太原房价虚高“重创”房产市场.docx

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1、太原房价虚高“重创”房产市场太原市新建商品房销售均价为每平方米4681元左右，其中住宅均价为2948元左右，每套商品住宅的均价达到了40万元，每套存量房交易均价也超过了20万元，而城镇居民的人均可支配收入仅为4620元。与此同时，另一个困扰太原房地产发展的现状却在显现，那就是市民住宅面积供求差距巨大，100平米以下商品房求大于供，而120平米以上商品房却远远供大于求，供求结构严重错位。尽管如此，今年前三季度，太原市固定资产投资达到了192.78亿元，其中房地产开发投资占1.69亿元，与去年同期相比增长了43.7%,在建设投资不断增长的驱动下，太原建筑业的施工产值达275.56亿元，比上年同期增

2、长36.6%。而就全山西省来说，三季度末全省一级市场商品房平均销售价格为每平米1695元，比去年同期上涨31.4%,远高于全国平均13%的涨幅，而“晋房景气指数”却比去年同期下降了1.9点。虚高诱因面对太原市目前热火朝天的房地产市场，业内人士显得忧心忡忡，因为在这种繁盛的表象下面，太原房地产业无疑还有发展中的种种不足。房价，始终是房地产市场最为敏感的神经。就目前情况来看，太原房价虚高已是不争的事实。在采访中，太原市房地局市场处的叶处长表示，目前太原房地产的利润有些已经达到J100%以上，显然不尽合理。据分析造成这种局面的主要因素是：一是地价太高。目前，太原市商品住房成本构成中土地价格占到21.

3、4%,部分超过30%,据市国土资源局公布的城市基准地价公告，太原市一类地区每亩住宅基准地价为247.7万元，实际用地中价格要高出基准地价30万元至50万元。今年每亩300余万元的地价在太原已是普遍现象，而在与山西毗邻的河南郑州市，新区开发每亩地价仅为6万元。与此同时，随着国家有关拆迁法规的出台，拆迂成本明显加大，今年上半年太原拆迁成本高达每平方米2570元。另外，经济适用房在住房供应中所占的比例过小，平抑商品住宅价格的作用相对薄弱。叶处长告诉记者，2004年太原市经济适用房的市场供应量竟为0,这不能不说是一个严峻的现象。同时，钢材、水泥等建筑材料价格持续上涨，也直接导致了新建商品房建筑安装成本

4、的大幅提高。然而，有关人士却认为，建材涨价对于商品房价格的影响相对要微弱得多，因为就目前来看造成房屋成本每平米的提升仅在IOO元左右。当然,还有另外一个隐性的原因是,能源涨价给山西煤焦行业的从业者带来的直接收益,而使得这部分人成为了太原房地产市场的主要消费者。从太原市房地局的资料中显示，太原市购房者80%以上均为省内市外人员，也就是说，本市和外省人员购房者甚少，而在这庞大的“外购人口”中，消费主力集中在了山西主要产煤地区大同、阳泉等地。其中，太原市一些高档住宅区的购买者几乎清一色均为这些地方的人群。房市的“外症”与“内伤”基于上述种种原因，太原市商品房市场出现了严重的供求结构矛盾。据统计，太原

5、市60100平米之间的商品住宅供求差距为-35.3%,而120平米以上商品住宅却超出需求近40个百分点。这又是一个严峻的局面。但是对于开发商来说，开发成本的太过高昂，令他们不得不选择高档住宅的一再建设。曾有开发商抱怨道，中、低档商品房销售在太原市根本不需要打广告，几乎在极短时间内就会销售一空，但是这样的生意我们往往赔多赚少。如果说这些是太原房地产业的一个外症，那么，开发商规模偏小，融资渠道的单一，则成为了他们的一道内伤。据统计，目前太原市房地产开发企业有300多家，但平均注册资本金不到IOoO万元，年开发产值不足IOOO万元，仅有一家企业是建设部注册的国家一级房地产开发企业。而央行新房贷政策的

6、出台则导致太原房地产开发企业融资紧张,从而导致开发商没有了预售资金的支持，势必延长开发周期，延长资金占用时间，而这一部分利息无疑会转嫁到消费者身上,纵使利用了其他社会融资渠道，资金占用费的进一步提高，到头来又转移到了消费者身上。对此，有开发商己经明确表示，现在宏观调控政策缩紧了银根，土地的招、拍、挂制度缩紧了土地根，这些成本的增加，都意味着要提高利润机制，有实力的企业绝不会降低房价。言外之意，房价攀升已在情理之中。记者获悉，太原市房地局在对2005年房地产发展趋势的预测中，明显对因融资渠道以及土地供应可能对于地产业产生的种种不利因素已经感到担忧，在他们看来这将严重影响太原房地产业的格局和走向。

7、因为房地产企业从银行拿到的贷款一般会占到其开发资金的70%至80%,如此一来，那些实力差的企业将别无他途地陷入四面楚歌。另悉，省政府相关部门对此已作出了相应措施，首先要控制投资和需求，加强对拆迁计划的管理，特别是控制政府项目的拆迁计划，抑制住房被动需求的提前释放；二是要调控土地、信贷供应的总量和结构，优先保证经济适用房、廉租房和普通商品房的需要；三是在价格和税收方面加强对房地产市场的引导，重点抓好保障供给，抓保障体系建设。政府的负责人对记者说，措施的推行将有效控制市场开发和消费规模，降低房地产过热的势头。三、当前全省房地产市场发展存在的突出问题1、我省房地产投资势头趋缓根据全省房地产市场分析暨

8、中低价位住宅建设工作汇报会上了解到，在国家加大对房地产业宏观调控的背景下，目前全省房地产开发投资明显趋缓，增幅比去年同期回落19个百分点。全省房地产开发投资增幅逐月回落。2003年全省房地产开发投资3至12月份逐月增幅分别为80.4%、85.8%、63.1%、53.8%、50.8%、49.9%、48.0%、48.3%、49.7%、41.3%,增幅趋缓。17月份，太原市房地产投资共计205407万元，同比增长49.52%,增幅比全国平均水平高出20.9个百分点，房地产投资占太原市固定资产投资的比重为14.8%。增幅比去年同期回落了十几个百分点。同时，住宅新开工面积为209.3万平方米，同比下降了

9、近10个百分点，完成开发土地面积为49.38万平方米，同比下降了8.9个百分点。据省建设厅相关专家分析，今年3月份以来，针对房地产行业等行业存在的局部过热的情况，国家出台了一系列措施进行降温，并对房地产开发项目（经济适用房除外）资本金提高了15个百分点，使房地产开发企业贷款受到了限制，由此淘汰了行业内一批资质较低、开发实力弱的企业，同时，也使全省的房地产开发投资等指标出现了合理的回落，这一现象表明，宏观经济调控在房地产业的作用已经显现。为了完成投资开发项目，在银根紧缩的情况下，开发商纷纷自找门路，寻找资金来源。据了解，目前开发商的项目资金中，自筹资金占到了近四成，贷款比例下降到了14%,比全国

10、21.9%的平均水平低了近8个百分点。由于整体的供应量趋少，而市场需求旺盛，全省商品房一级市场销售良好，销售面积为平方米，同比增长了8成左右；与此相呼应，商品房一级市场销售价格呈现明显的上涨趋势。到6月底，全省商品房销售价格为1797元/平方米，同比增长了27%,比同期全国高16个百分点，增幅位居全国第3位。价格上涨主要原因是由于办公楼和商业用房销售价格较高带动所至，住宅价格涨幅在合理区间，与社会消费品价格涨幅趋势基本相同。2、经济适用住房建设规模明显下降。全年房地产开发计划总投资减少I13个百分点。2004年一季度新开工房屋建筑面积减少18.6个百分点，其中新开工经济适用住房面积为6.05万

11、平方米，同比减少69.9个百分点；房地产投资中经济适用住房0.61亿元，同比减少38.1个百分点，经济适用住房空置面积为4.87万平方米，同比减少40.7个百分点。2003年全省购置土地面积为373.97万平方米，完成开发土地面积156.82万平方米，完成开发面积仅占41.9%o购置土地面积比2002年净增56.4万平方米，同比增长17.8%,而完成开发土地面积比2002年减少37.73万平方米，同比减少19.4%o3、完成开发土地面积出现负增长。2004年一季度全省购置土地面积为45.51平方米，同比增长16.7%,完成开发土地面积15.82平方米，同比减少35.4%。4、融资成为山西地产业

12、当务之急去年6月，央行下发了121号文件，并出台了新的土地政策，以加强对商业银行房贷的监管力度。文件规定，贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。并对贷款企业的开发资质、管理水平有了更高的要求，规定自有资金必须达到30%和封顶才能按揭的要求。今年4月，央行提高了银行存款准备金率0.5个百分点，减少了金融机构可贷资金，同时房地产开发固定资产投资项目资金比例从20%提高到35%以上，以防房地产企业大量贷款有可能引发金融风险。这些政策让许多企业感到资金紧张。对一些开发资金少、过分依赖银行贷款的企业来说更是雪上加霜。今年“五一”前，央行又下

13、发通知，在“五一”之后，进一步严格控制房贷项目。据估算80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷，房地产市场的各个环节都有与银行有直接关系。限制房贷政策的出台，使房地产开发企业普遍感到资金压力加大，希望能通过多种渠道获取房地产投资资金。17月份，太原市房地产开发资金到位共433227万元，同比增长74.4%,国内贷款占全部资金的比重下降6.1个百分点。当前，企业找地皮、寻资金成了工作的重心，这决定着其有无资格参加后续竞争，同时使资金实力和筹资能力弱小的小企业遭遇“灭顶之灾我省房地产商大多属于二三线的中小企业，实力较弱，资金腾挪余地较小，因此对央行的政策反应比较强烈。普遍认

14、为，这将限制房地产企业的资金来源，有碍全省地产业的发展。由于我省房地产金融市场发展滞后，除银行信贷外，没有更多的金融工具，而房地产开发项目的全部流程都有离不开信贷资金的支持。这样一来，可能造成资金链断裂，致使已开工项目不能按时竣工，新项目不能接手，使开发商陷入困境。省房产咨询中心的专业人士指出，我国房地产业融资渠道比较狭窄，主要是依靠银行贷款。另外，企业上市、资产证券化抵押、发行债券、基金、信托等也是获取资金的重要方式。但是，由于国情的不同、各地房地产市场发展阶段的不同，以及企业自身条件的限制，这些方式并不能真正应用到房产融资中。就我省的现状而言，房产商不能惟一指望银行信贷，应当根据自身的特点

15、，积极寻求多元化的金融工具，最终把“121号文件”演化成市场创新的动力。资金来源一：本地资金一位资深房地产业媒体人士透露，在京津沪等地区的中高档地产小区，有很多靠开小煤窑发财的山西人开着高档轿车前来购房，这些煤炭富商出手阔绰，动辄百万元甚至几百万元的房子，对当地有钱人来说也是难以企及的。据山西煤炭信息网公布的资料显示，全省所有合法与不合法的小煤窑总共应在12000座以上。一研究人士分析，按每个矿主年平均净赚200万元计算，如果每年有500个矿主携款离开山西，每年就会直接带走100亿元的现金，这相当于山西省国民经济2000多个亿的二十分之一。一些矿主说出了他们外迁的原因，我省的投资环境比较差,政

16、府职能部门权力意识浓厚、服务意识淡薄，转变职能仅仅停留于表面，缺乏实质性进展，无论从软硬环境上都无法与沿海城市及其它大城市相比。这么大的资金外流量，对于外省市是很好的资金来源，而对于我们的山西经济却是不利的。客观上形成的“外面进不来，自己留不住”的被动局面目前，对于这些社会上有大量资金聚集，已经引起了山西省政府有关部门的注意，政府可能采取会一定的政策，同时房地产开发企业也应该采取一定的策略获取这些本地的投资资金。资金来源二：外地资金建立融资平台进行招商引资，同外地发展较好的房地产行业建立合作关系，了解外资银行新的金融产品。但是他们与外地企业和金融机构都有遇到一个难题:缺少适合沟通的平台。大多数业内人士认为，为了提高山西房地产企业的融资能力，加强与省内及国内外先进企业的交流与合作，建立这样一个平台是可行的。最近省内有关部门举办了房地产融资方面的论坛，将邀请国内一些业内知名的人士、国外金融机构、房地产企业的融资专家来山西，