探寻社区商业的投资奥秘.docx

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1、探寻社区商业的投资奥秘最近，政府宣布彻底清理SHoPPINGMA11,挤干MA11泡沫，原先效仿国外购物形态的造“MA11”工程还未面世，便胎死腹中了。据调查，其中有相当部分的MA11是开发商借助社区商业的名衔扩大规模投入开发的。早在多年前，社区商业很少为人注目，即使政府规定有千人指标，开发商大多能省即省，很少付诸行动。可近年来，社区商业却成为项目开发中不可或缺的一部分，商业面积在项目规划中的比重有的甚至超过了20%。究其原因，除去住宅开发竞争激烈的因素外，社区商业潜在的投资价值则是另一重要原因。那么，社区商业为何如此吸引眼球，它的投资价值有多高？投资者该如何选择呢？“住到郊区去”火了社区商铺

2、与城区内繁华商业区内的临街商铺不同，社区商铺则存在于新开发居民区，着力为社区及周边居民就近提供各种生活服务。当楼市走在郊区化的大道上，一个个大型居住区在三四环外拔地而起,随之而来的是如何解决居住区居民的日常生活。传统的商业意识使得原先的大型综合商场、超市、百货等商业大量集中在中心城区，为社区商业的萌芽、发展和壮大提供了绝好的市场商机。社区商铺持续火爆除去经济适用房外,北京的楼市很少能见如此火热的场面。这些社区底商虽然远离城区中心，却丝亳没有阻挡住投资者的热情，从去年下半年开始，社区底商频频成为京城楼市闪耀的销售明星。位于大望路的珠江帝景，推出40套底商首层商铺，仅一个上午就被一抢而光，致使他们

3、不得不临时加售30套，也全部售罄。最后盘点，当天销售额达两亿元。位于昌平区境内的高巢，推出的10多个标准商铺于一天之内即告售罄。新华联家园首批商铺上市的价格为每平方米4500元，如今商铺的价格已不单纯为市场定价，而是通过拍卖的方式来表现，价格已飙升到每平方米11800元。珠江国际城举办的“现场旺铺拍卖活动”，3个小时成交18OO万元，18个旺铺销售一空。位于大兴区的翡翠城二期拿铁镇，新推的商业面积中已经销售一半多。据翡翠城策划总监蒋智生介绍，去年翡翠城的商铺基本为社区内的老业主购买，而今年的买家都来自区外。配套奇缺折射出投资前景“正是由于商铺市场在时间和空间上的短暂饥渴才导致了商铺的热销。”保

4、兴利公司负责人说。他认为，四环以内老商铺拆迁后新商铺供应不及时，而在这些地区，人口规模大、消费需求旺盛，二是在城市边缘地区和郊区，新的居住区产生后，大量的人口涌入京城周边地区，老百姓的吃、穿、用等日常消费矛盾突出，由于商业配套不完善，居民需求无法满足，从而造成市场局部空缺。比如作为一个近1O。万平方米的成熟社区，京通新城面对3万多人的需求，居然没有24小时便利店、书店报刊零售点、花店！5年前购买郁花园的居民，原先日常购物都要跑到一公里以外。通州区商业地产面积明显不足，目前区域内更有2OO多万平方米土地正在开发，住宅的销售更加剧了通州商业物业供需失衡，从而加大了商业地产的热销状况。据本网站商业地

5、产总顾问：中原商业策划总监蔡宇翔则表示，北京人均商业面积是O.7平方米，而先进国家人均商业面积在1.51.8平方米，香港达到1.45平方米，上海现在也已经达到1平方米，北京却差3O%多的空间，现在底商商铺尤其急缺。据政府方面的统计，目前郊区乡镇的社会消费品零售额保持了以高于全市平均增长速度和城镇4%5%的速度增长。一位万科青青家园的业主介绍，刚入住时，青青还只有小超市、小美发店等几家商铺，如今,商业配套已经慢慢发展起来，有了鲜花店、饰品店、茶艺馆等，节假日期间餐厅甚至出现了爆满的情况。对此，业内分析人士一致认为，随着北京郊区化进程的进一步深入，住宅入住率的提高，未来四五环外新兴居住社区的商业物

6、业投资前景非常乐观。长期投资社区商铺价值高过城区考量产品的投资价值，最重要的一个指标就是投资回报率。蔡宇翔认为，由于土地供应有限,商业区的店铺具有唯一性，短期升值高，但如果作为长期稳定的投资，回报率却未必高过社区商业物业。因为相比社区商铺，一般商业区的店铺投入成本大，有的甚至能翻一番，可获得的租金却不可能同比例上涨。以目前市场的水平，社区商铺的投资回报约在9%11%之间，1012年收回成本。他举例说，规模为2OO万平方米的远洋山水，社区商铺价值在每平方米12OOO15OOO元，如果不靠银行贷款投资一家眼镜店，该地区的年租金为16万2O万元，则毛回报率为15%。可以说社区商铺有如小盘活跃股，有稳

7、定的租金回报，很适合长期投资。不过，仲量联行总经理翰德伟认为，与商业市场的巨大扩张相比，北京消费市场的承受力还有待考证，市场供求关系失衡、匹配程度不高的现象己经有所显现，这些都将直接加剧北京商业房地产市场的竞争。据北京中原商业策划部调查，2OO3年年内推出的商业项目总面积在3OO万平方米以上，供应量巨大，2OO5年到2OO6年将有大量商业投入使用，届时对市场会造成相当大的压力，商业市场竞争激烈，将会产生供过于求的现象。好卖不好租社区商铺出了什么问题自从社区商铺的投资价值显露后，社区商铺的开发如火如荼，但其中暴露出的诸多问题同样显著，相当多的商铺销售火爆，经营却难以为继。记者在近郊区的一些大型社

8、区看到，从入住开始，半年多还有不少商铺依然空着。据伟业投资公司总经理杨泓分析，社区商铺出现的问题主要集中在以下几个方面：首先，追求利润开发过度。由于社区商铺的投资价值高，投资客踊跃，而社区商铺的售价往往是住宅的1.52倍，开发商的利润空间大，因此，开发商盲目扩大规模，有的项目规划的商业面积甚至超过总面积的2O%以上，体量过大超过了区域内的消费能力和消费数量，导致竞争激烈，投资者、经营者利润减少，影响整个社区商业的良性发展。其次，定位模糊。与住宅不同，商业物业的成功与否，很大程度还取决于前期的规划和定位,有部分开发商只求迅速销售商铺，并没有对商铺的业态进行合理的组合，结果同一社区出现多个相同业态

9、和行业的经营者，同质化的竞争最终导致竞争过剧，单个商铺的平均营业额就会降低，如果达不到盈亏平衡点就只能关门歇业，社区商业空置率就会直线上升，最终造成整个社区商业的贬值和萎缩。交大嘉园就曾出现过一个社区8家发廊的情况。第三，硬件不合理。根据业态和行业不同，商铺的设计和硬件标准也不同，一些社区商业物业并不适合做社区商业，导致空置率的出现和升高。第四，涉嫌扰民。开发商在沿街住宅楼的一二层分散设计社区商铺，沿街商店的喧嚣造成居住区不得安宁，社区动静不分。如何投资社区商铺社区商业大致可分为两类：一类是具有一定规模，不仅吸引社区内的住户，也使社区所在区域的客户或过往客流驻足停留：另一类则是主要服务于本社区

10、，范围相对较窄。社区商铺，作为一个房地产项目的一部分，项目的规模、定位、面对的主流客户等都会直接影响社区商铺的价值。专家认为，投资社区商铺首先要分析商业设施辐射商圈范围内的购买力水平。包括人口的数量、收入水平、购买力状况、消费心理、消费行为等方面。由于社区居住人口档次不同，消费能力会有天壤之别。一般来说，规模在1O万平方米以上的社区经营性较强。中档偏上、居住人口密集的项目社区商铺投资价值较高，这些项目的居住人群消费能力多元化，具有一定购买力，经营者的业态和业种选择性强。经济类居住区则需要集中性商业，如量贩式超市等，小商户选择性差。高端的别重区，由于人口密度低，消费大多愿意选择在城区，居民消费心

11、态不同，更注重店铺环境，只适合高档精品店在此发展，如红酒专卖店等。其次，周边配套设施的影响。如果周边配套设施完善，或与商业集中区交通便利关系紧密，表明社区本身已经处在商业圈的覆盖范围内，社区商铺的业种和服务程度就受到限制。而且社区商铺周边各类房地产的发展趋势对社区商铺价值的影响也是直接的，未来周边大型的房地产开发规划，将会推动社区商铺价值的上涨，同时也会限制社区商铺的业态。如亚运村就不适合开设体育健身场所的店铺，因为奥运村未来将有相当规模的健身场所对外开放。第三，判断商铺售价是否物有所值。投资客大多很难预测商铺的未来承受能力，不过，专家建议，投资者可通过目前的租金水平，计算出1O15年之间的投

12、资回报情况，就可推算出社区店铺的售价是否合理。北京目前大多社区的商铺还处在供不应求，短期内租价下跌的可能性不大。社区商铺的平均租金与平均售价比，一般意义上8%1O%的投资回报率都是较高的。此外，还要了解该社区的销售状况，因为社区的销售状况直接关系到商铺的出租状况。买OR租哪一种更划算对于大多数经营者来说，面对社区商铺常常需要做这样的选择，究竟买合适还是租经济？根据专家的分析，经营者不妨从自身情况出发做相应的判断。1 .赢利状况。有的店铺利润率低，主要靠大量的资金周转经营，一旦购买了商铺引起自有资金不足，商品价格竞争力下降，店铺经营状况就会有影响。这时还是租合适。2 .长期发展目标。连锁店对资金流要求颇高，如果企业未来有扩张计划，不妨采取租的办法。单一经营的投资者，没有太多的资金负担，可以推算一定期限以上，租或买的投资回报进行判断。3 .开发商的优惠条件。判断买或租哪一种更合算，总的还是要看投资回报程度，有的开发商在出售商铺时，附带有一定的优惠举措，比如返租、带租约等。经营者可以推算回报率，选择更合适的投资方式。