龙湖对标金地头部民企深入对比研究.docx

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1、金地，龙湖，都是一本很有嚼头的书！写金地PK龙湖，不是比输赢高低，而是求同存异，看和而不同。在比较中，我们更容易洞见和显现巨变时刻优秀房企的成长之道。为何是金地PK龙湖？其一，身材吨位相当。两者吨位都是准3000亿，堪称第一阵营相邻的“两战友”；其二，负债水准相当。都克制，两者都是连续6年绿档，三道红线前就都是“绿档”了；其三，身份气质相当。都低调，都温和优雅，但也都被做空且反击成功，都克制拿地，都被发债机构“护航”，身份上，今天房企第一阵营无非是三类：第一是纯央企队，比如保利，中海，华润；第二是纯民营队，比如碧桂园、龙湖；第三是混编队，比如万科、金地。万科大股东是国企，金地大股东是民企险资，

2、金地更偏民营队，偏龙湖一些。以上只是表面上的相似，从战略各方面穿透，金地与龙湖的活法，的确各有千秋。地产销售力PK金地领先龙湖150亿，预估金地全年目标完成率更高两家准3000亿房企，最近2年业绩PK如何？2023年金地2867亿，龙湖2901亿；金地排名第12,龙湖第11,金地落后1位。2023年寒冷之年，金地、龙湖双双逆势重回十强！2023上半年金地销售1006亿，龙湖858亿，金地排名第8,龙湖第9,金地反超领先1位。2023年前8月金地劲销1402亿，龙湖销售1263亿，金地第7,龙湖第10,金地领先3位，领先150个小目标。2023年18月中国房地产企业销售榜TOP1oo排名企业简称

3、全口径金额（亿元）排名企业简称权益金额（亿元）1碧桂园3206.91碧桂园2426.72保利发展2817.02保利发展1943.03万科地产2789.83万科地产1813.44中海地产1803.14中海地产1684.85华润置地1710.05华润置地1194.76招商蛇口1666.16招商蛇口998.07金地集团1402.07金地集团868.78融创中国1344.08龙湖集团828.69绿城中国1267.29融创中国786.010龙湖集团1263.410绿地控股776.7其二、全年看，2023年销售目标完成率，金地预计高过龙湖。为啥这样说？我们先来拆解一下龙湖。首先，期初龙湖2023年销售目标

4、是3000亿（源于21年业绩会上公布），但上半年完成858亿，目标完成率仅29%,偏低了些。为何只有29%?一个原因是上海等疫情问题，同时，龙湖强调高质量经营，反对无效开工，因此上半年主动减少了800万方开工面积，这意味着龙湖可售货值从年初4600亿降低为4000亿。:龙20171H2023销售金额及同比增幅数据来源：企业公告，CRIC龙湖2017年到2023年中期销售额（克而瑞地产）其次，龙湖对2023年市场较为悲观。预计2023年整个房地产销售额会有30%的下滑幅度，预计全年楼市将走出一条“低开-触底-向好”的曲线。有了这个整体判断，龙湖也给出2点匹配性的营销策略。第一，楼市急剧下行期，龙

5、湖不再对销售目标做特定数字假设，也不会为达成销售目标去采取被动性营销动作，未来尽量去化既有4000亿可售货值；第二，随行就市，龙湖下半年营销更强调根据市场形势做实时动态调整；比如疫情之后，龙湖针对上海，杭州8月份新盘入市和加推，终于实现了龙湖8月劲销223亿，同比增11%,环比增22%,这种双位数增长，也意味着龙湖主动营销效果显著。对比一下，同期ToP1O房企8月销售额平均降幅为11%,显然8月，龙湖是逆增长者。全年目标完成会如何了？考虑到龙湖上半年完成目标29%过低，而且全年供货减少600亿，预计龙湖2023年完成3000亿目标还是高度承压，当然，龙湖眼下也放弃目标导向了。再看看金地。202

6、3年是房企寒冬之年，爆雷之年，但却是金地跑赢大市的“高光之年”。金地在寒冬下从第10、逐步攀升到第9,再到如今8月进一步晋级为行业第7,上演超车真实力。而剩下的8月至IJ12月乃至全年金地业绩如何呢？我们可以从2点进行推断。第一、多供货，供好货。金地预计812月新增供货1200亿左右，而且货好，整个新增供货40%左右集中在“忒肥”的城市，比如上海、广州、深圳、杭州、成都、西安、南京等市场相对好的核心城市，去化保障系数高，业绩确定性更强。其二，对比龙湖，金地22年的目标是2500亿，比龙湖更保守，低了500亿，但凌克对目标完成信心颇足。金地掌舵人凌克理性看，2023年房企销售榜，应该是谁跌得少，

7、谁就是英雄！笔者打听的小道消息，金地预计全年目标顶多10%15%下滑。也就是在最近投资会上董事长凌克表示预计金地2023年销售目标会保持“较高完成水平”！其三，量化一下，金地前8月已售1402亿，完成全年目标56%o考虑到8月劲销212亿，考虑到后续更多的高质量增量货值推出、考虑到金九银十效应以及12月冲量效应，我们可以推测9到12月这4个月金地预估平均250亿月，那么，金地全年销售预计在2400亿左右。如果救市力度更大，金地也不排除100%完成销售目标！金地集团与TOP20房企错售金软累计同比情况0OO1月2月3月4月5月6月7月8月*10.00%1叩2优格金都累计同比金地销售金额星计同比2

8、000%-30.00%/00%5000%金地每月销售跑赢地产20强均值（格隆汇）多元化转型PK都是先行者，上半年营收龙湖110亿,金地47亿地产主业PK之后，紧接着是“多元化赛道PK”。这是个超大话题当然，头部房企多元化战役都还是初生的太阳，乾坤未定，但我们依旧可以从初心、版图、目标、模式、竞争优势等去阶段性PKo那么，金地龙湖多元化PK,老潘核心从三个维度展开拆解。任何事结果说话。首先，结果论英雄，我们以多元化“营业收入”这个硬成绩PK下。第一，看营收。2023上半年龙湖经营性收入110.4亿，而同期金地经营性收入则是47.2亿。数据看，龙湖多元化营收领先金地2倍多！第二，看增速。龙湖上半年

9、同比增26%,3年复合增长率达36%,未来龙湖经营性收入（主要是购物中心，长租公寓、物业服务等）年化增长率会力争每年保持30%到40机按照这个推算，2023年龙湖经营性收入188亿，照40%增速，2024年就能实现521亿。届时，龙湖1套房子不卖，但每天都有15亿收入。对比之下，金地上半年47亿，绝对值偏低，但增速却很快，增速高达69%,预计2023年金地多元化营收或将破IOO亿营收大关。一旦完成，这个对金地战略意义不小！第三，看结构。金地2023年上半年多元化营收占整体营收为“16.9%”，相当于六分之一比重。龙湖2023年上半年多元化营收110亿，占比“12%”，显著低于金地的16.9%o

10、但龙湖也表示；未来龙湖经营性收入要提升到20%到30%o在营收成绩单PK中，我们看到两家房企多元化起步早，都在10年之前就布局了，如今整体营收占比都超过10%,这是第二曲线落地可喜的地方，而两者营收绝对值差距和未来增长预期PK看，龙湖，还是明显领先金地！第二轮PK,从“行业地位”和竞争优势PK第一，先罗列一下两方的赛道清单。龙湖赛道清单，目前核心是5大航道。即C1地产开发、C2商业投资、C3租赁住房、C4空间服务、C5智慧营造，其他还有一些孵化的点心业务，比如医养、产城等细分市场。金地赛道清单，核心是三大类型：一类是房地产开发、二类是商业地产和产业地产开发运营、三类是房地产金融及物业管理服务。

11、赛道清单有“金地产业地产、金地商业地产、稳盛地产基金，金地智慧服务、体育产业、金地家装公司、金地代建公司，教育产业等。第二、双方赛道领先优势拆解看。龙湖领先的多元化有3张王牌。即商业地产赛道、长租公寓赛道和物业服务赛道。具体看：商业地产赛道，龙湖已是行业标杆之一。截止目前，龙湖已开业运营65座购物中心，在手近130座项目，未来每年会保持10座左右开业速度，年初目标2023年是85亿租金收入，而22上半年已超半完成了46.5亿，未来商业板块力争保持每年30%复合增长，目前业内很多商业地产都在对标龙湖，学习龙湖。长租公寓赛道，龙湖冠寓规模已经跃居“行业第二”。扩张速度挺快，目前公寓拥有16万间，己

12、开业超H万间，整体出租率为93.3%,其中开业超过六个月的项目出租率为95.4%,未来会力争20%收入增长。物业服务赛道，龙湖智创生活上市在即。现在接管面积是2.8亿方，合同面积达4.8亿方。截止2023上半年，龙湖物业管理及相关服务及其他方面实现营收51.7亿。去年2023年龙湖物业营收就破100亿了。对比之下，金地细分赛道也初步形成三张王牌。即“产业地产、金地管理、金地物业”。产业地产赛道，金地既是先行者，也是中国产业地产“科技创新产业引领者”！早在30年前，即1988年深圳福田金地工业区起航，开启了深耕产业园区的宏伟蓝图。截至2023年6月，金地自主开发及轻资产运营的纯产业项目达29个，

13、总面积超300万平米，且成熟期产业地产项目平均出租率维持在95%以上。以深圳金地威新软件科技园为例，园区聚集华为、大疆、松下、英特尔、伟创力等科技超级IP,且驻扎6家世界500强、17家上市公司。就在2019年，威新软件科技园以产值约338亿元，税收贡献约115亿、佳绩连续多年被评选为中国最佳产业园区运营商！特别值得一提的是，金地深圳威新园区2023年EBITA率接近30%,堪称产业园最优质的代表，对比市面上新产业园EB1TA一般为3-8%,成熟产业园一般是10%-15%o在凌克看来，孵化一家公司或者一个产业的能力，是做产业地产的终极能力。未来，金地产业立志成为“中国高科技创新产业的领先者”！

14、代建赛道，金地管理名列行业TOP3。金地在代建赛道颇具先发优势和专业优势。早在2006年，金地就介入政府代建，如今更是被评定为“代建ToP3”领军企业，也被誉为“代建专家”。截至2023年6月，金地管理业务已布局全国超40座城市、管理服务项目超90个，累计签约管理面积超1600万平米，住宅项目累计货值超IOOO亿元。其中商办项目累计投资规模超420亿元，成为国内商办代建的领头羊。物业服务赛道，金地智慧服务也是一个蛰伏的巨头。截止2023年上半年，金地智慧服务合约管理面积3.6亿平米，在管面积达194亿平。目前对外还没上市计划，但金地物业名列前茅的客户满意度和规模实力，也意味着上市的基础与实力是

15、足够的。在这一轮多元化赛道江湖地位PK来看，金地、龙湖，两家可谓各有优势，龙湖在商业地产、长租公寓、物业服务领先。而金地在“产业地产、代建地产、物业服务”领先。在整个泛地产来看，有专家总结，未来中国房地产将呈现“住宅地产，商业地产，产业地产”三分天下的格局。一举将商业地产，产业地产的地位拉升了很高。在未来泛地产三分天下格局中，如果说龙湖要在商业地产大有作为，那么金地则在产业地产卓有建树。同时，住宅地产赛道，作为民营企业的龙湖表示：未来龙湖保持“稳在地产10强左右”即可。而已跃居地产7强，且拥有国企属性的金地集团，不排除有高于龙湖住宅赛道的更高规模地位的进取目标。第三轮PK,从多元化初心和战略定位来PK。这一轮，龙湖与金地差异颇大。其一，相似点是两者都认为做单一住宅未来会面临瓶颈和问题。比如龙湖认为单一住宅有2大问题，一则是地产开发总有到顶的一天，之后怎么办？二则地产开发容易遭受调控，周期波动，作为一家大型企业，该