北京东二环区域高档公寓市场报告.docx

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1、北京东二环区域高档公寓市场报告说明：此次研究、分析，主要以市区东部二环内、二三环间高档纯居住型公寓为对象，着重分析其市场的总体供需量、产品详情、销售周期以及价格走势等。一、整体市场简析1 .整体住宅市场简述2005年受国家各部委实施的一系列包括土地、金融、税收、房地产销售管理等政策的影响，北京市住宅销售市场进入调整阶段。从住宅期房的供求情况来看、根据政府相关部门发布的171月的数据分析，2005年期房供应和销售的增长速度低于2004年。从价格走势来看,上涨趋势明显，我司认为，不同区域、不同档次的住宅涨幅有明显区别；总的来看，东城、西城、朝阳、海淀、崇文、宣武等城六区的住宅涨幅较大，尤其是位于四

2、环以内的住宅。对于2006年的整体市场预测，我司认为： 受土地供应的影响，东城、西城、朝阳、海淀、崇文、宣武等城六区，四环以内的新增住宅供应将较少，未来的新增住宅将主要集中于丰台、通州、昌平等新兴城乡结合地区。 朝阳区双井、劲松地区，东四环一东五环区域也将会是大规模新盘比较集中的地区。 由于北京住宅预售市场的基数较大，预计2006年新增供应不会出现大幅度增长。 北京作为中国的首都，2008年奥运会的主办城市，住宅市场的需求仍比校旺盛，预计2006年市场仍将基本保持供需平衡的态势。 整体价格在2006年将保持上升态势，随着二手房市场的发展，上述城六区住宅市场的部分需求将通过二手市场得到满足，对区

3、域房价的上升起一定缓冲作用。2 .整体高档物业市场简述2005年高档住宅租赁市场，尤其是高档公寓市场，迎来了市场新增供应的高峰。对市场的租金水平造成很大的下调压力，同时造成空置率上升。而且新项目对原有高档公寓项目造成竞争压力，迫使原有项目进行装修改造、降低租金。这种趋势在别墅市场、服务式公寓市场也有出现，但由于新增供应的量相对较小，对市场租金水平、空置率的影响程度相对较弱。据北京市房地产交易网数据统计，2005年111月，高档公寓成交总套数计6888套（2004年同期为6313套），比去年同期增长9.10%;北京高档公寓购买者主要还是以本市城镇居民和外省市个人为主，二者之和占总体80%左右。从

4、不同购房者成交域数的变化来看,今年本市城镇居民明显减少，外省市个人、华侨及港澳台客户、外国个人及机构明显增多。从成交均价变化来看,今年本市城镇居民购买公寓价格基本持平，外省个人购买公寓的价格也基本持平。对于2006年的高档物业市场预测，我司认为： 2006年高档住宅租赁市场供应的增长较2005年有所减缓，但市场存在的供大于求的局面仍将持续。 高档公寓市场的租金水平，入住率都会下降。服务式公寓将是比较稳定的高档住宅租赁市场，因为该类产品的供应和需求的增长率较为一致。 别墅市场的表现将介于高档公寓和服务式公寓两者之间，供应的增长略大于需求的增长，对租金、入住率造成调整压力。 高档住宅租赁市场中的高

5、端项目的租金水平仍将相对稳定。二、区域高档公寓市场分析从调研实际情形出发，东部高档公寓市场主要分布在两个版块；其一以工人体育场、使馆区为依托，其二以天安门、故宫、天坛、新世界百货商场等为依托。因此，我司以长安街为分界线，将长安街以北名为工体板块，长安街以南名为东便门板块。根据两板块的位置、特点的不同，使得各自产品的诉求点有一定差异，但产品本身，如户型面积、装饰标准等并无太大差别；所以，以下各项分析中只有诉衣,点太大分为两部分进行阐述。1 .各版块特点、诉求点分析1.1 工体版块市区中心位置之一，以工人体育场馆为中心，周边更有使馆区、三里屯等，使其成为北京新的富豪区。由于该板块地处市区中心，交通

6、便利，又相邻使馆区，兼具“工体”这一优势，使得区域内外籍置业客群明显高于同类产品区域；同时因为环境有闹中求静之感，使得区域内产品多以纯居住为主。其各项目及产品主要诉求点有： 地处“CBD”、“使馆区”、“三里屯”黄金三角中心 财富阶层的专著，一个人的豪宅 时尚中心、174个国家的交流中心1.2 东便门版块市区核心位置之一，交通便利，并以天安门、故宫、天坛等古文化特色，新世界百货商场等娱乐配套成为北京最早的一个富豪区。由于该板块地处交通中心，加上周边独特的古文化氛围，使得区域成为名副其实的“闹市”；相较其他区域，此板块产品呈现多样化,如高档住宅、酒店式公寓、外销公寓或综合建筑体等。其各项目及产品

7、主要诉求点有： 城市中心，未来中西 成熟的环境、完善的配套、便利的交通 无可复制的地段，飞速的发展前景2 .供需分析根据此次调研的不完全统计，到2006年中区域市场的供应特点如下:2.1 区域近期公寓供应量分析据不完全统计，相邻区域内同类产品近期开盘项目有:开盘时间项目名称项目近半年内开盘富力爱丁堡公馆朝阳白家庄路1号主语城海淀首体南路9号幸福村朝阳幸福村新东路两侧丰侨公寓西城太平桥大街近三个月内开盘旺角铭座（翌景嘉园二期）朝阳东三环华成桥古玩城向北50米56号公寓海淀文慧园路56号工体3号朝阳工体西路3号银钻公寓朝阳建华南路永安南里天创公馆丰台南三环东路23号北京银泰中心朝阳建外大街2号北京

8、公馆朝阳新源南路与新源街路。西北角港湾国际朝阳东直门外大街28号（澳大利亚使馆正对面）雅安国际商务公寓东城金宝街2号Naga上院东城东直门内大街9号禾风仕家（俊景苑）东城朝阳门内大街（老外交部对面）东方太平洋（建国国际公寓）东城建国门内大街贡院西街9号暂未开盘优唐U-TOWN朝阳朝外大街丰联广场南侧IOc）O米景熙国除海淀甘家口大厦向西IoO米触泽府西城北距长安街500米，东距金触街IOOO米近期内同类产品项目增幅表暂未开盘项目近3个月内开盘项目近6个月内开盘项目一暂未开盘项目一近3个月内开盘项目一近6个月内开盘项目根据上图表显示，市场供应区域特点： 虽然区域经过长年开发，市场已经非常成熟并成

9、为热点、中心区，但前期储备用地仍有一定体量。 随着奥运经济的邻近，以及房价增幅地不断刺激，各个新项目都齐齐浮上水面，以备在最好时机冲击市场。2.2 区域需求分析根据调研，市场总体需求一般，整体上销售速度较往年有所增长，但仍有一定的市场压力，其市场需求特征有：1 .需求舒适性更强，社区纯粹化、产品明确化此类产品市场已经不只要求住宅的功能性、舒适性，精装修、酒店式服务的产品更受市场的青睐；同质化小区、同一型产品，如同为奢华类、或同为投资类，更将受到欢迎。2 .买房者逐步关注社区综合环境买房者开始重视同好的、稳定的社区文化，环境、风格纯粹的社区，部分老客户介绍新客户购买的现象居多，项目供不应求；而综

10、合环境差的社区，销售则相对较差，这种反映在高端项目中更有体现。3 .国内客户投资需求上升，购房者呈现年轻化趋势据不完全统计，看好此类产品的自住型客户的比例有降低的走势，主要的客户群年龄大概是40岁到50岁之间，增长比较快的是35岁到40岁之间的客户。4 .产品分析4.1 单套户型面积及比例分析产品主力户型面积分布图产品户型比例图 一居二居三居四居及以上周边邻近区域公寓类产品特点： 相对其它区域或整体而言，区域内项目户型较单一。 项目产品多分为两类，其一，“求大”，以追求奢华、尊荣、舒适感为主；其二，“求精”，以追求尊贵、服务、投资价值为主。 整体而言，区域内产品户型仍以二、三居为多。 单套户型

11、面积则较其它区域有较大增幅，除个别投资型酒店式公寓外，一居室产品面积均在60平米以上，二居室产品面积则达120平米。4.2 产品户型与项目容积率分析说明：由于表格的二维局限，此处主力户型面积指主力户型平均面积，具体户型面积比例可参看附件一。产品户型与项目容积率对比图主力户型面积T一项目容积率注：由于部分项目为综合建筑体，含多种建筑类型，而此图例所示容积率为项目整体容积率；因此，此图例仅作为部分参考。区域内同类产品定位特点： 根据容积率，项目定位多分为两类，其一，低密度型、纯板式、豪华型纯居住社区，项目讲究品质、奢华、尊贵和舒适；其二，高密度型、塔式、精巧型投资项目，项目讲究服务、豪华和品质。

12、户型面积、配比基本依据项目定位，其一，低密度型、纯板式、豪华型纯居住社区，户型面积更趋宽大，但居室数量仍不超过四居室；其二，高密度型、塔式、精巧型投资项目，户型面积一定，户型精巧，装饰、装修齐备。4.3 产品装修标准分析产品交房装修标准例图毛坯交房橱卫装修全套精装全精装带家电此次调研以高档居住类公寓为主，区域内产品以毛坯交房极少，而市场中一般出现的厨卫精装修更是几乎为零；产品多以高档全装修为主，同时厨房附带厨卫中必备厨具、电器、洁具，如微波炉等，更有少量带等离子电视、进口冰箱同时根据装饰、装修的差别，其价格也相差甚远，具体装修标准可见附件二。4.4 产品特色、卖点分析 产品卖点，豪华、贵重排列

13、首位根据实地调研及分析，地理位置优势成为各个项目的第一卖点，如各个项目的广告诉求“一个人的豪宅”、“不是总统的400人”多数项目产品单套面积大幅超出北京整体市场，部分项目的一居产品尽达90100平米，利用其黄金位置，尽显奢华。 产品设计“以人为本”，追求居住的舒适与健康随着市场和消费者的成熟，以人为本的理念更得以真正渗透到房地产项目的户型设计、规划布局、景观园林等各个方面。在户型的功能设计上考虑得更加周到，有些高档公寓项目不仅包含了别墅产品应有的保姆房或工人房等，还在主卧室区域设计了步入式的衣帽间以及和浴室相连的独立式化妆间等。 产品增值，抢挣水资源第一北京由于其地理位置和气候特点使得“水”成

14、了稀缺产品，所谓“无水不成园，独木不成林”，肯定了水是住宅的血液，树木是园林景观的精髓；因此作为高端住宅产品，为了提升自身的品质，更是“独占山水资源”，其次就是项目自身的挖掘。4.5 产品发展趋势分析 功能性、舒适性增强，产品便捷方向发展随着市场的成熟和区域市场需求量增加，产品不断升级换代，经济型、紧凑型户型以渐渐脱离市场主流，功能定位明确、舒适性、享受型户型更受市场的青睐；同时多数项目提供全套经装修，为业主提供更为便捷的入住条件。 买房者逐步关注社区的综合环境买房者开始重视稳定的社区服务和人文环境，如金桥国际公寓，其社区提供的物业BUS就为项目增添了一定吸引力。 产品高品质和单一型方向发展单

15、一型产品的受众面较小，但受众群体生活方式、理念追求更趋相近，使其风格更加纯粹、品质更加高贵；同时打环境牌仍是吸引客户最直接有效的手段，注重产品高度的营造和社区环境的规划，是所有优秀项目在竞争中脱颖而出并保持价格坚挺应具备的最为重要的条件。 风格多样化，结构形式多元化在设计上更加注重整体风格、味道的纯正，在室内外空间的合理划分与利用以及户型和功能设计方面更趋细化，产品不断细化市场定位，以满足差异化需求。 营销方式呈现多元化发展趋势走定制化路线、贴身化个性服务、俱乐部销售方式、体脸生活方式等；在少数受众人群的眼球争夺战中，有效的推广渠道和方式将是胜出的推动力。5 .价格分析5.1 单价、总价分析产品平均价格例图100004-1260002200018000140006000j-1-平均价格（元/平米）产品主力户型总价分布图海晟国际公寓光彩国际公寓钠宫合生国际公寓富力