杭州塘北地块开发前期初步市场调研报告.docx

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1、杭州塘北地块开发前期初步市场调研报告杭州市经济发展状况长江三角洲是中国经济最发达的地区之一，也是国际公认的世界六大城市群之一。有数据显示，这一占中国国土面积仅1%的区域，人口占全国的6.25%,工业总产值则占到了全国的21%,经济总量占到了全国的17%,而财政收入更是占到了全国的四分之一。杭州市作为浙江省政治、经济、文化中心、长三角龙头一上海的“后花园”、长江三角洲重要的中心城市，从改革开放以来，经济建设持续高速增长。GDP持续高速增长，经济发展势头强劲2003年全年实现国内生产总值2092亿元，比上年增长15%,为“九五”以来的最高水平，其中：第一产业完成127亿元，增长7.5临第二产业完成

2、1081亿元，增长18.3%,第三产业完成884亿元，增长12.2%,经济总量在全国大中城市中继续保持领先地位。人均GDP（按户籍人口计）达到3.27万元，折合美元3950元，比上年增长13.9%,居全省第一。19962003年杭州市GDP增长表城市化进程加快，全社会固定资产投资增势强劲2001年，杭州顺利实施了萧山、余杭的撤市建区工作，市区面积从683平方公里扩大到3068平方公里，人口达373万，成为长江三角洲地区仅次于上海的第二大区域性城市，为实现杭州市的持续发展拓展了广阔的空间。杭州市委、市政府及时抓住这一历史性发展机遇，提出了“构筑大都市，建设新天堂”的战略目标，确立了“城市东扩、旅

3、游西进、沿江开发、跨江发展”的目标构架。交通西进、钱江新城、33929工程、地铁工程、高教园区建设、湖西综合保护、运河整治、良渚遗址保护、工业园区、特色街建设十大工程全面运筹、规划、实施。杭州的城市化进程开始历史性的一跃，一个“东动西静南新北秀中兴”的城市新格局正在形成。19952002年杭州市人口增长趋势图:按照杭州市总体规划，2005年杭州市区总人口为430万，2023年为530万。根据钱纳里的研究，当人均GNP（国民生产总值）为500美元、800美元、IooO美元和IOOO美元以上时，城市化水平分别为52.7%、60.1%、63.4%和65.8%。而目前杭州市的城市化水平在45%左右（2

4、000年的36.52%,2002年末的39.58%）,按照该研究数据，杭州市的城市化水平远远偏低。随着城市的经济、人居、创业等环境的进一步趋好和交通、市政建设进程的加快，杭州市的人口增长率将会快速的提高，特别是外来人口的增长会进一步加速，对住房的需求会进一步加大。（2003年末，全市暂住人口168.59万人，比上年末净增49.31万人，增幅41.34%；其中市区暂住人口为152.79万人，比上年末净增46.22万人，增幅达43.34%o）2003年，全市全社会固定资产投资达到1006.18亿元，比上年增长30.7%。其中，重点项目共完成投资185.35亿元，为全年计划的119%。“33929”

5、工程的基本完成；钱江新城基础设施建设全面启动；地铁一号线试验段开工建设；绕城高速公路全线建成通车；杭新景、杭徽高速公路、宣杭铁路复线、杭州萧山机场停机坪扩建和杭甬运河杭州段等工程正在抓紧建设；“西气东输”如期实现天然气进杭。1996-2003年杭州市全社会固定资产投资增长表 人民生活水平进一步增长据抽样调查，2003年杭州市区居民人均年可支配收入12898元，同比增长9.5%o随着生活水平的提高，居民的消费能力进一步加强，2003年，杭州市实现社会消费品零售总额587.52亿元，比上年增长12.4%,其中市区增长12.2%,五县（市）增长13.5机同时，居民的消费结构也产生了较大变化，住房、汽

6、车消费呈现进一步增长趋势。据杭州年签统计数据：99年一01年杭州市区居民人均居住面积分别为10.1M2、10.6M）11.2M；年增长率超过5%；市区居民家庭中，每百户家庭汽车拥有量已经达到11.2量/百户。1999-2003年杭州市城镇居民可支配收入增长表年份城镇居民可支配收入（元）增幅（）199990857.3200097408.420011089611.92002117808.12003128989.5 杭州市房地产业发展现状分析与预测省城调队数据表明，2003年房屋销售价格、租赁价格与上年相比，分别上涨6.1%、6.7%o其中，住宅价格上涨6.1%,非住宅价格上涨4.8%。在供需方面，

7、房地产市场仍然呈现供不应求的局面，虽然近几年杭州楼市短期购买力消耗过大，房改及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后，对市场的影响力趋缓。但是外来创业人口对杭州房产的需求以及保值增值的投资需求仍然非常强盛。同时由于经济的稳步增长、居民收入增加和消费水平的提高，以及原有物业增值相当明显等因素，消费者对房价的快速上涨的压力有一定的减弱，在一定程度上保证了今后几年杭州楼市强劲的购买力。 商品房开发量逐年上升，销售形势乐观向上据统计，2002年全市商品房施工面积1876.7万平方米，比上年增长29.5%；竣工面积529.41万平方米，增长23.6%。商品房销售面积414.55万平方米，比上年增长14

8、.1%；2003年，全市房地产开发完成投资258.16亿元，商品房施工面积2406.78万平方米，竣工面积605.47万平方米，销售面积487.61万平方米，分别比上年增长30.2%、26.8%、7.3%和10%。其中，全年住宅施工面积2048.82万平方米，竣工面积564.73万平方米，分别比上年增长30%和22%。（20002003年商品房施工、销售面积趋势图）从总体上分析杭州房地产市场，2004-2005年杭州的房地产市场将保持稳定的小幅上涨；新建商品房的上市规模将进一步扩大；住宅产品在开发过程中的技术含量进一步提高，新材料、新设备的应用将更为广泛；产品创新和市场竞争会更加激烈。 杭州市

9、土地供应状况 土地供应量逐年加大，但老城区土地供应奇缺从99年杭州市实行土地公开招标、拍卖以来，政府有意识的采取“非饱和”的土地供应政策。使得土地供应量与市场需求量极不平衡，在快速增长的消费需求拉动下，杭州的土地价格一路攀升（据统计，2003年土地平均单价为343万元/亩，同比下降17%,这是因为新发展区块供地较多因素；西湖边61号地块达到909万元/亩，成为年度第一；城西区块的平均单价为660万元/亩，最高为原计量学院地块，达到888万元/亩；而滨江区块基本上也达到400万元/亩以上），导致商品房价格也随之“水涨船高”。主城区部分房价近年来以每年接近1000元/平方米的速度飞速上涨，其涨幅连

10、续多年位居全国前列。杭州市政府从2000年开始增加土地供应量，为2200亩；2001年为2033亩；2002年为2800亩；2003年，在杭州房价狂涨，市场土地供应“极度饥渴”的情况下，全年的土地供应量达到历史新高，为4549亩。而在今年4月份召开的杭州市房地产工作会议上，杭州市宣布2004年商品房供应土地将达到6000亩，土地投放量创历史记录。在供地结构上看，杭州市经过多年的地毯式开发后，主城区基本上已经没有可供开发的土地。仅有的一些旧城改造项目，也因为高昂拆迁成本和土地成本使得房产开发商难以下单。在这样的背景下，房产开发企业只能向城区外围谋求发展，房产开发郊区化成为趋势。 土地供应结构性矛

11、盾突出，住宅郊区化明显从近两年所供应土地的分布情况看，主要分布在城西、城北和下沙、滨江区块，住宅开发郊区化明显。2003年杭州市土地公开出让各区域分布（杭州市经济信息中心）滨江区35.24%钱江新城一带10.78%下沙高教园区30.40%城北祥符桥一带6.25%城西一三墩一带14.62%城中2.72%从今年出让土地的具体分布来看，主要还是集中在五类地段和五类以外。目前已经落实的有：下城区34.5亩,西湖区1637.17亩,拱墅区763.913亩，江干区835.913亩、滨江区588亩，钱江新城326亩，下沙经济技术开发区637.93亩。其中，滨江、下沙、钱江新城占了三分之一，而拱墅、江干、西湖

12、以丁桥、三墩、转塘等地为主。这些区域都相对较为偏远，市政配套、生活设施相对落后。在此，我们可以看出杭州的住宅开发已经进入了“郊区时代”。（附2004年18月份土地交易情况一览表）项目地块及周界现状本案地处杭州市西北面，南沿余杭塘河20米沿河景观绿化带；东接古翠路;北侧为规划余杭塘路，路宽40米；西侧为规划益乐路。本案占地73.1亩（48733M2）,沿余杭塘河呈长方形分布。南北进深约100余米，东西宽400余米。北侧规划余杭塘路连接古墩路、丰潭路、古翠路、莫干山路；西侧规划益乐路连接申花路、萍水路、余杭塘路，跨河与现有益乐路南路相接。周边路网规划完善，交通便利，对本案的开发是一大利好。本案东北

13、面为杭州文化商城和在建中的浙江新时代电子市场（53000M2）,经营业态以电子类产品为主、图书以及相关配套为辅；西面、北面目前除在建的新时代电子市场和拱苑小区外，为待开发生地、企业生产厂房以及零散分布的农居；南面隔余杭塘河与文华社区（0.6KM2）、翠苑社区（1.32KM当西斗门科研基地（总建筑面积174979M2）浙大西斗门开发园区相望。就周界现状来看，余杭塘河成为一条分隔线。塘河以南的房地产开发已经基本完成，规划中已经没有可供房地产开发的用地;塘河以北的开发相对滞后，大批企业生产厂房尚未搬迁,农居分布零散，路网建设、房产开发等还处于初始阶段，属于待开发区域。项目所在区域的规划状况庆隆地区控

14、制性规划概况：庆隆地区属拱塞区，即萍水东路以南、丰潭路以东、莫干山路以西、余杭塘河以北，规划总用地377.51公顷。自2001年以来，该地区用地性质一直为轻化工业、居住、公建等为主的综合区域。2003年出台的新一轮总体规划（规划年限为20022012年，其中近期20022008年）将该区域性质定为：以居住为主,相应公建设施相配套的杭州北部新城区。一、区域功能结构布局：区内和睦路、化工路（规划中）、教工路、婴儿港（规划中）、余杭塘河（北线，规划中）将该区划成四大块，形成A、B、C、D四大组团。东南角主要保留塘河小区、武林造纸厂地块住宅地以及拱塞区环卫局、交警大队、拱墅卫生院;沿莫干山路西北段除保

15、留热电厂，均为公用设施用地；沿西南角主要布置市政设施用地；沿萍水东路主要以商业金融为主。该区正中是居住区级绿化用地。二、人口规模该区域总人口计66665人（22222户），其中规划人口44883人（14961户），保留人口21782人（7261户）；保留人口中有8484人（2895户），为已批未建的多层农居。三、用地发展规模城市建设用地360.37公顷，其中居住用地167.86公顷，公共设施用地48.85公顷；医疗设施用地0.69公顷；道路广场用地55.32公顷；市政公用设施用地25.92公顷；工业用地15.81公顷；绿化用地46.61公顷。四、道路交通规划该区规划道路分三级设置，即：主干路、

16、次路、支路。干道网络骨架已基本形成，规划河网较为密集。1、主干道路红线宽度3646米，有莫干山路、和隆路、教工路等2、次干路道路红线宽度30-36米，有丰潭路、萍水东路、余杭塘路、化工路等3、支路道路红线宽度14-24米，有泌园路、隐秀路、益乐路、俞家迂路等五、绿地规划建设情况在区域中心布置占地6.5公顷的居住区级公园；沿莫干山路两侧各控制30米道路绿带；余杭塘间两侧，婴儿港和阮家桥港两侧，庆隆河两侧，丰潭河两侧分别控制20米、15米、10米、15米河道绿带。住宅绿地不少于30%,学校、卫生院、科研机关等单位的绿地率不少于35%,商业、文化、娱乐设施绿地率不少于25%O其中通往区域外围的一条绿轴一一余杭塘