太原顺德商业项目操作思路细化方案.docx

《太原顺德商业项目操作思路细化方案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《太原顺德商业项目操作思路细化方案.docx（14页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、商业执行思路一、我们赋予商业的定位1、市场定位(1)整体定位周边社区的生活配套区域消费的休闲中心若要实现商业部分成为产生收益的核心产品，必须要使本项目的商业销售实现一个合理并超值的价格,我司建议把本项目的商业部分打造成一个既可为周边社区提供生活配套服务，又可带动其它区域内的休闲、娱乐消费场所。(2)定位依据通过对周边市场的分析，本项目的商业部分定位依据主要有二：区域消费力与聚气效益首先，目前本项目周边作为居住密集区，人口众多且具有一定的消费能力，但是周边商业配套齐全度较低，商业消费场所明显不足，因此本项目的商业定位的基础在于弥补周边区域的配套不足，填补市场空白，籍此带动塑造区域商业气氛。城市消

2、费力与业态效益其次，本项目近临滨河路，作为太原市交通最为密集的城市主干道，车流量大，并且客户素质很高，本项目的70米绿化广场为吸引他们创造了良好条件，因此休闲中心的中档定位有着良好的客户基础。A周边居住密集，并且居民有一定的消费能力周边区域商业配套不足，存在市场空白A目前太原市内的娱乐休闲场所普遍经营理念及方式单一，无法满足多元化的消费需求A被本项目锁定的目标客户群体的收入完全承担得起这种时尚的消费地理位置距汾河公园较近，有条件塑造成娱乐休闲类商业A本项目三面临街，便利的交通是本项目成功的坚实基础本项目具备足够的外部空间聚集人气A本项目商业部分的规模与规划足以满足以上定位2、目标客户(1)经营

3、类客户对于经营类客户而言，可分为租赁类客户和购买类客户。主要以小型生活配套商业经营者和品牌餐饮、休闲业经营者为主。(2)投资类客户视前期的商业招商效果，针对商铺销售上的投资类客户，可考虑以下几种类型销售方式。带商业模式销售即以定向的经营业态为前提，购房者可以享受到部分特定的知名品牌的特许加盟的权利，或协助联系。带租约销售方式一：即购房者在与开发商签署购房合同的同时还与经营商户签署商铺租赁合同。方式二：先租后售式，即在购房者买商铺时，开发商与目标经营商户已经形成租赁协议，而购房者在租赁期内享受租金回报。二、商业规划布局1、外部规划项目的商业外环境是项目整体商业内涵的集中展示。因此，本项目的外包装

4、需要有足够鲜明的特点，足以吸引人们眼球。另外良好的外部印象也是吸引大量流动性客户的必要手段。我司认为外包装最为有效的方式可通过两种形式来表现，一是整体外立面；二是项目的前广场。在此着重说明项目的前广场。外立面:广场：广场是展示项目形象，并吸引聚集人气的重要场所。所以建议本项目的广场利用要有创新的思维融入。精神堡垒：以拉膜建筑作为表现载体，体现项目内涵一一休闲与聚积人气。生态停车位设置。A景观小品、绿化、水系等。2、商业布局（1）一层规划为了提高本项目住宅品质，把本项目商业一层的临街部分定位于服务本项目住宅、辐射周边社区的服务性配套经营。业态建议：临街部分：中小型便利店（视招商对象要求而定），银

5、行、邮局、药店，美发、洗衣店、电信营业厅、音像店等，以满足周边居民生活配套为核心。非临街部分：前期暂不确定明显的商业布局，在项目招商取得进展后，再行确定业态分布（扩带效益）。（2）二、三层规划考虑综合性大型美食城。以特色餐厅为主，西餐咖啡厅、大型西式快餐如麦当劳、P1ZZA等，其他有独特风格的主题餐厅，如泰国菜、文化主题餐厅、日本料理、韩国烧烤等，特色地方菜餐厅如湘菜，形成一个中档大型美食城。（3）四层规划方向一：以足疗、按摩、美体、健身、SPA等休闲业态经营为主，倡导前沿时尚的一种休闲养生方式。方向二：开发商持有，经营自有品牌的海鲜城。方向三：引入青鸟等健身品牌。以健身中心和美体中心提供配套

6、服务为宗旨，考虑设置M1N1咖啡厅、茶道室等，兼顾对外营业收益。三、商业执行方案1、总体思路以招商带动销售商业部分的推广工作，在使其与住宅部分有着合理档期划分的前提下，充分利用住宅项目的品牌示范效应，进一步树立项目口碑，聚集人气，延续住宅操作的热度。贯彻以招商带动销售的推盘思路，通过招商说明会等形式，根据整体经营业态分析定向引入品牌商家。明晰的客户群体定位、部分品牌的加盟店，会使项目的投资经营前景得到根本保障，强化目标客户群体的投资信心，炒热项目，引导消费，实现项目的投资回报。住宅热销商业定位确定f著名品牌引入商业招商一商业销售2、招商策略(1)主流品牌带动辐射业态针对著名品牌的招商主要考虑品

7、牌的知名度与影响力，一个强势品牌的引入加盟，会带动及吸引大量追随者的关注与行动，是提升本项目商业经营价值的有效手段。在项目预热成熟时，通过举办招商说明会等形式，约请各种不同业态的知名品牌参与。(2)固定经营内容招商在整体商业经营定位确定后，借助于大品牌加盟的示范效应，强力吸引太原当地的中小私营业主的投资加盟，这也是本项目商业部分的最终运营目的。3、宣传策略商业部分的宣传有其特殊性，因为商业的运作实际上面对的是两种客户群体，即一种是项目的实际购买者，另一个即是商业未来的经营者。在考虑到本项目商业部分的宣传时要充分考虑到针对两个客户群体的共同效果。招商说明会由于本招商说明会所约请的目标为国内外知名

8、的业态品牌和终端购买客户群体，其好处是为二者提供一个相互了解与沟通的平台，借助这些知名业态品牌的强势角色，诱导、说服终端购买客户群体。旺铺拍卖以拍卖的形式来强化项目形象宣传，更大意义上是为了获取项目火爆的人气，是一种更广范围内、更高层次上的宣传。因为竞拍的过程是一种很有感染力的项目前景暗示，成功的拍卖操作会最大限度提升终端购买客户群体的投资信心。4、推广主题项目前景多元化的业态形式投资测算5、节奏排期（1）商业整体排期引导期（2006年3月一5月）招商期（2006年5月6月）开盘期（2006年7月）（2）各阶段工作重点商业引导期（2006年3月一5月）工作重点:商业优势的大力宣传根据商业布局对

9、定向客户重点宣传推广主诉求：项目热销商业定位特色项目经营前景推广配合：直效行销户外等长效广告的更新销售目标：为后期蓄势商业招商期（2006年5月一6月）工作重点：招商说明会定向招商推广配合：软性宣传销售目标：商业部分出租率60%销售50%以上商业用房商业开盘期（2006年7月）工作重点：商业说明会销售执行推广配合：报纸、杂志等广告集中投放针对住宅客户与定向商业客户的商业说明会销售目标：商业部分临街以及其它可独立销售部分70%6、招商工作组安排（1）前期调研与分析在项目销售工作展开的同时，项目商业部分招商工作组即展开前期调研工作的准备：老军营区域商业业态全面调研，确定针对区域商业业态的最终划分与

10、定位；滨河路与太原整体休闲业态全面调研，分析修正休闲商业业态的可行性与适合面积，空间划分；调查及确定商业销售价格、租金及物业费水平；分析确定本项目商业服务核心商圈及次级商圈、预估人流量，模拟经营效果、预估经营收益；（2）招商期准备工作确定商业平面布局、楼层垂直功能布局和各楼层的平面布局、合理规划出入动线，细化装修标准（天、地、柱、墙、水、电、气、空调、消防、安防、广播、设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面问题的咨询和建议）、确定灯光效果、确定背景音乐；确定招商主力店目标商家、强势引入主力店；临街业态商铺内部业主招商说明会；临街商铺业态搜寻、筛选与初步接触；二、三、四楼休闲业态搜寻、筛选与初步

11、接触；二、三、四楼休闲业态招商。（3）销售阶段通过主力店的带动，临街商铺、二、三、四层商业部分销售；提炼商铺的商业销售卖点，制定销售策略和定价策略，制定销控方案；对销售人员进行必要的商业经营管理、投资理念等方面的培训，做好销售现场投资者的有关商业投资经营、管理等方面的咨询；组织开展各项现场促销、宣传、SP、项目推介会、招商说明会、商业前景说明会等商铺销售推广活动；撰写有关商业软性新闻宣传方面的文案，及时与投资客签定销售、代租、回租协议。附件h融创公司项目操作人员名单项目负责人：总经理项目协调：副总经理项目销售总监：营销总监策划负责人：策划经理销售经理：由北京公司另行委派销售人员6-8名，具有1年以上销售经验附件2：项目甘特图顺德城市花园住宅部分工作甘特图工作工作7月8月9月IO月内容25151015202531151015202531151015202531度目定价广告策略制定的售道只M作人员招舄收文M作发布U月12月1月515202530151015202531131销售工作项目用M包装售梭处包装户外制作发布装一说标M定加售培训耳目接待来访BI目开售持续制售凸药等服务工作顺德城市花园商业部分工作甘特图