龙岗区“先整备后统筹”土地整备工作规则的起草说明.docx

《龙岗区“先整备后统筹”土地整备工作规则的起草说明.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《龙岗区“先整备后统筹”土地整备工作规则的起草说明.docx（9页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、关于龙岗区“先整备后统筹”土地整备工作规则起草说明（2023年7月）为落实市委市政府20+8的产业布局，适应区委区政府对大面积产业空间土地整备的工作要求，为市、区级重大项目落地和我区高质量发展提供强有力的空间保障。实现在全市范围内划定多片空间集中连片、用地规模较大的综合功能整备区，通过土地整备提前储备发展空间，进一步提高政府空间资源配置和重大项目保障能力，为我市2035年居住、工业、民生等领域长远发展提供用地支撑的目标。我局开展了龙岗区土地整备利益统筹项目“先整备后统筹”工作规则的修订工作。现将主要编制说明如下：一、制定背景及必要性（一）原规程三年适用时效即将到期，需按程序修订后继续适用。20

2、23年6月制定龙岗区”先整备后统筹”土地整备工作规程，主要为公共利益项目、重大建设项目、较大片区产业项目等快速移交建设用地发挥积极作用。但因原规程三年适用时效即将到期，根据深圳市龙岗区行政机关规范性文件管理规定第三十二条，规范性文件有效期届满，需要继续实施的，应当按照规定制定并重新发布实施。（二）落实市委市政府20+8的产业布局，适应区委区政府对大面积产业空间土地整备工作要求的需要。为全面推动存量产业空间整体统筹、连片整备、科学规划，有利于吸引更多优质产业落户，全力为深圳、龙岗的产业发展提供战略级的空间支撑，落实20+8新产业布局，实现大面积产业空间土地整备工作目标，同时深圳市20大先进制造业

3、园区土地整备实施规划与行动计划（2023-2030）（送审稿）已将18大片区的整备范围纳入了20大先进制造业园区的土地整备任务中，分为近中远期三个阶段任务。（三）制定依据之一第292号已修正为第342号，依据和适用条件发生变化。制定依据之一深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）（原深圳市人民政府令第292号）于2023年3月3日进行了修正（现为深圳市人民政府令第342号），其中部分内容进行了删减，导致龙岗区”先整备后统筹”土地整备工作规程的依据和适用条件发生变化，需要进行相应的修正。（四）征收的“挖天窗”方式，存在审计纪委督查的风险，重新修订后已删除征收方式，征收补偿只用于保障方案。原规程的条款

4、规定被拆迁户可选择房屋征收或利益统筹的补偿方式，这种可选择性的补偿方式，在实践过程中发现存在审计纪委督查的风险，因此重新修订后已删除征收补偿方式，征收补偿方式只用于保障方案。（五）在实际实施过程中存在信访维稳风险。在具体实施过程中，个别街道办未能领会“先整备后统筹”制定是为重点公共设施工程、重点产业落地提前移交土地的目的，而是利用了可选择征收和利益统筹两种补偿标准的灵活性，哪种方式难度低、对被拆迁人更有利，就采用哪种方式，以至于在实际操作中不管项目大小，也不管利益统筹项目的经济性是否可行，都上”先整备后统筹”，结果是不符合房屋征收的被拆迁户大多数选择利益统筹补偿方式，不愿意被征收；二是小拆迁捆

5、绑大整备，一些街道办对本可以启动房屋征收补偿的公共利益项目，为降低拆迁谈判难度度，迎合被拆迁人的意愿，捆绑周边利益统筹项目来实现拆迁，因被捆绑的利益统筹项目几年时间毫无进展，还要不断支付过渡费，增加了项目的开发成本，也引发了一些信访维稳问题。结合实践中所发现的问题，因此需对“先整备后统筹”一些条款重新修订。（六）启动新规则的编制工作，是以坚持优化流程、提高效率、规范步骤、增强实效的原则，切实推动我区土地整备工作的高质量发展的需要。二、修订的主要内容（一）关于概念范畴调整“先整备后统筹”是指通过利益统筹补偿方式为公共利益和重点产业项目提前移交建设用地的土地、该部分建设用地及地上建筑物纳入到后续利

6、益统筹项目结算的整备工作模式。对于“先整备后统筹”的概念，原规程规定的条款是利用征收和利益统筹两种并行补偿方式为公共利益和重大产业项目提前移交建设用地的土地整备工作模式。但征收的“挖天窗”方式，在实际实施过程中发现存在审计纪委督查的风险，本规则的修订已删除征收方式。（二）适用范围作了部分修改本次规则的修订对于申请实施“先整备后统筹”的适用范围规定为：（一）对于已立项但实施方案未批复，且能为重点公共利益项目、重点产业项目（含符合20+8产业布局的）提前移交用地的利益统筹项目。（二）对于未立项但利益统筹条件成熟、经社区股份合作公司（含公司）对项目测算经济可行并经街道办审核同意，能为重点公共利益项目

7、或重点产业项目（含符合20+8产业布局的）提前移交用地的利益统筹项目。主要结合市委市政府提出20+8产业布局和区委区政府对大片区重点土地整备利益统筹项目的安排,对申请实施“先整备后统筹”的适用范围作了适当调整。（三）删减申请条件中部分内容删除专项工作小组的具体工作内容，因部门工作职责中已覆盖，本次规则中对于街道办申请条件的删除部分不影响“先整备后统筹”启动申请的条件设定。（四）简化流程，发挥大面积产业空间土地整备攻坚行动现场指挥部统筹协调作用本次规则修订后，关于“先整备后统筹”的启动申请:涉及大面积产业空间土地整备项目由大面积产业空间土地整备攻坚行动现场指挥部会议审议；其他的由区土地整备领导小

8、组会议审议。区土地整备领导小组会议审议”先整备后统筹”的方案（含整备资金方案、移交土地时序计划、”先整备后统筹”红线范围的房屋征收补偿安置保障方案）。目的是为了将“先整备后统筹”启动申请和范围确定权利下放至街道办，压实大面积产业空间土地整备现场指挥部的统筹协调作用。（五）修改部分职责分工内容因机构改革，部分部门机构职能发生变化，与利益统筹密切相关的职能部门（区土地整备事务中心、街道办、社区股份合作公司（含分公司）、市规划和自然资源局龙岗管理局、区发改局、区财政局、区规划土地监察局、深圳市土地储备中心龙岗分中心、区国资局）的职责在本次规则中进一步予以明确，强化部门责任，形成合力，加快项目推进。同

9、时，因土地整备地块增加历史古迹、文物、古树、名贵树木调查、保护等事项，增加区文化广电旅游体育局为土地整备工作成员单位。（六）决策机制及内容作了调整本次规则的修订对决策机制及内容做的调整目的为了使审议机构进行分级决策、明确责任、提高效率。街道办视任务和实际土地整备需求确定“先整备后统筹”项目红线范围，征求市规划和自然资源龙岗管理局、区城市更新和土地整备局的意见后按程序报区土地整备领导小组会议审议,涉及大面积产业空间土地整备项目报大面积产业空间土地整备攻坚行动现场指挥部会议审议。区土地整备领导小组会议则审议“先整备后统筹”方案。（七）对补偿标准作了指引本次规程修订的内容中对于“先整备后统筹”补偿标

10、准作了说明，要求街道办组织社区股份合作公司（含分公司）参照区土地整备事务中心制定的土地整备利益统筹项目拆赔补偿标准指引，结合项目的实际情况制定“先整备后统筹”实施范围内的补偿标准。避免之前因没有补偿标准指引，各项目单位的拆赔标准不一，部分项目为了降低谈判难度而提高补偿标准，造成；利益统筹项目成本增加，利润下降，所在的利益统筹项目经济可行性变差，影响项目的推进。同时，本次规则修订中再强调“先整备后统筹”实施范围内的补偿标准，与后续土地整备利益统筹项目的补偿标准保持一致，尽可能避免因先拆迁补偿标准低于后拆迁的补偿标准而引发的信访维稳问题。（八）留用地核算本次规则修订关于留用地的核算按深圳市土地整备

11、利益统筹相关规定执行。实操中为了缩短留用地的开发时间，降低项目的过渡费支付成本，提高社区股份合作公司（含分公司）与开发商对项目推进的积极性，增加项目成功实施的信心。允许街道办和社区股份合作公司（含分公司）研究“先整备后统筹”范围时，根据实际情况和需要，可将留用地纳入”先整备后统筹”范围，优先开展规划研究、规戈U报批、土地出让等工作。（九）明确约定启动保障方案的前置条件为保障权利人的基本权益，同时避免开发主体单位因资金等原因导致项目暴雷，也无继受单位接手，造成项目无法推进，无法支付过渡费等而引发一系列的信访维稳问题。新增加设置“三年项目无实质性进展”的可以启动房屋征收保障方案的前置条件，明确了由

12、社区股份合作公司（含分公司）向街道办提出启动保障方案的申请。同时对启动保障方案的前置条件“三年无实质性进展”几种情形作了详细说明。“三年无实质性进展”是指：受利益统筹等政策条件限制导致项目经济可行性较差而无法推进项目的；无开发主体或开发主体存在资金问题不能支付过渡费用等情况且无别的开发主体接盘而导致无法推进项目的；利益统筹补偿手段无法解决因“先整备后统筹”红线范围内补偿而引发信访维稳问题的等。项目遇到上述情况，社区股份合作公司（含分公司）可向街道办申请启动房屋征收补偿安置保障方案开展房屋征收补偿工作。三、修订的意义一是实现快速供地，保障重点项目落地，特别是落实20+8产业用地，为深圳高质量发展

13、提供保障。二是将留用地纳入“先整备后统筹”范围内，可优先开展规划研究、规划报批、土地出让等工作，缩短留用地的开发时间，降低项目的过渡安置成本，提高社区股份合作公司与开发商对项目推进的积极性，增加项目成功实施的信心。三是引导社区股份合作公司在利益统筹项目补偿标准指引下制定拆赔补偿方案，在确保政府社区股份合作公司（含分公司）和开发主体、小业主的利益大蛋糕的前提条件下，有效推进利益统筹项目，实现利益同享；同时也减少实施过程中社区股份合作公司（含分公司）和开发主体与政府在核算大蛋糕中讨价还价的事情发生，进而影响项目的推进。四是将现开展的18大面积产业空间土地整备申请启动“先整备后统筹”的决策权下放到大

14、面积产业空间土地整备攻坚行动现场指挥部决策，夯实街道办的责任，发挥街道办推进项目的主观能动性。五是增加了启动保障方案的设置条件，明确了三年无实质性进展的情形，明确符合前置条件的项目由社区股份合作公司（含分公司）向街道办申请提出启动保障方案，最大限度保障了被拆迁各权利方的利益，也可有效解决因项目终止造成被拆迁户的权益得不到保障而引发信访维稳问题。四、内容简介从内容框架上主要分为基本原则、职责分工、实施流程、完工结算四部分。第一部分（第一至第三条）包含了意义依据、概念、适用范围等基本原则；第二部分（第四至六条）主要规定了申请条件、决策机制、工作流程；第三部分（第七条至第十二条）详细规定了“先整备后统筹”工作模式所涉及的各部门的职责分工、资金拨付及资金使用、补偿标准、落实留用地、委托中介服务；第四部分（第十三至第十五条）规定了项目终止保障、项目结算、其他条款、本措施释义。