高校学生公寓物业管理整体运作方案模板.docx

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1、经常性加强管理站员工的安全意识教育，运用各种手段，确保安全工作万无一失。1、统筹计划安排。把学生公寓的安全管理方案统筹考虑，全盘计划安排，以形成下紧上松、内紧外松的防护体系。2、突出防范重点。根据学生公寓的安全防范特点，并结合学生公寓的实际情况，确定学生公寓的治安防范重点部位。保证学生公寓24小时值班，每秒钟不脱人，建立闭锁门窗交接制度、夜间值班巡查制度。主动配合学生处和校保卫处工作，加强消防和安全用电、用水工作，经常性检查水、电、消防器材和设备设施，确保状态良好。对于违章用电、用水的同学要加强管理和教育。3、制订学生公寓突发事件应急预案。设想可能在学生公寓内发生的突发事件（如盗窃、火灾等）制

2、定相应的应急处理预定方案。（二）把好设备关，确保高效运行精心操作，细心护理。负责学生公寓设备设施的日常维护和保养，负责水电正常供应、卫生消防设施的维护保养，保证设施的运行正常。管理人员要做到对配电设备进行每日巡查，并记录在案，对出现的任何不良苗头不可疏忽大意，准确记录及时汇报，妥善处理，并定期作好清洁工作，确实像爱护自己眼睛一样爱护各种设备。（三）把好卫生关，确保保洁质量整洁的环境，是学生公寓管理最基本的要求。我公司将把环境整洁作为提高学生公寓管理档次的重要的一个方面抓紧抓好，实施全天候、全方位保洁，做好学生公寓公共及周边环境的绿化保洁工作。1、严格规定各部位清扫作业制度，发现不洁现象，随时处

3、理。严格遵守质量标准和工作流程，真正做到无可挑剔，人人满,qO2、严格检查考核，通过每天的巡视和不定期检查，通过公司和公寓管理处的定期考核和奖惩措施，使每个保洁员保持足够的工作动力和衡定标准，坚持不懈，一如既往地做好本职工作。3、实施“物管110”服务模式，赋予学生公寓内每位物业管理人员对保洁的监管职责，发现不洁现象随时处理。（四）把好服务关，确保工作秩序根据学校作息时间，由管理人员开关公寓出入口。每班设管理员、值班员，并且每位员工要做到像照顾自己的孩子一样无微不至的关心学生的生活。在服务过程中要求做到班班有记录，事事有依据，始终注重谦逊礼貌，热情周到，主动接受师生的监督。第二节物业管理理念在

4、某某高校学生公寓的物业管理过程中，我们倡导以下物业管理理念。一、物管110：亦称“首问负责制”或“一话通服务”，其核心思想即为：管理处的员工，不分彼此，不分份内份外，全员均为物管110的执行者。服务员既是师生的服务者，也是保洁者；保洁员既是保洁者，也是师生的服务者，诸如此类。不论业主有何需要，只要通过值班电话或向管理站的任一员工反映，都会做到事事有交待，件件有落实，其目的是形成I1O服务联动，为师生提供方便、快捷、全方位的服务。二、零干扰管理就是给学生创造个性化的私密空间，保障学生的隐私不被泄露。在服务、管理的时候，应尽可能不打扰学生，将学生在学习、休息时受外界干扰的程度降到最低限度。物业管理

5、人员不进入私人隐密区域；管理站在不干扰学生的情况下提供服务等。三、人性化管理即“以人为本”的理念。根据公司服务对象一一学生的独特群体，对他们进行优质服务同时，生活上多关心帮助、思想上多沟通，培养学生积极向上乐观的思想、健康心理，互帮互助、爱心的培育，增强集体荣誉感，以高校为荣，倾心营造“崇尚文明、同学亲善、亲切自然、共建校园”的人性化理念。四、亲情化管理即把我们所倡导的“亲情、友情、爱情”融入到我们的物业管理中去，让我们的每位管理人员像照顾自己的儿女一样照顾我们的同学，使我们学生公寓的每一位同学都能够感觉到家庭的温暖。五、点滴管理点滴管理即全心服务，简单地说，就是物管人员在任何时候，对待我们的

6、学生都要做到：“认真到不能再认真的程度；细致到不能再细致的程度”，这就叫实实在在地全心服务。比如同学生病，我们的管理人员要像照顾自己的儿女一样关心、照顾同整体运作方案。在实践中逐步应用现代化的电脑网络系统实现智能化管理。三、信息反馈系统1、信息反馈示意图2、信息反馈示意图说明2.1信息也是资源，学生公寓物业管理站的信息来源于执行机构、监督机构和信息反馈渠道。2.2监督机构分别为：学生处、相关部门领导、业主投诉、专职检查员。公司将设立核查反馈控制点来加强日常的监管力度。2.3在监督机构控制方式中，我们采取A管理模式中的例行检查和突击抽查相结合的管理反馈方式，而监督控制的措施有预先控制与信息反馈控

7、制相结合。2、信息反馈示意图说明2.1 信息也是资源，学生公寓物业管理站的信息来源于执行机构、监督机构和信息反馈渠道。2.2 监督机构分别为：学生处、相关部门领导、业主投诉、专职检查员。公司将设立核查反馈控制点来加强日常的监管力度。2. 3在监督机构控制方式中，我们采取A管理模式中的例行检查和突击抽查相结合的管理反馈方式，而监督控制的措施有预先控制与信息反馈控制相结合。四、激励系统1、激励系统示意图2、激励系统示意图说明2.1激励是物管部内部对员工管理的主要方式。每个员工的个人权利需要得到尊重并应始终保持旺盛的工作积极性，从而可以在一定程度上获得经济效益和社会效益。2.2思想工作机制重在激发每

8、一个员工的内在潜能，充分调动员工的个人积极性，适时做好深入细致的思想工作，其主要工作方式有与员工谈心，为员工排忧解难，组织有益的集体活动和家访等。2.3奖惩机制应以表扬奖励为主、惩处为辅的原则，但奖惩要分明，用优胜劣汰的方式，纯洁用工队伍，在奖励类型上，要坚持以精神鼓励为主，物质奖励为辅。2.4工资福利机制重在考核，缩小固定部分工资，加大活动部分工资，拉大距离不搞一刀切，激励员工优质服务，创造业绩和发扬团结向上的团队精神。2.5培养提升机制在实际工作中缺一不可，其培养的目标是使员工有较强的事业心和敬业精神，对工作能做到一专多能，精益求精。把培养提升、培训、进修等工作有机地结合在一起使之形成一种

9、人才培养的良性循环氛围。2.6文化活动机制是沟通物管部内部员工的桥梁，通过文化活动的开展增强员工的自信心和认同感，把员工的利益和公司的利益紧密地结合在一起。第四节工作计划根据拟定的管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为前期管理工作和进入正常运行期的管理工作，按照轻重缓急有序进行，具体计划如下：一、前期管理工作计划FIF项目内容时间-拟订物业管理方案1、成立投标工作小组；2、仔细阅读招标文件；3、对学生公寓展开深入的调查研究；4、针对学生公寓特点，拟订管理方案；5、选配主要管理人员。-组建物业管理队伍1、人员的选拔；2、人员的培训；3、人员的上岗。-完善管理及办公条件1、安排管理用房；2、安

10、排员工宿舍3、准备管理用物质装备。E制定管理规章制度根据学生公寓的实际情况修改制定切合实际的各项规章制度物业的验收与接管1、依据标准，逐项检查发现问题，督促整改；2、办理书面移交手续，做好遗留工程备案。二、正常运行期的管理工作计划序号项目内容时间一学生公寓公共设施维修保养1、制定学生公寓养护和维修计划方案；2、学生公寓的维修管理；3、学生公寓的养护服务。学生公寓交付之日起二设备设施的维修养护1、设备的资料管理；2、设备的运行管理；3、设备的维修管理；4、设备能源和安全管理。同步进行三安全管理1、治安管理；2、消防管理；同步进行四环境卫生管理1、绿化管理；2、清洁卫生管理；3、环保管理。同步进行

11、五物资管理1、物资账目；2、物资收发。同步进行六CIS系统全面导入C1S企业识别系统同步进行七质量管理体系全面导入IS09001：2000同步进行员工培训全面实行员工岗中培训同步进行第四章物业管理承诺指标及采取的相应措施第一节物业管理承诺指标序号指标体系国家标准承诺标准1学生公寓配套设施完好率98%98%2工程维修质量合格率100%100%3维修质量回访率100%100%4清洁保洁率99%99%5道路、公共设施完好率95%98%6学生公寓内治安案件年发生率1%。以下07火灾年发生率1%o以下08业主有效投诉率2%。以下1%。以下9业主有效处理率95%以上100%以上1O业主有效回访率95%以上

12、100%以上11业主综合服务满意率90%90%以上12绿化完好率95%9896以上13管理人员专业培训合格率80%85%以上第二节拟采取的相应措施为实现我们对学生公寓物业管理服务的整体策划及设想，依据国家建设部物业管理示范大厦的评比标准，我们将采取切实可行的措施落实承诺的各项指标。其主要指标及实施措施如下：内容主要指标实施措施安全管理学生公寓无火灾事件发生1、加强管理员消防安全知识，落实责任人负责巡视，发现隐患、苗头及时处理；2、制定火灾事故应急措施，定期演练；3、杜绝室内明火和使用大功率电器；4、定期宣传，让学生了解防火知识，组织由学校、物业、学生共同参加的消防演练。学生公寓无偷盗案件发生1

13、、管理员对来访人员严格执行登记手续，杜绝闲杂人员进入学生公寓；2、对学生公寓内物品的出入实行登记放行手续；3、执行24小时值班巡查制度，确保无偷盗案件发生；4、制定公寓钥匙管理规定，钥匙的登记、领用有序；5、加强法制宣传、教育、培养学生知法、守法的意识。学生公寓无男女同寝、斗殴等事件发生1、严格执行公寓管理制度，异性同学及异性来访者不得进入寝室；2、充分发挥公寓中团组织及学生群体组织的示范作用，加强学生凝聚力。组织学生之间的交流，培养学生“互帮互助”的思想；3、制定斗殴事件的应急程序和解决措施，定期演练。环境卫生管理学生公寓保持整洁卫生，做到“五不”即不见积水、积土、杂物、不漏收垃圾、不乱倒垃

14、圾；“五净”即路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、果皮箱净。1、加强保洁员的业务培训，熟练掌握操作技能和专业知识；2、严格按照保洁工作程序操作，加强监督检查；3、保证对垃圾实行袋装化；4、按区域责任到人，加强巡查，监督检查，严格考核制度。学生寝室内保持卫生和美化1、保洁员为学生进行卫生清洁指导，帮助学生做好寝室卫生；2、管理员掌握一定的室内美化技能，不定期为学生进行室内美化指导；3、对学生寝室定期监督、检查、指导，对不合格的发出限期整改通知单，并跟踪复查。作好传染病的预防与处理1、制定传染病防止预案，管理人员必须按照规定的预案程序处理，发现问题及时向学校汇报；2、宣传传染病防治知识，加强学生身体健康检查；3、定期请学校医务处医生为学生进行健康教育。维修服务管理学生公寓设施设备完好率在98%以上1、做好学生公寓交接验收工作，发现问题及时与相关部门沟通解决；2、根据IS09001：2000质量管理体系，制定严格的维修、保养制度；3、落实责任人，定期对水、电设施进行巡查，发现问题及时处理，做好详细记录；4、制定完善的维保计划，利用节假日实施。学生公寓设施维修及时、妥善1、加强维修人员的培训，提高专业技能；2、执行24小时抢修制度，设立报修电话（值班室），接到报修及时通知维修人员，并