北京中体奥林匹克花园项目产品设计建议.docx

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1、北京中体奥林四克花园项目产品设计建议根据政策对于项目总建筑面积70%的产品需定位90平米以下户型的规定，我司对A、C地块产品重新进行定位，并给出设计建议。地块产品线确定1.产品需求总结综合区域对小户型产品需求条件、区域市场供需、实地需求调研、一期公寓成交客户分析和二期Vip排号统计分析等多方面数据（资料统计详见“中小户型区域需求分析报告”），我们对项目产品的定位进行综合判定。结合部分数据图示，判定如下：二期ViP客户产品需求统计产品类型人数比例联排25577.7%叠拼4714.3%花园洋房267.9%区域客群产品需求统计100平米以上50平米一居90平米三居%12%6%70平米一居34%一29

2、%区域客群总价接受范围统计 从区域市场供需来看，普通住宅由小户型产品有一定需求，但因为区域内人群购置住房较看中价格因素，因此房山区域等众多公寓项目将因价格优势对本项目产生一定冲击。 从产品条件来看，本项目作为由小户型产品推入市场，其最大竞争并非房山区域等众多公寓项目，而是来自于北京其他环境更成熟、交通更便利地区；同时根据本项目对价格的预期，相较其他区域其综合竞争力较弱。 普通住宅大中户型产品有一定需求.凭借较好的发展前景和自然资源，能获得更多希望有更好居住条件置业者的青睐，但珠江御景等项目将因为产品类似而抢占市场份颔。 从一期成交和二期ViP排号来看，绝大部分的目标客户群体对本项目的购置预期仍

3、是别墅产品：同时随着国家对别壁项目、高档项目的再一次政策调控，我司认为未来市场中别墅产品将有更大竞争力和更高收益。综上所述，我司认为从市场角度出发，项目产品定位初步方案如下：产品定位所占比例（建面）产品类型户型面积普通住宅90平米以下70%联排别墅90平米以上30%产品经济方案对比由于90平米以上户型只占项目总体建筑面积的30%,因此我们在原方案上进行调整,去除叠拼别型产品的考虑，以减低大体量的普通住宅与自身的叠拼产品的冲突，同时保证规划设计更有效的实施。以下为两方案经济分析对比：地块经济指标用地编号占地规模控高建筑容积率A区67657.4平米181.4C区31064.4平米181.4产品经济

4、方案一用地编号占地面积产品J占地比例容积率可售面积建面比例目标均价单位成本销售金额利润C区31064.4公寓100%1.2538830100%480043005.9亿0.6亿A区67657.41.2584571产品经济方案二地号用缰占地面积产品J地例占比容积率可得面积金面比例标价目均单位成本销售金额利润C区31064.4公寓100%1.253883070%480043005.9亿0.9亿A区67(57.4公寓0.41.2533829别空0.60.83247530%70005350A根据我司经脸判断，由于地块受地形影响和限高控制，容积率较难实现1.4,因此以1.25计算。从以上方案判定，方案一有

5、更高容积率，因此其销售金额与方案二接近；但从成本角度分析，方案二明显优于方案一；且地块实际条件复杂，有可能导致方案一容积率降低，则方案一实际利润也会相应降低。由于我司非专业规划设计公司，因此上述容积率的具体实施仍待专业公司确定。产品线确定综合以上需求分析总结和方案经济利润对比，我们建议项目产品定位为下表方案，其原因如下：产品定位所占比例（建面）产品类型户型面积普通住宅90平米以下70%联排别墅90平米以上30% 项目以全公寓产品定位入市的风险较大，因其产品可规划的卖点较少。 一期D地块的销售来看，花园洋房销售速度明显滞后；同时将面临珠江御景精装修公寓的直接竞争。 从购买客户和区域需求分析，公寓

6、产品购房客户以地缘性客户为主，而本项目地缘性客户有限，而外区域市场客户的拓展难度较大；但作为经济型联排别盘类产品适合本项目所在的区域特征，拥有广泛的市场需求，在保证项目产品品质的前提下，能够保证项目的销售速度和价格成长。 从价格考虑，客户对公寓类产品的单价和总价都有一定的成长抗性，因此，公寓类产品虽然可以实现较高的容积率，但由于可实现的价格成长空间有限，利泗空间也相对有限。从一期成交和二期ViP排号来看，绝大部分的目标客户群体对本项目的预期购置产品仍是别墅。 别墅产品建议规划在A地块，并在整个推盘后期面向市场，由于本身产品规划条件较好，可实现7200元/平米左右的均价，同时随着国家对别墅项目、

7、高档项目的再一次政策调控，我司认为未来市场中别墅产品将有更大竞争力和更高收益，因此价格成长空间相对较大。二.AvC地块产品规划设计建议1. AvC地块总体规划建议1.1. A、C地块产品分布建议用地编号占地面积产品规划占地比例容积率建面比例C区31064.4公寓100%1.2570%A区671J67.4公寓0.41.25利一0.60.830% 从C地块的地形角度分析，C地块本身的占地面积为310644m1,地块中间东西间距较窄，地块呈不规则多边形；从坡地角度分析，C地块整体基本为北坡、东坡地形；因此从地块的产品价值条件分析，C地块无论从地形、坡度、占地面积等角度分析，在项目住宅部分用地中，属于

8、宗地条件较差的地块。 A地块西南部分有少量的北坡，其余部分基本为南坡地形；由于整个地块北侧为南坡，南侧为北坡，在A地块中心部分形成一个天然的沟壑，对地块内部的交通规划存在影响，但可以通过对地势的景观规划，设计从北向南的叠水景观；虽然A地块西侧临近装甲兵工程学院坦克车道，但地块整体的地形、坡度等因素决定A地块总体价值要高于C地块。 从整体开发角度分析，A地块开工日期将迟于C地块，届时项目自身及项目所在区域的配套更趋成熟，其地块价格也将更高。综合以上分析，我司建议地块整体规划遵循地块价值最大化利用的原则，在宗地价值较高的地块设计价值最高、升值潜力大、价格成长空间最大的产品，即将联排别型产品全部规划

9、与A地块。具体如下图：红色区域建议为联排别墅规划位置，原因有： 一，其所占土地面积比例约A地块的60%,能较好达到“90平米户型占项目总建面70%”的新政要求。 二，建议规划区中有一个天然的沟壑，可以通过对地势的景观规划，设计从北向南的叠水景观，形成很好的景观卖点。 三，A地块其他区域（西侧临近装甲兵工程学院坦克车道，南侧临近市政主路）噪音污染较严重，整体优势相对较弱。 四，遵循地块价值最大化利用的原则，在项目整体定位有一定变动的情况下，别盘部分依旧能凭借位置、景观最佳优势等因素获得更高回报。 保证利润的前提即尽可能用足容积率，增加销售面积以适当降低销售单价。 地块产品设计总体遵循“利润最大、

10、风险适度”的原则，综合考虑多种产品设计方案的利润水平和风险指标，尽可能的选取利润较高、市场消化速度较快、风险适度的产品组合方案。 在AC地块产品设计之前，首先对比分析AC地块的宗地条件，要充分利用A、C地块的地形、地貌；综合地块价值条件，遵循地块价值最大化利用的原则。 在宗地价值较高的地块设计产品价值高、升值潜力最大、价格成长空间最大的产品。 在宗地条件较差的地块，在充分用足容积率的基础上，尽可能的保证产品的高品质、高升值潜力以及更大的价格成长空间。产品设计首先要保证市场的可行性，另一方面也要从专业技术方面保证设计的可行性和科学性。2.普通住宅产品设计建议2.1. 公寓产品总体设计建议结合区域

11、内中小户型的需求分析，与新政对规划的要求，我们总结公寓产品设计前需注意因素： 产品设计在能保证较好的社区环境下，以做足容积率为重要参考基础，以此控制产品单价和较优性价比。 规划对面积的控制要求，即所有公寓产品面积均在90平米以内。 区域内对大中户型普通住宅市场仍有一定需求。鉴于此，我们对公寓产品给出总的设计建议。 减少或取消纯板楼（一梯两户）设计，取代为类板楼（一梯三户以上）设计，更好的控制项目容积率，同时增强户型可组合分割性，以保证客群对不同户型面积的需要。设计如下图：A+B的组合 如采取纯板楼与类板楼混合设计，地块应相对分区，大尸型与小尸型产品地块相对分区。 增加产品附加值，如赠送大面积露

12、台、阳台，顶层户型考虑空中花园的赠送。 根据规划要求并结合中小户型区域需求分析报告，我们对普通住宅给出详细产品线。户型结构设计要求比例细分户型格局面积区间可组合户型一居室50-60ma15%可组合户型二居室80-90m275%普通户型三居室90m,10%备注：上述产品线尚需专业技术公司验证设计可行性2.2. 公寓产品单体设计建议二至三居户型单体设计要求（户型面积指标：75TOmO 户型设计结构以两居设计为主，同时充分考虑到与一居户型的组合。 近对于90平米户型设计应注重六大基本功能，即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习，根据功能其开放程度可以大体分为公、私两区；根据其活动特点可以分为动、静

13、两区；注意两者间分区，使之使用合理而不相互干扰。 多数房型的采光口与地面比例不应小于1：7;起居室房间宽度不应小于3.3米。 起居室尽量少开门，保证四周的墙面的高利用率，其中至少一侧的墙面直线长度不小于3米。 主卧室宽度不宜小于3米，面积应大于12平方米，应能与北面卧室的门对开，将有利于南北空气对流。 厨房须独立可以封闭，其净宽度应在1.5米左右，宜带一个服务阳台。卫生间尽可能保证有一个“明卫”：干湿分离设计，洗手台设在外面，然后依次是马桶和淋浴房，三进式设计可以避免了浴室的潮湿四处散布，同时即使家里仅“一卫”也很少会造成“一人当关、万夫莫开”的紧张局面，同时设在动区与静区之间，以方便使用。带

14、浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。阳台保证一个以上，尽可能为起居室带落地阳台，其净深不小于1.2米。户型的功能设计参考标准如下:功能空间设计参数个数要求面积指标（r）动态空间门厅。或1满足基本的礼仪性要求一客厅1靠近主入口15-25厨房1与餐厅紧密相连，可与餐厅结合布置6-10餐厅1与厨房、家庭厅联系一卫生间1保证四件套洁具4-6静态空间主卧室1相对独立，与动区分开12-18主卫O一一壁橱O一一一次卧室1采光、通风风好，格局方正8-15书房O或1从经济型角度考虑，可以不单独设计8-10其他空间阳台1或2采光好4-8洗衣间。或1不直接与厨房相对一 户型设计结构主要为可组合设计，同时户型以一居设计为主。 对于70平米左右的户型在原则上为一居室设计，但应兼顾到单套户型可变性，与其他居室的组合。 基于面积的有限性，可设计为客餐厅相连，最好能有开放式阳台与大玻J离窗遥相呼应，从而保证客厅的充分采光。