香巴秘境可研报告.docx

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1、贵州省习水县生态避暑养生旅游地产项目千亿香巴秘境项目可行性研究报编制单位：贵州千亿房地产开发有限公司编制时间：2013年8月摘要（香巴秘境项）项目位于贵州习水县泥坝乡，大鼓池，与江津东胜接壤，目录（报告索引）第一章项目概论一、项目名称及概论4二、项目可行性研究报告编制单位4三、可行性研究的目的4四、可行性研究报告编制依据原则和范囤4五、研究的主要过程6六、产品方案及建设规模6七、项目总投资估算6八、项目实施进度建议6九、研究结论7第二章旅游地产整合开发项产品说明第三章项目市场分析预测一、周边大范围延展“典型案例”研究9二、千亿香巴秘境项目的有利条件9第四章项目选址科学性分析一、项目的选址原则9

2、二、项目选址方案9三、选址用地权属性质类别及占地面积IO第五章项目用地利用指标第六章原料供应及基本建设条件一、原料供应及套件10二、基本建设条件10第七章环境保护一、污染物的来源11二、污染物的治理11三、环境保护投资分析16四、小区绿化工程17五、环境保护结论17第八章香巴秘境项目对当地社会经济的影响第九章风险分析与控制一、风险因素的识别与控制19第十章投资估算与资金筹措一、投资估算依据和说明22二、资金筹措25第十一章经济评价一、经济评价的依据和范圃26二、财务效益与费用估算26第十二章综合评价第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：千亿-香巴秘境生态避暑养生休闲度假旅游项目2、

3、项目建设性质：新建3、项目承办单位：贵州千亿房地产开发有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：2000万元人民币二、项目可行性研究报告编制单位：贵州千亿房地产开发有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该旅游地产整合开发项项目所涉及的主要问题，例如：土地资源条件、气候、森林植被、气温、交通、当地习俗、客户需求、材料来源、环境影响评价、国家政策、劳动用工、和劳动卫生保障等，从技术支持、经济和社会效益和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。通过分析比较方案，并对项目建成后可能取得的技术经济效果进行预测，从而为投资决策提供可靠的依据，作为该旅游地产整合开发项项目进行下一步环境评价及

4、工程设计的基础文件。本可行性研究报告具体论述该旅游地产整合开发项项目的设立在经济上的必要性、合理性、现实性；技术和设备的先进性、适用性、可靠性；财务上的盈利性、合法性；环境影响和劳动卫生保障上的可行性；建设上的可行性以及合理利用能源、提高能源利用效率。为项目法人和备案机关决策、审批提供可靠的依据。本可行性研窕报告提供的数据准确可靠，符合国家有关规定，各项计算科学合理。对项目的建设、生产和经营进行风险分析留有一定的余地。对于不能落实的问题如实反映，并能够提出确实可行的有效解决措施。四、可行性研究报告编制依据原则和范围(-)项目可行性报告编制依据1、中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划

5、。2、贵州省遵义市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要。3、国家发改委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数(第三版)。4、项目承办单位提供的有关技术基础资料。5、国家现行有关政策、法规和标准等。（二）可行性研究报告编制原则在该旅游地产整合开发项项目可行性研究中，从节约资源和保护环境的角度出发，遵循“创新、先进、可靠、实用、效益”的指导方针，严格按照技术先进、低能耗、低污染、控制投资的要求，确保该旅游地产整合开发项项目技术先进、质量优良、保证进度、节省投资、提高效益，充分利用成熟、先进经验，实现降低成本、提高经济效益的目标。该旅游地产整合开发项项目可行性研究报告具体编制遵循下述原则。1、力

6、求全面、客观地反映实际情况，采用先进适用的生产工艺技术，以经济效益为中心,节约资源提高资源利用率，做好节能减排，在采用先进适用技术的同时，做好投资费用的控制工作。以求实科学的态度进行细致的论证和比较，为投资决策提供可靠的依据。2、认真贯彻落实国家产业政策和贵州省关于建设黔北国际旅游目的地的要求，企业节能设计规范,努力做到合理利用能源和节约能源。深入进行市场调查,紧密跟踪旅游地产市场，确保项目具有良好的经济效益和发展前景。3、结合项目建设所在地现状，充分发挥当地现有公用工程的潜能，本着节省投资的原则，最大限度利用现有公用工程设施。4、根据建设单位和所在地区的实际情况，合理制定产品方案及工艺路线，

7、设计上充分体现设备的技术先进，操作安全稳妥，坚持投资经济适度的原则。5、根据项目所在区域区的地理位置、地形、地势、气象、交通运输等条件及安全、保护环境、节约用地原则进行布置；同时遵循国家安全、消防等有关规范，做到工艺流程顺直，物料管线短捷，公用工程设施集中布置，尽量靠近负荷中心，降低能耗节省投资。6、通过该旅游地产整合开发项项目的建设，努力提高项目的整体经营水平和服务水平，增强企业的整体经济实力，使企业完全进入可持续发展的轨道。7、认真贯彻执行国家建设项目有关消防、安全、卫生、劳动保护和环境保护管理规定、规范，本着“三同时”原则，设计上充分考虑生产设施在上述各方面投资，使得环境保护、安全生产及

8、消防工作贯穿于项目的全过程。8、在总体布局中，力求做到功能分区明确、交通组织合理，环境保护良好，空间处理协调，有利于经营管理和工程分区建设。（三）可行性研究报告编制范围本可行性研究报告的内容和深度依照国家发展和改革委员会相关深度规定的要求进行,依据国家产业发展政策和有关部门的行业发展规划以及项目承办单位的实际情况,按照项目的建设要求，对项目的实施在技术、经济、社会和环境保护等领域的科学性、合理性和可行性进行研究论证。研究、分析和预测国内外市场供需情况与建设规模，并提出主要技术经济指标，对项目能否实施做出一个比较科学的评价，其主要内容包括如下十个方面：1、确定项目建设总平面布置方案。2、确定地产

9、开发规模和建设技术方案。3、确定建设条件与地址选择。4、确定原材料及动力的供应。5、确定公用工程设施建设方案及供水、供电方案。6、确定企业组织机构及劳动定员。7、项目实施进度建议。8、确定环境保护及劳动安全卫生保障措施。9、分析技术、经济、投资估算和资金筹措情况。10、预测项目的经济效益和社会效益及国民经济评价。五、研究的主要过程根据项目承办单位的委托和有关技术资料,我们组织有关专业技术人员对项目进行调查研究，重点对项目内容、建设方案、工艺流程、总图布置、安全环保、经济效益等进行了认真的研究、核算、讨论。并对施工现场实际进行考察了解，根据企业提供的有关数据，进行综合详细的分析论证，提出了如下要

10、求：1、在基建施工和设备选购、安装中，必须严格执行各相关标准和规定，使工程项目有一个科学、规范、完整的高起点。2、从项目的开始就必须将“安全第一，预防为主”的安全生产管理方针贯穿项目建设和运营的全过程，按照规范配备相应的安全生产设施，对新员工进行三级安全教育。将“安全生产”贯穿到项目的各个方面，落实到每个环节，确保“安全第一、以人为本”的思想指导项目建设和运营的全过程。六、产品方案及建设规模1、产品方案：该旅游地产整合开发项项目投产后的生产经营范围是：旅游地产整合开发。2、建设规模：15万平米住宅，2万平米商业及文化配套。七、项目总投资估算1、项目工程建设投资：40800万元人民币。2、铺底流

11、动资金：10000万元人民币。3、项目总投资预算额为54400万元人民币。八、项目实施进度建议1、项目前期工作：2个月2、项目建设期：（1）一期工程：12个月（土建9个月，包括泥坝乡至大沽湖新建公路、搬迁户安置房、小区主入口、环湖步行观光道、环湖周边景观及一期约3万平米住宅建筑、3000平米商业用建筑，公共活动广场，大堤木质走廊，2000平米临湖会所等，运动性养生活动场，装修及环境美化等3个月）（2）二期工程：30个月（土建20个月，包括悬崖酒店、观音禅院、约10万平方米住宅建筑等，生态观光农业园建设，装修美化10个月）（3）三期工程：18个月（土建10个月，包括约7万平方米住宅建筑，整个项目

12、区域的景观建设，装修美化8个月）九、研窕结论1、随着我国民众生产水平的不断提高，市场对旅游地产需要量不断增加。该旅游地产项目的建设符合国家产业政策和行业发展规划,旅游地产整合开发项将在国内市场上有广阔的畅销空间，发展前景良好，市场潜力巨大。2、贵州千亿房地产开发有限公司为适应国内外市场需求，拟新建旅游地产整合开发项生产项目，该旅游地产整合开发项项目的建设能够有效促进当地经济发展，为社会提供300个就业岗位，建设期综合纳税约8840万元，经营期年上缴利税1105万元，为地方财政收入做出应有的贡献，由此可见，该旅游地产整合开发项项目的实施具有广泛的社会效益。3、项目拟建设在贵州省遵义市泥坝乡大沽湖

13、片区，拟建工程选址符合旅游业项目用地规划。4、该旅游地产整合开发项项目采用国内先进的生产、环保技术及设备。对节约能源、环境保护、建设高品质房产均可得到有力的保障。5、对项目建设期和经营过程中产生的“三废”进行综合治理达标后排放，对环境影响程度较小。6、拟建工程总投资额为54400万元，其中：固定资产投资40800万元，铺底流动资金为IO（X）O万元。项目建成可实现销售收入68000万元，上缴利税约8840万元，经营期间实现年销售收入约8500万元，上缴利税约1105万元。7、根据测算，因此该旅游地产整合开发项项目经营很安全，说明该旅游地产整合开发项项目具有较强的抗风险能力。财务盈利能力指标表明

14、项目具有较强的盈利能力，项目的实施可取得较好的经济效益。8、该旅游地产整合开发项项目对促进贵州省习水县社会经济发展及扩大当地就业机会起着积极的推动作用，项目建成后可为当地带来较高的利税收入，为县域经济发展做出贡献，有着重大的社会效益。该旅游地产整合开发项项目符合国家产业政策和行业发展要求，产品市场广阔而且经济效益和社会效益显著抗风险能力强。因此，该旅游地产整合开发项项目建设无论在经济上还是社会效益上都是可行的。第二章旅游地产整合开发项产品说明本旅游地产开发项目为综合性旅游地产开发，产品定位为为消费者提供避暑、宜居、养生、休闲的产权住宅，单套面积在30-50平米，共约5000套；为约2万人提供服

15、务，项目总规模为约15万平方米避暑养生休闲度假建筑，约2万平方米商业文化建筑，包括近千平方米观音禅院，上万平米悬崖酒店；上千亩项目内景观以及千亩生态农业种植园等。第三章项目市场分析预测一、周边大范围延展“典型案例”研究1、武隆仙女山一一花漾的山谷，占地面积约110公顷，约1650亩，规模比香巴秘境大50%,距重庆约128公里，车程1.5小时。其开发理念是：因地制宜以西班牙常见的落差式设计，让建筑契合坡地，户户落差，使生活充满了立体的诗意，“三大酒店五大主题公园”满足度假生活所需。周边旅游资源有仙女山国家森林公园、天生三桥、龙水峡地缝等。其优点是：建筑充满异域风情，活动公园聚集人气。2江津四面山距重庆主成区130公里距江津城区90公里最高峰娱蚣岭海拔1709.4米，最低处海拔560米，平均海拔900多米，年均气温13.7度，森林覆盖率达95.41%,300平方公里内共有八大景区128个景点，其中尤以脍炙人口的“爱情天梯”、158米高、48米宽的“华夏第一高瀑”望乡台瀑布、中国最大的心形景观“天下第一心”和世界首例的“七彩瀑布”最为知名。通过多年建设运营，江津四面山已初具规模，具有相应的知名度和影响力。二、千亿香巴秘境项目的有利条件