北京南城马家堡项目建议书.docx

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1、北京南城马家堡项目建议书一、说明由于时间紧，资料有限，市场调查、项目分析及思考、理解、建议难免粗浅,仅供参考。二、南城及马家堡区域市场分析K发展中的南城一提到南城，“下风下水”、“陈旧滞后”便是京城人对南城原有的印像，观念的顽固不化（东富西贵，南贫北贱）和城市重心北移是不争事实，区域经济基础薄弱有待修补。的确前些年南城发展的相对滞后，房地产整体水平不高，项目规模小，品质低，形象差，但在今天经济形势的强劲推动下，南城的发展可谓日新月异，“二纵”、“二横”、地铁4、5号线的修建和马西路的修通，南城快速干道的建成盘活了该地区的路网交通，使南城逐渐显示最便捷最高效的交通优势和城市发展优势，魅力陡然丛生

2、。随着南城的发展，南城的房地产也快速发展，供给迅速壮大，新项目的推出成为北京增长最快的区域，一些有实力的公司大量涉足南城市场（如珠江、金地），市场竞争会越发激烈。2、南城，中档项目最具潜力、需求最广泛地域及消费习惯的影响，房地产市场区域特征明显，南城，包括崇文、宣武、丰台，普通家庭和中档收入者居多，相比于其他区域（如东城、北城），中档项目目标受众最为广泛，相反这些年南城房地产市场发展滞后，则意味着机会增多。3、产品品质大幅度提高随着购房者日渐成熟，南城住宅设计水平迅速提升，这主要表现在以下几个方面：一是亦庄和西红门密集大量的低密度住宅项目，如一幅画卷、星岛家园、一栋洋房、月桂庄园等；二是超大规

3、模项目增多，规模大让小区的规划更加合理，配套更加完善（恋日家园号称150万平米，；城南家园41万片；星河城112万行）；三是住宅品质越来越高，进深缩短，开间加宽，采光更好，追求客厅主卧大开间、落地观景阳台，四是商品房小户型和大户型将有更加合理的功能设计，表现为更加经济有效，90肝左右的二居和130次左右的三居能够表现更好的功能设计。4、市场进一步分化购房者的年龄趋向年轻化，居民家庭成员的构成、收入水平的差异以及需求重点的不同，对住宅性能及功能质量也会有着不同的要求，这样加快了供给由单一化向多元化的方向发展，以满足不同的消费层面的需求，如出现了星河城多层、城南家园小高层、塔楼、风格与林OTYHO

4、USE、未来假日ToWEHC）USE、VI11A等建筑形态；同时大量经济实用房集中在南城，如世纪风景、怡然家园，瑞海新城、三环新城等，对中低档商品房造成压力。5、地铁4、5号线的修建和马西路的修通，提升了沿线的土地和物业价值；6、马家堡区域市场美誉度和市场认知度较低该区域市政配套不全，项目周边的大量的贫房和较低人文素质影响了项目的形象，加上京城人对南城原有的印像一下风下水、陈旧滞后，市场对马家堡区域项目的美誉度和市场认知度较低。三、项目市场定位及产品策划建议1、项目市场定位南城，京城房地产市场中档项目最具潜力的地区，以满足大众需求的、房价控制在30万一50万中档项目，市场受众最广泛、市场机会最

5、大、风险最小，也是今后北京房地产市场的主流，南城大量经济适用房上市很大程度地限制本项目的项目定位和市场取向，在目前市场竞争日益激烈的情况下，低档项目很难有所作为。我们建议本项目定位于以丰台、宣武、崇文及西城为主要目标区域，以中档收入者和外地客户为主要目标客户，以新颖及个性设计突出项目产品、价格优势，价格在3900-4100元/情的中档住宅项目，以极高的性价比和价格优势，必定赢得市场的竞争。2、关于产品和容积率小区规划成景观效果好、外立面现代、户型结构优秀的板式小高层和点状高层相结合的产品和社区，同时强调小区的配套建设和园林景观设计。建议做足容积率，以此降低单位土地分摊成本，容积率将做到2.54

6、.0,策划价格优势和实施市场价格策略，掌握价格主动。四、项目市场策略本项目以产品策略和价格策略相结合的综合市场策略进行推广和销售：1、产品策略：板楼规划、设计条件较好，价格做到42004500元/肝，通过产品优势赢得竞争；2、价格策略：按照我们的思想将塔楼价格策划到38504000元/肝，通过价格优势赢得市场竞争。五、项目综合分析综合前面各方面情况并初步认为，本项目存在一定的市场风险，但也存在很大的市场机会，我们认为只要是按照我们对市场的理解对项目进行市场定位和产品设计和规划，按照我们的推广策略和思路进行操盘，可以将本案策划成一个、有一定影响力、知名度、非常成功的项目。合作意愿书一、关于合作方式和服务细则我公司愿为本项目提供“全案全程策划”和“全案独家销售代理”服务，具体服务细则以下:1、项目、市场定位；2、产品策划与设计建议；3、营销策划和销售代理；4、协助办理银行按接、房地局预售合同登记、参与交楼；二、关于策划代理收费标准1、本费用含全程策划费用和独家代理费用，不含广告策划等推广费用；2、收费比率与销售费用：按销售额的3%收费，代理费用=销售额X3%;