颗粒化房地产成本管控细致体系.docx

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1、O1序当前房地产行业进入薄利时代，三道红线、集中土拍改等房地产调控政策将房地产去杠杆、去金融属性，各项成本加大，融资难度大，容错率低，利润率降低到6%以内。本文通过对标学习碧桂园、万科等其他头部地产公司，从成本管控思路、成本测算指标、具体措施、管控结论四个方面进行了详细和系统的数据测算、分析比对和认真研究，具体的研究和应用分析如下：02成本管控的目的和思路一、成本管控的目的和必要性：通过增效降本和营销包装措施，实现产品差异化竞争，从而产生溢价效益，提升产品的价值和品质，进一步提高企业核心竞争力，塑造企业认知度和品牌形象。房地产效益结算具有动态性、滞后性、长周期特点，一个项目是否盈利，盈利多少？

2、只有在开发销售完成才后知后觉。因此根据现有项目情况，学习对标其他地产成本管控经验，来防范成本浪费或超标。戳这里，一键对标成本力二、成本管控的思路：增效降本，提升产品价值:依据价值工程原理：V价值C成本1(1)优化和降低结构性、功能性成本。(2)减少无效成本。(3)在客户关注的敏感区域，增加合理的有效成本。三、各时间阶段的成本管控，对总体成本的影响：1、拿地、规划、设计策划阶段，影响总体70%的成本，属于事前控制。2、招采、施工阶段，影响总体25%的成本，属于事中控制。3、竣工资料结转、结算阶段，影响总体5%的成本，属于事后控制。各阶段成本管控对成本的影响03成本测算指标一、各项开发总成本造价指

3、标及占比：1、土地成本：按当前400万/亩，容积率2.0,楼面造价:约3090元/nV(400万*1.03(契税)/666.67/2),占总成本的40%。土地每增加100万/亩，成本约增加770元2、建安成本：高层按2000元占总成本的26吼3、配套费：400元/行，占总成本的5%。4、行政事业费：500元占总成本的6%。5、土地使用税：9元f*50年/2.0=220元f,占总成本的3%o6、税金：销售价格（暂按8000元）*11%=880元占总成本的12%。7、营销费用：销售价格（暂按8000元）*2.5%=200元/m2,占总成本的3%。8、财务费用：（2-5、6、8）项*10%=320元

4、占总成本的4%。9、不可预见费：100元/行，占总成本的1%。10、以上合计总成本：约7600元/肝。其中土地和建安成本占据了66%。假如土地价格是300万/亩，开发总成本是6800元m,二、建安成本（1-5项可控）造价指标及占比：1、钢筋：单平米造价约300元/行，占建安成本的15%。2、商碎：单平米造价约280元占建安成本的14%。3、外墙装饰保温：单平米造价约150元/行，占建安成本的8%。4、外窗：单平米造价约100元/肝，占建安成本的5机5、电梯：单平米造价约45元占建安成本的2%。6、措施费（含脚手架、塔吊、模板、垂直运输等）：单平米造价约300元占建安成本的15%。7、其他：土方

5、、消防、电气、给排水、暖通等。建安成本（可控指标）占比三、层高等造价指标，对建安成本的测算影响1、层高影响对造价的影响：（1）、一般17F住宅，层高每增加0.1m,相应的建安成本增加约2-3%（含钢量约增加1kg/nf；混凝土含量约增加0.01m32等）o（2）、层高每增加O.1m,建安成本约增加3050元f（材料价格越高，影响越大）。2、含钢量对造价的影响：（1）、含钢量造价指标：一般高层住宅17F的含钢量约为40-58kgm2;地下车库含钢量约为120-160kgm2o假如钢筋采购价格为5000元/吨，取费后约为6000元/吨。住宅单平米含钢量造价指标为：240-330元/平米（占建安成本

6、的12-17%）o车库单平米含钢量造价指标为：720-960元/平米（占车库建安成本的28-37%）o（2）、含钢量对建安成本的影响：含钢量每平米增加1kg,建安成本约增加6元f（钢筋价格越高，影响增加的成本越大）。钢筋采购价格升高IOOO元/吨，建安成本约增加50元/m2o3、含商碎量:（1）、含商砂量造价指标：一般高层住宅17F的含碎量约为0.4-0.5方地下车库含碎量约为1.5-2.0方f假如商碎供货价格为500元/方，定额取费后约为600元/方。住宅单平米含碎量造价指标：240-300元/平米（占建安成本的12-15%）o车库单平米含碎量造价指标为：900-1200元/平米（占车库建安

7、成本的35-46%）o（2）、含商砂量对建安成本的影响：含商砂量每平米增加0.01方，建安成本约增加6元/Itf（材料价格越高，影响增加成本越大）。商碎采购价格升高100元建安成本约增加50元/m2o4、窗地比:(1)、一般17F高层住宅，窗地比约为0.16-0.31。以三玻两腔铝合金窗600元f测算，外窗楼面造价指标约为96-180元/行(占建安成本的5-9%)o(2)、窗地比每增加0.01,建安成本约增加6元/肝。5、车库及覆土(1)、地下车库每增加0.Im高度，钢筋相应调增3-5kgm2,碎相应调增0.02-003m3f;建安成本约增加30-50元tf0(2)、车库顶板覆土每增加0.1米

8、，含钢量增加1.5-2kgm2,碎相应调增0015m32;建安成本约增加18-20元/m2o6、可售比O(1)、可售面积：包括住宅(含底商)、及其它可销售的面积。(2)、不可售面积：车位、物业用房、地下室、夹层、架空层、垃圾房、警务室、幼儿园、设备用房等配套面积、赠送面积。(3)、头部房企测算值：可售比每提高1%,建安成本造价约节约50元04成本管控的具体措施一、减少无效成本1、无效成本的概念无效成本，是对产品提升价值和促进营销没有起到有效作用，不能获得客户认同和关注，非结构性、非必须的发生的成本Q无效成本约占建安成本的1-2%左右，单平米造价影响20-30元/而。2、减少无效成本的案例措施：

9、(1)空调格栅内部的装饰处理空调格栅内侧封闭区域为客户的非敏感区域，而且有空调格栅围合封闭，住户几乎很少进入。可将真石漆做法改为普通涂料(碧桂园现行做法)。以当前在审工程为例，空调格栅内装饰可节约成本：800平米*40元/Itf(差价)=3.2万元/栋楼。(2)车库顶棚不处理或喷漆处理地下车库顶棚为客户的非敏感区域，起不到很好的展示效果。而且被消防、排烟管道、桥架等设施遮挡，其次乳胶漆或涂料长期潮湿容易剥落。如使用防霉涂料造价更高，取消面层腻子、涂料，或采用喷漆处理，不影响其结构使用功能。以当前在审工程为例，车库顶喷刷乳胶漆15-18元车库（含梁侧）面积约2.5万平米，如不处理造价节省约37.

10、5万-45万元；如采用喷漆处理约节省造价12-20万元/一期车库。二、优化和降低结构性、功能性成本随着土地价格的直线上升，土地和建安成本占据了总成本的66%以上。前期的产品定位和设计方案，在很大程度上决定了项目的直接盈亏。优化产品线，使设计产品定位与客户需求相匹配。最高达成目标是客户主动上门购买产品，而非不是拿着产品去找客户。戳这里，一键对标成本力1、规划设计阶段的优化、降本措施（影响总体成本70%以上）：主要方针是：优化、对标、限额、适配和精细化。(1)规划阶段通过多种方案的效益比选，出具最高盈利的规划布局和产品线(高层和别墅的产品盈利能力最高)。(2)优化建筑体型系数：建筑体型越复杂，凹凸

11、越多，外立面外表面积越大，结构越复杂，相应的造价越高。户型设计方案要对称和减少过多的凹凸层次。(3)优化结构选型及剪力墙布置：短肢剪力墙较多的结构布置对造价影响较高。(4)针对含钢量、含商砂量等造价指标限额：设计内部横向比对，外部对标万科、碧桂园等头部房产数据(市场同类型的图纸含钢量造价指标可以相差到5-10Kgm2)o(5)优化降低窗墙比：减少北向窗户面积、增加南向窗台高度(满足竖向防火间距，避免使用防火窗)。降低窗地比，利于节能降低造价。门窗分格优化(减少窗框数量)。(6)合理控制赠送面积类型和比例(因赠送面积非可售面积，但结算时却计入建安成本)，尽量避免：1、平面中比例过高的赠送面积。2

12、、大面积的无功能性的架空层或负一层设备层设计。3、大面积的内部改造，特别是大面积的挑空补板。4、采用改造外立面的手法进行偷面积设计。5、尽量利用设备平台、阳台、飘窗等进行面积赠送，并控制比例。(7)地下车库提升停车效率：严格控制地下车位的公摊面积，停车效率每节约1个单位，节约建安成本30元/行。(8)增加可售比：一是提高地上的可售面积，减少配套用房及低利润项目面积。二是降低地下储藏室和车库的面积。每提高1%可售比，成本降低约307Gm2o(9)立面优化：减少立面复杂造型：建筑立面层次和线条不宜过多，施工难度大且造价高。其次线条过多(尤其窗台处)，若采用过多的聚苯板造型，热胀冷缩时间久反而会成为

13、外窗的漏水隐患。屋顶造型力求简约：如采用坡屋面，宜降低坡屋面的坡度，减少屋面花架造型和复杂的线条。多层住宅的屋面造型的成本分摊较大。厚度大于150厚的线条，宜采用混凝土浇筑，自重大雨水侵入热胀冷缩，有脱落隐患。(9)控制立面的材质及使用部位：严控成本较高材质的使用，业主非敏感、次要部位，如立面二层以上、装饰线条、屋面花架、设备层等采用较低规格的材质。(10)车库优化：控制车库覆土厚度，通过局部堆坡，减少整体覆土层厚度，降低造价，可利用堆坡种植较大的树木，在景观视觉上有层次感。车库管线平衡：增加车库车道净高，防止交叉作业打架和管线浪费。合理设置水泵房、消防等控制中心位置，以最合理、经济的位置，减

14、少设备管道和电线电缆的长度。4车库消火栓施工布置时，不设置在驾驶门处，宜布置在车尾贴墙、或贴邻车道的柱子内侧，(H)楼内大堂装修：根据不同档次的项目，大堂等公共区域的墙面地面吊顶，采用不同标准规格的装修材质，以区分高中档。使刚需楼盘适当降低造价。2、材料采购阶段的优化、降本措施：(1)集中采购，以量换价。(2)以未来的预估量和开工需求，通过战略合作换取更低的材料价格。(3)引导和培养长期、稳定、诚信的供材服务商。(4)电梯约占建安成本的2%。客户更多的是关注的电梯的安全和质量。减少多余功能、降低非必要配置是降低电梯价格的主要措施。3、施工阶段的优化、降本措施：(1)控制签证的数量和规范性，减少

15、现场变更，严格按照设计图纸施工。(2)施工单位要求的变更或签证，需反复确认比较后批准实施。(3)建筑构造做法和工艺，要与当前的施工技术发展水平和工程施工常规做法相适应、匹配，(4)合理压缩施工工期，各项成本费用在完工和保修期满合格后，根据时间节点分批次结算，用时间跨度保证资金的周转循环。4、园林配套的优化、降本措施:(1)减少水景的比例。因水景造价较高，维护费用较高,而且易成为漏水隐患部位，后期维护不好，落叶污垢且滋生蚊虫反而成为降分项。(2)减少雕塑等非功能性、造价高的景观小品的数量。(3)控制硬景的比例不超过30%。景观成本中，硬景面积小，但造价高。根据项目品质，控制好硬景铺装的比例，增加软景比例。利用真石漆、瓷砖或其他迭代品替代大理石。(4)小区围墙增加镂空，使小区内外的景观连贯通透，且降低成本。5、财务的优化、降本措施：(1)加快销售节奏，资金快速回转，减少资金占压，提高毛利。(2)税金财务筹划，拓宽融资渠道。6、结算阶段的优化、降本措施：(1)结