蓬莱市人民法院委托评估房地产和机器设备价值评估报告书.docx

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1、蓬莱市人民法院委托评估房地产和机器设备价值评估报告书烟国诚评报字2017第17号（共一册）烟台国诚资产评估事务所二。一七年十月二十三日蓬莱市人民法院委托评估房地产和机器设备价值评估报告书目录一、注册资产评估师声明2二资产评估报告书摘要5三、资产评估报告书正文1、绪言62、委托方、资产占有方63、评估目的64、评估对象和评估范围65、价值类型及其定义96、评估基准日97、评估依据108、评估方法119、评估程序实施过程和情况1110、评估假设前提1211、评估结论1312、特别事项说明1313、评估报告限制说明1414、评估报告日16四、备查文件五、评估明细表注册资产评估师声明一、我们在执行本资

2、产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，评估结论是合理的。二、评估对象涉及的资料由委托方提供，其资料的真实性、合法性、可靠性、完整性和恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者潜在的利益关系；与相关当事方没有现存或者潜在的利益关系，对相关当事方不存在偏见。本评估报告的分析、判断和结论是以本报告中已说明的假设和限制条件为基础提出的，是我们作出的不带偏见的专业分析、判断和结论。四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查并进行了记录；但仅限于其外观

3、及目前的维护管理及使用状况，对被遮盖、未暴露、及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对评估对象的质量进行调查的责任，也不承担其他被遮盖、未暴露及难以接触的部分进行检视的责任。五、我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了调查，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。但我们不承担对评估对象相应权益的责任。评估报告中对评估对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，评估对象的权属界定以有权管理部门认定为准。六、我们出具的评估报告中的分析、判断和结

4、论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。七、本评估报告仅是在报告说明的假设与限制条件下对评估对象正常价格进行的合理估算，不考虑特殊事项及其他权利限制对评估价值的影响。八、本报告所得结果，仅供委托方参考。本报告所得结果未考虑市场风险、兑现难宜、政府有关税费及其他费用交纳情况。至评估基准日止，当事人没有提供有关评估对象的应缴未交税费及其他费用情况，若有则应按法律规定缴纳。交易双方应根据法律规定各自承担各自的税费及其他费用。九、根据资产评估职业道德准则-基本准则第二十六条的规定，注册资产评估师应当提醒评估报告使用

5、者理解并恰当的使用评估报告，并声明不承担相关方决策的责任。所以本评估机构提醒评估报告使用者应当保持必要的谨慎，理解并恰当的使用评估报告，充分估计委估对象在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，合理使用评估价值。资产评估机构及评估师不承担相关方决策的责任。十、根据资产评估准则-基本准则第二十三条的规定，遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。十一、本价值评估报告是本价值评估机构根据价值评估目的，遵循价值

6、评估原则，采用科学合理的价值评估方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合对影响评估对象价格因素进行分析，为本次价值评估目的而出具的，但受本机构咨询人员的职业和权限能力的影响。十二、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托评估机构不承担责任。本报告专为委托人使用，未经本所同意，不得向委托人和评估报告审阅部门之外的单位和个人提供。凡因使用评估报告不当而引起的后果，评估机构和评估人员不承担责任。相关单位和人员在使用本价值评估报告时，对因忽视本价值评估报告揭示的相关事项所引起的相关法律责任，我们不承担责任。本报告解释权为本评估机构所有，未经本评估机构同意，本评估报告的全

7、部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。十三、如果发现本报告有文字或数字的校对、印刷和装订错误，请及时与本所联系更正。蓬莱市人民法院委托评估房地产和机器设备价值评估报告书摘要烟国诚评报字2017第17号蓬莱市人民法院：烟台国诚资产评估事务所接受贵单位的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用重置成本法，按照必要的评估程序,对贵单位委托评估的房地产和机器设备在评估基准日二。一七年九月二十一日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。评估目的：为了满足核实资产价值的需要，对蓬莱市人民法院委托评估的房地产和机器设备进行价值评估，以提供价值参考。评估对象及评估范围：纳入本次评估范

8、围的评估对象为蓬莱市人民法院委托评估的蓬莱蓝色海岸葡萄酒有限公司的房地产和机器设备（后附评估明细表）。价值类型：市场价值评估基准日：二。一七年九月二十一日评估方法：重置成本法评估结论：被评估对象资产评估价值总计为19,955,132.00元。评估报告使用有效期：为评估基准日起一年。特别提示：以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。烟台国诚资产评估事务所中国烟台二。一七年十月二十三日蓬莱市人民法院委托评估房地产和机器设备价值评估报告书正文烟国诚评报字2017第17号蓬莱市人民法院：烟台国诚资产评估事务所接受贵单位的委托，根据有关法律、法规和资

9、产评估准则、资产评估原则，采用重置成本法，按照必要的评估程序,对贵单位委托评估的房地产和机器设备在评估基准日二。一七年九月二十一日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。一、委托方、资产占有方委托方：蓬莱市人民法院资产占有方：蓬莱蓝色海岸葡萄酒有限公司二、评估目的为了满足核实资产价值的需要，对蓬莱市人民法院委托评估的房地产和机器设备进行价值评估，以提供价值参考。三、评估对象和评估范围纳入本次评估范围的评估对象为蓬莱市人民法院委托评估的蓬莱蓝色海岸葡萄酒有限公司的房地产和机器设备（后附评估明细表）。纳入评估范围的资产与委托评估时确定的资产范围一致。根据蓬莱市人民法院司法技术鉴定委托书的要

10、求，对蓬莱蓝色海岸葡萄酒有限公司的房地产和机器设备（后附评估明细表）进行价值评估。1、评估对象的权利状况根据委托方提供的蓬国用（2011）第0233号土地使用证记载，土地使用权人：蓬莱蓝色海岸葡萄酒有限公司，座落：潮水镇平畅李家村村西206国道南，地号：，地类（用途）：工业用地，使用权类型：出让，终止日期：2061-05-20,使用权面积：29127M：其中独用面积29127if?。根据委托方提供的地字第035号建设用地规划许可证记载，用地单位：蓬莱蓝色海岸葡萄酒有限公司，用地位置：蓬莱市206国道南、平畅李家村西，用地性质：工业。根据委托方提供的建字第010号建设工程规划许可证记载，建设单位

11、：蓬莱蓝色海岸葡萄酒有限公司，建设项目名称：调酒车间、灌装车间、化验楼、配电室，建设位置：潮水镇206国道南、平畅李家村西，建设规模:3604.3模2（其中:调酒车间1619.25、灌装车间1301.41凶2、化验楼490.7M2、配电室193M2）o根据委托方提供的编号2014-026建筑工程施工许可证记载，建设单位：蓬莱蓝色海岸葡萄酒有限公司，工程名称：化验楼、车间1、车间2、电房，建设地址：603.54M2,设计单位：蓬莱市建筑设计院有限公司，施工单位：蓬莱登州建筑公司。评估对象房屋至评估基准日尚未办理房屋所有权证。委托方提供的资料未显示上述评估对象的他项权利状况。评估对象房地产机器设备

12、已被蓬莱市人民法院查封。2、评估对象状况（1）化验楼（办公楼）：建设工程规划许可证编号：建字第370号，建筑面积490.70平方米，框架结构，房屋总层数为三层，评估对象所在层数为第一至三层，用途为化验楼（办公楼），红瓦屋顶，外塑钢玻璃窗，墙面有保温层，外墙面刷涂料，白腻子内墙面，局部瓷砖内墙面，内吊顶造型，瓷砖及理石内地面，内局部玻璃隔断,内木门及不锈钢玻璃门，理石面楼梯，铁木扶手。（2）灌装车间：建设工程规划许可证编号：建字第370号，建筑面积1301.41平方米，框架结构，房屋总层数为一层，评估对象所在层数为一层，用途为灌装车间，内理石地面，PVC吊顶，白腻子内墙面，局部瓷砖内墙面，内有固

13、定架及铝合金、彩钢板隔断，外塑钢玻璃窗，外墙面刷涂料。(3)调酒车间：建设工程规划许可证编号：建字第370号，建筑面积1619.25平方米，框架结构，用途调酒车间，内有平台，内理石地面，局部瓷砖地面，内墙面水泥抹平，局部白腻子及瓷砖内墙面，局部PVC吊顶，局部木门，外塑钢玻璃窗，外墙面刷涂料。(4)配电室：建设工程规划许可证编号：建字第370号，建筑面积193平方米，框架结构，房屋总层数为一层，评估对象所在层数为一层，用途为配电室，外墙面刷涂料，塑钢窗户，内水泥地面，内墙面水泥抹平。(5)板房仓库：建筑面积320平方米，砖混结构，房屋总层数为一层，评估对象所在层数为一层，用途为板房仓库，卷帘门

14、，塑钢窗户，彩钢板顶，外墙面刷涂料，内瓷砖地面，水泥内墙面。(6)传达室和门前造型：建筑面积106平方米，混合结构，塑钢玻璃门窗，外墙面刷涂料，内瓷砖及水泥地面，白腻子及水泥内墙面。(7)自行车棚：建筑面积45平方米，简易结构，彩钢板顶，内水泥地面。(8)灌装车间南边的小房：建筑面积56平方米，砖混结构，房屋总层数为一层，评估对象所在层数为一层，彩钢板顶，塑钢及铝合金门窗，内瓷砖地面。(9)配电室前面的彩钢板房：建筑面积32平方米，彩钢板结构，房屋总层数为一层，评估对象所在层数为一层，外铝合金门窗,内水泥地面。(10)灌装车间与调酒车间之间的框架棚房：建筑面积1018平方米，简易框架结构，房屋

15、总层数为一层，评估对象所在层数为一层，彩钢板顶，钢柱，内水泥地面。(H)另外有：围墙、大门垛及大门850平方米，地面硬化(含楼西罐平台)4970平方米，花坛及树木等。(12)土地状况：土地使用证号：蓬国用(2011)第0233号，土地使用权人：蓬莱蓝色海岸葡萄酒有限公司，座落：潮水镇平畅李家村村西206国道南，地号：，地类(用途)：工业用地，使用权类型：出让，终止日期：2061-05-20,使用权面积：29127Nf,其中独用面积29127M2o地块形状规则，地势平坦，五通一平。交通便捷，位置及环境较优。(13)机器设备保养情况一般，其他详见后附评估明细表。本次评估对象范围仅限于法院查封及资产占有方认定所能实际清查到的房地产及机器设备(后附明细表)。若有误差，应以有权管理部门认定为准，由此而产生的价值差异，应予以调整。四、价值类型及其定义本次评估选取的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。本次评估选择该价值类型，主要是基于本次评估目的、市场条件、评估假设及评估对象自身条件等因素。五、评估基准日本项目评估基准日是二。一七年九月二十一日。(一)本项目所选取的评估基准日为能够全面反映评估对象的实际情况。（二）评估基准日成立的条件：本次资产