房地产的商业模式研究.docx
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1、房地产的商业模式研究非常感谢主办单位给我一个机会跟大家来交流,我今天给大家介绍的商业模式,我想讲三个方面的问题,第一方面介绍一下中国房地产行业基本的概括,以及跟全世界房地产行业的差距在哪里,第二方面介绍一下中国现有的房地产公司的商业模式,大家都是怎么样在做生意,第三,简单介绍一下美国房地产的模式,以及万通最近转型上的想法Q首先说一下房地产行业,中国目前大概有三万家房地产公司,它基本上是这样一个布局,在北京、上海、广东,这三个市场占到了三分之二,公司数量,天津将近四千家,北京也将近五千家,上海也将近五千家,这三个经济发达的地区占了三之分二,它们平均的资本规模是五百万人民币,上市公司最初是33家,
2、现在是58家,在全国一千三四百家上市公司当中,有将近6O家是以房地产为主业的上市公司,有将近32O家跟房地产相关,有房地产业务的上市公司,那么我们来看这将近6O家的上市房地产公司,他们最大的规模资本金是22亿人民币,就是万科,销售额去年是45亿,这是第一名,第十名是六亿五,资本规模不到五亿,这就是我们现在属于三万多家的精英当中,我们抽了6O家来看,最大的规模是22个亿,销售额是45亿。在这个精英的群体里面最小的资本金是五亿,销售额是六亿,中国这么多房地产公司,最近市场上包括顺驰的孙洪斌,大家都在讲自己的企业规模多少多少,但是我觉得这个讲法在口径上会有问题,因为上市的房地产公司决算利润是以交钥匙
3、为标志的,就是你不交钥匙都是预收帐款,预收帐款在财务上是负债,所以不是销售收入,你签了预收合同以后马上形成的是负债,不是收益,所以孙总讲的是签订预售合同,总金额可能会超过一百亿,但是如果按价格来看,万科今年已经15O亿了,但是万科今年的收入是55亿至J6O亿,所以万科的口径是最小的口径,所以这是口径不同。但是应该说在60家当中最大的是22亿资本,去年45亿销售,今年55亿销售,我刚才讲的是金额,那么从产能来看,万科现在是中国产能最大的企业,一年生产交给客户的房子是1500套,同时在操作的42个项目,万科跟我们的差距不是一点,我们跟万科的差距很大,我们公司最近派万科学习回来,我们在管理上比万科还
4、落后五年,公司在一个城市操作五个项目就很厉害了,万科是操作了42个项目,一年交1500套房,所以万科在中国产能现在是最大的C这是公司的一个状况。从市场的状况来看,中国住宅一年的销售,有三个主要区域市场,北京、上海、广东,北京一般从住宅来说销售最多的,一年大概20到25亿,另外就是上海,上海常年销售第一名,大概十到十五个亿,上海市场是最大的公司,“复地”因为它没有上市,它自己也讲自己销售20亿、30亿,但是他有很多是跟孙洪斌是差不多的,大家俗称销售收入多少,但是法律上确认万科的数字是最对的。广东常年销售收入一般都在25亿到3。亿,最大的房地产公司,这就是我们在目前看到中国房地产公司,三万家房地产
5、公司大概就是这么一个情况,从市场的规模来看,如果按照证监会的要求一年你做到十亿以上,你肯定进入前十名,就是上市公司6O家的前十名,我们的万通先锋今年肯定就进入前十名,你今年要能够做到十个亿,你就进入上市公司的前十名,这个规模实际上很小,也就是说现在目前的房地产公司整体状况,就是数量大、规模小,最大的还是万科,万科按我们老百姓通常说的销售收入,万科早就超过一百亿了。那么跟世界上相比我们的差距是多少呢?从全世界的规模来看,美国最大的三家住宅公司,住宅规模一年是32OOO到34OOO个客户,其中我们现在称之为开发的办法,就是买地、盖房、销售,或者说是在别人地上盖了再销售等等,类似于我们开发的大概最大
6、的产能,一年是一万五千套左右在美国,也就是说万科的水平在产能上接近世界上最大的房地产公司,住宅,就是产能,它们价值量是多少呢?美国最大的这家公司,去年最多的一家是67亿美金销售收入,当然它是三万四千个客户,还有两万个客户,主要是用来做经济服务、按揭贷款、保险服务、装修、定做,这些都打包起来是67亿,也就是说在他们的收入当中,实际上开发这部分的收入大概跟万科是十倍之差,产量是一万五千套,日本最大的房地产公司,我讲的是住宅,大河和汲水一年的产量也是32OOo套到35OOO套,就是整个的服务,那么其中类似开发这样的也是15000套左右,这是日本,它三万多的客户有很多其他的服务,但是直接跟开发对应的也
7、是一万五千个客户左右Q销售收入大概三百亿港币左右,再看一看韩国,韩国最大的住宅公司一年产量也是一万五千到一万七千套左右,这是韩国,金额跟大河差不多,三百亿左右,亚洲最大的还有香港,香港最大的地产公司新鸿基,新鸿基其中一半是收租业务,它一年收入也是三百多个亿,其中有15O亿左右是跟开发有关的收入,但是他们的房价是北京房价的五到七倍,所以它的产能大大不如万科,李嘉诚就更少了,实际上在房地产行业不算价值量,就算干得活儿,中国超过李嘉诚的非常多,李嘉诚只有万科的五分之一,就是交房的数量,我们再看台湾,台湾过去认为很大,现在看台湾其实很小,台湾最大的房地产公司去年的销售,大概65亿到7O亿台币,不到2O
8、万人民币,台湾最多的时候有八千家公司,美国现在有五万家跟房地产有关的公司,美国的模式跟中国不一样,所以我们看一下我们的差距在哪儿,从产能来看我们的差距非常小,而且万科创造了一个奇迹,因为在国外是标准化生产的,所以他生产一万五千套,法律制度社会各方面都规范了,没有那么复杂,它相对简单做到一万五千套,而万科要做到这一万五千套16个城市42个项目,管理就复杂,但是万科能够把产品管得那么好,所以大家为什么要学习万科好榜样。今年万科公司增长4O%,中国在产能上来说不输给世界,但是遗憾的是价值量太小,我们就像东莞的打工仔,打工妹,挣得就是一个加工费,你干这么多活儿,挣得钱比别人少得多,而美国也做一万五千套
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