难；47）商业购物中心电扶梯上宜设置人性化配置（如保护顾客鞋子和扶梯的刷子）和节能配置（无人停梯或放慢）；48）商业购物中心外围的观光电梯内宜设置独立的空调系统；49）商业购物中心广场上的电气预留预埋应

14、保守设置，以避免后期增设灯具时破坏广场；50）商业购物中心外墙的光彩工程能够在夜晚通过视觉向顾客传递信息：购物中心，知名品牌，餐饮娱乐等等；51）商业购物中心走道上的灯具的照度则不应超过店铺内的灯光；52）商业购物中心内安防系统应能完全满足商业的需要：安全、证据（没有视线的死角）；53）商业购物中心内车库的各类风机应尽量安装在屋顶,否则应对风机作降噪处理；54）商业购物中心内各类电梯机房应作降噪处理；55）商业购物中心宜安装中央空调系统，商场的购物动线应完全处于中央空调系统的服务区域内；56）商业购物中心内的吊顶形式应考虑以下因素：隔栅吊顶的运行成本太高（清洁难度较大）；石膏板吊顶比较容易裂缝

15、，并且修补后的颜色与原有吊顶差异很大，铝扣板则会避免这些缺陷；57）商业购物中心内的商铺一般为清水房交房，故在火灾自动报警系统容量、供电负荷等方面应预留足够的容量；58）商业购物中心内各业态的电气供电负荷的设计标准：普通餐饮（使用天然气）店铺应达到250W/M2以上（不含空调用电按实计算）；特殊餐饮（使用电磁炉等）店铺应达到500W/M2以上（不含空调用电按实计算）；首饰及钟表类店铺应达到450W/M2以上（不含空调用电按实计算）；其余业态的店铺应达到120W/M2以上（不含空调用电按实计算）；59）商业购物中心的水源应考虑市政水厂直供生活水，并应同时考虑设置屋顶生活水箱（储水功能），以保证市政水厂停水时，商业购物中心依然能正常营业；60）商业购物中心的业态分布应考虑各类业种之间的相互影响（如营业时间、噪音等）；61）商业购物中心应在公共区域充分设置插座和配电箱，以解决日后花车和推广活动的用电问题；62）在商业购物中心内两公里范围内的各主次干道上宜设置道路标牌，用以指示商场的方向和位置；63）商业购物中心的楼层、出入口、广场、商铺、楼梯间及门的编号或命名应全面、统一，并具有易辨别性；64）商业购物中心内的岔道处，电、扶梯口等应设置导视系统；65）由于车行速度及车库灯光照度较低等原因