太原市房地产业发展趋势分析报告.docx

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1、太原市房地产业发展趋势分析报告一、太原房地产业基本情况分析1、 供应方面表现为：一是高价位、高档住房在市场供应中所占比例较高，而中低价位，普通商品房与经济适用房比例偏小，但市场需求总量却较高；二是大户型、大面积住房面积供应总量较大，而中、小户型和中、小面积住房供应不足，但需求量很大。据市场调查显示，目前根据太原市一般购房者的经济实力，可购买的住宅面积为70平方米，而市场主力房型为100至120平方米；2、 销售方面，由于高层、大户型房屋供应量过大，土地价格较高导致房价居高不下等原因，形成了一定数量的商品房空置；一方面是大量的高档商品房空置，另一方面是大量中低收入的居民需要改善居住条件却没合适的

2、产品可购买；3、 房价分析，商品房销售价格在成本增加和市场需求较旺的拉动下呈明显上涨趋势。新建商品住宅的价格涨幅低于居民可支配收入涨幅，且低于全国商品住宅价格涨幅。造成房价上涨的原因主要有：一是土地价格过高，在太原市商品住房成本构成中，土地价格占21.4%；二是拆迁成本高；三是城市居住人口的增加，住房制度改革深化，扩大了市场需求量；四是钢材、水泥等原材料的上涨，直接导致住房价格的上涨；五是经济适用房在住房供应中所占的比例小，平抑商品房价格作用相对薄弱；4、 存量分析，存量住房价格上涨幅度超过新建商品住房，但存量住房仍呈供不应求之势，市场潜力很大。而其交易量下降，是由于政策衔接等问题，形成个人小

3、土地使用证的发放水平无法满足存量房交易中提供小土地使用证的总数量的矛盾，严重影响了交易量；5、 拆迁分析，太原市近两年来拆迁难度逐步增大，一方面由于目前中、小户型、低价位的普通商品房和经济适用房供应量不足，致使货币安置居民在拿到货币补偿款后在市场上难以买到合适的住房，影响了群众配合拆迁的积极性，另一方面小部分被拆迁人脱离拆迁政策提出不合理的补偿要求，漫天要价，个别开发商采取偷拆和擅自强拆等违法行为，激化了矛盾；6、 消费者分析，目前太原市房地产市场最大的问题是住宅供应的结构性失衡问题，主要体现在两个方面，一是房价过高，二是面积过大。太原市房地局的统计数字表明，上半年太原市的住宅平均价格已达到2

4、900多元，远高于调查显示的1800元以下的水平，导致工薪阶层望房兴叹；开发商为吸引高收入阶层买房，争相盖大房子，相应提高了购房总价，适合工薪阶层购买的面积在80平方米左右的中小户型非常少，更是把一些急需购房的老百姓堵在房地产市场的门外。这个调查结果和太原市目前房地产市场的供给情况比较吻合。因此加大中低价位商品房和经济适用房的建设力度，确定合理的房价，把工薪阶层作为房地产市场购买的主力人群，这对房地产开发企业的长远发展是很有利的。房地产企业发展情况分析1、 和全国比较发达的地区相比太原市的房地产市场还比较落后，从供应角度看，虽说这几年太原市的房地产市场有了很大发展，但没有创新；2、 越来越多的

5、外地房地产开发企业进入山西太原，山西的房地产企业面临洗牌；3、 太原的开发商，房子好卖，基本上没有什么大的竞争，不用作秀，广告做的很少。作为房地产广告中效果最好的户外广告的发展和利用情况就可以看出太原市的房地产市场的竞争还不是很激烈；4、 开发商将大部分资源投入高档物业的开发中，写字楼、商业及高档公寓层出不穷，而真正具有广泛需求的中低档普通民宅供应量相对较少。三、国家政策及省市调控对房地产行业的影响1、 国家对土地政策进行调整。国务院发出关于坚决制止占用基本农田进行植树等行为的紧急通知，强调实行最严格的耕地保护制度，确定了“五个不准我省去年宣布暂停经济适用住房供地，致使开发商很难取得增量土地进

6、行开发建设；2、 国家控制投资过快增长效应。温家宝总理在今年4月9日召开的国务院常务会议上指出“要进一步采取有力措施，有效遏制投资过快增长势头，保持经济平稳较快发展，防止经济大起大落。”房地产开发投资也受此影响，投资额递减；3、 金融调控和信贷管理加强。央行121号文件调整了住房信贷政策，规定房地产开发贷款的对象应为具备房地产开发资质，信用等级较高，没有拖欠工程款的房地产开发企业。贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目。对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。提高了企业贷款门槛。2003年元月1日实施的山西省城市房地产交易管理条例规定领取商品房预售许可证，必须完成建筑物主

7、体工程三分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期后方可；4、 清理农民工工资和工程拖欠款。房地产开发商拖欠工程款也是清欠工作的主要部分。原来那种仅靠银行贷一点，施工单位垫一点，自己筹一点，便可进行的房地产开发的这种方式已经行不通了。这样减少了开发商资金来源渠道，降低了开发商的开发投资能力；5、 城市房屋拆迁行为规范，成本增加，1日城改造步伐减缓。城市房屋拆迁管理条例和山西省城市房屋拆迁条例中均规定拆迁补偿安置资金必须专款专用，全部用于拆迁补偿安置，不得挪做他用，并要求县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门对拆迁补偿安置资金的使用加强监管。这种制度的建立规范了拆迁行为，由此增加了房地产开发企业

8、的资金一次性投入量，致使开发商不愿开发涉及拆迁的建设项目旧城改造步伐减缓；6、 严格限制高档物业的开发，鼓励真正具有巨大市场潜力的中低端项目的开发建设，充分满足不同层次消费者的需求。四、我省应对调控政策的措施1、 以结构调整为主线，创新房地产业发展环境，总量增长，需求转型，生产方式变革和政策完善，标志着房地产业已经进入持续健康发展的快车道，2004年要按照省委和省政，府调整经济结构的总体部署，坚持在发展中推进结构调整，在结构调整中保持持续健康发展；2、 以贯彻2002年22号和2003年重2号文件为重点，建立健全住房供应体系认真贯彻22号和12号文件精神；针对目前存在的“三失控”现象，切实加强

9、经济适用住房的建设、销售等诸多环节的管理。要根据市场需求情况，加快中低价位、中小户型住宅建设，建立和完善城镇廉租住房制度；3、 以整顿和规范市场秩序为手段，营造良好房地产市场环境，一是要建立以销售价格、建设标准、小区环境为主要内容的经济适用住房建设项目法人招标投标制度，择优选择房地产开发企业。，二是要坚决贯彻山西省城市房地产交易管，理条例，进一步加强商品房销（预）售市场监管。三是要本着优化环境，搞活流通的原则，整顿中介服务机构资质，规范中介服务。四是对房地产开发企业资质实行动态管理，坚决打击开发经营中出现的违法违规开发、合同欺诈、面积缺斤短两、虚，假广告等行为。五是认真贯彻落实国务院办公厅关于

10、解决建设领域拖欠工程款问题的通知（国办发200394号）精神，对房地产开发企业拖欠工程款的问题进行彻底清理。六是坚持以德治业，建设诚信行业；4、 以贯彻落实山西省城市房屋拆迁条例为契机，进一步规范城市房屋拆迁行为，城市房屋拆迁工作以条例实施为契机厂以规范城市房屋拆迁行为，维护各方主体权益为目标，认真贯彻条例的各项制度，做到办事权限合法，办事程序合法，依法做好拆迁工作，完善补偿安置政策，坚决杜绝野蛮拆迁和恶意拆迁，切实推进城市房屋拆迁工作跃上一个新的台阶；5、 以培育新型产业为目标，加快物业管理业的规范发展，要把物业管理作为新型产业加以培育，以“扩面提质为中心，全面提高物业管理质量和水平。一是以

11、增量物业管理带动存量物业管理，促进存量物业与增量物业共同发展，提高物业管理覆盖率。二是积极推进房地产开发、销售，和物业管理分业经营，从体制上解决建管不分的弊端。三是大力推行物业管理项目招投标，引入公平竞争、优胜劣汰的机制，提高物业管理服务整体水平。四是以创示范项目为手段，提升服务品质。五是加强住宅共用部位和公共设施设备维修基金的管理监督指导，确保维修基金的合理利用，维护业主的合法权益。在以上采取的政策同时，政府会进一步加强宏观调空；加快预警预报体系建设，加强房地产市场监测；进一步调动居民住房消费积极性，促进经济的发展；加快研究防范投机性购房的政策措施，使房地产市场健康发展。五、太原市房地产行业

12、发展前景预测1、 房地产供求预测。从商品房物业结构看，2003年竣工面积中，住宅仍然是主导产品，占75.56%,办公楼占5.91%,商业营业用房约占16.82%,其它用房占1.65%O商品房的供应结构基本合理。从住宅供应需求来看，要达到“十五”末全省城镇人均住房建筑面积25平方米的：目标，每年全省需建成城镇住宅1000万平方米，人均每年增加1平方米。但从近两年的情况看，每年可建成城镇住宅建筑面积800-900万平方米。供应总量大体平衡。据省城调队调查，我省78.5%的城镇居民通过房改拥有了自主产权的房屋，即使按所有的房屋均为成套住房计算，我省城镇户均住房成套率仅为0.785,小于1,说明我省尚

13、未解决最基本的家庭住房需求，仍处于以住房消费需求为主的住房短缺阶段。目前，居民住房消费的升级换代需求、外来人员购房总体上呈加速增长趋势。受租赁市场日趋活跃的影响，投资，哇需求（购房后用于出租）有所增力口。未来几年，城镇建设和房屋拆迁的任务依然较重，拆迁带采的需求仍将是住房市场需求的重要来源之一。但随着拆迁程序的规范化、补偿水平的合理化，拆迁的进度会有所减缓，成本可能会有所力口大，带来的住房需求有可能缩减，特别是今年将较为明显。因此，预计总体上2006下半年住房需求总量仍将保持增长；2、 价格走势分析。2005年的我省房价将继续保持稳中有升的态势。第一，土地作为不可再生资源已经日益稀缺。大中城市

14、土地供应矛盾尤为突出，随着城市空间的纵向发展，土地成本继续增加将直接影响商品房价格的上升；第二，钢筋等建材价格的上涨，也使得商品房价保持上升趋势；3、 拆迁规模预测。与山西省城市房屋拆迁条例相配套的山西省城市房屋拆迁评估办法和山西省城市房屋拆迁搬迁补助、临时安置补助和经营性用房停产，停业补偿标准即将由省人民政府颁布实施。随着拆迁行为的不断规范，拆迁规模2005年比2004年会呈下降趋势，预计拆迁户数13072户，拆迁面积168.4万平方米。从以上情况分析，近两年来，太原市房地产开发大幅增长，商品住房的供应会在今年下半年和明年有较大增加，但是随着新增供地和城市房屋拆迁量的减少，以及银行房贷的收紧

15、，新开工的商品住房增幅会有明显回落。因此，全年商品住房销售量会维持在20%至30%的增幅，到2005年底供给总量约为130至140万平方米；4、 产品结构将发生较大调整。随着政策及调控的扶持，能够满足广大普通市民生活要求的小户型、中低档项目将获得良好的经济及社会效益。与此相伴的是，那些专著于高档项目的开发将真正体会到市场竞争的残酷性，并有一部分将被迫退出。而将开发重点放在低端市场的开发商将会获得极大的发展。因此，未来三年内太原市房地产市场没有引起房价暴涨或暴跌的因素，房价总体稳中有升，但涨幅趋缓。随着外地大型房地产开发企业的进入，太原市的房地产的竞争会越来越激烈，品牌竞争、资本竞争将是太原市房地产市场竞争的主题。