工程建设单位管理与控制要点全总结.docx

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1、工程建设单位管理与控制要点全总结一、结算中常见问题的原因分析结算争议多，导致编审不及时甚至严重拖期。首先在于项目定位模糊，设计随意变更，造成合同总价或单价难以覆盖并锁定。其次，招标图纸深度不够。一方面，设计院不提供材料及设备的技术规格要求，造成技术要求模糊，合同界面不清，风险界定不明，招标单位无法编制出完整的工程量清单，清单项目或描述不清或多漏项，招标单位无法精准报价，价格的竞争型受限，开发商或建设施工单位难以合理评定标价；另一方面，由于设计图深度不够等问题不得不延至施工阶段解决，建设施工单位不得不采用开口合同，致使合同严密性差，争议和现场签证多，成本难以锁定，而建设施工单位也不得不花费大量时

2、间和人力加以协调。再次，合同分拆过细。一方面，建设施工方将大量材设采用甲供合同或甲定乙供合同予以分拆，合同数量少则几十多则上百，为此不得不安排大量人力负责材设的确认、采购、协调、管理及收验货；另一方面，合同分拆导致项目合同关系更为复杂，建设施工方不得不承担直接管理责任及总承包方应承担的部分责任，在工程进展及结算中常发生互相推诿扯皮的现象，从而造成无效成本，乃至进度拖延。最后，承包商不及时编制施工图预算，部积极与投资监理核对预结算，其原因就在于总包填资（至结构封顶）施工、合同暂估价或利润水平较高，或其内部管理混乱。二、工程结算审核的10大要点1、做好结算审核的准备工作首先，应要求承包商或指定分包

3、或供应商在递交结算供审核时，附上结算价款不再调整的承诺。其次，应详细审核项目或分项的合同文本，了解合同范围、与其他承包商之间的界面划分和计价模式等。再次，应检查竣工资料的完整性和准确性，特别是设计变更内容是否完整体现在竣工图纸上。最后，应及时与工程管理部、现场监理联系、交流，以充分了解项目或分项工程的现场情况，利于结算审核工作的完整性。此外，计划编制也很重要，成本控制部门根据总工室施工图的出图时间制定各项目的预算编制计划；成本控制部门根据工程管理部门提供结算资料时间编制项目结算审核计划；成本控制部门按承包商上报结算时间编制工程结算审核计划。2 .审核建筑面积一方面，应关注设计变更可能引起的建筑

4、面积调整，提醒造价咨询公司注意施工图纸与实际的建筑面积差异，必要时与建筑师或造价咨询公司或承包商计算的面积逐层进行对比。另一方面，若建筑面积与结算不同，要求各方就面积差异取得一致；如建筑面积有调整，应及时检查机电专业结算相关数据。3 .审核结算资料结算资料除了通用要求外，还有个性化要求：(1) 土方工程结算上，须提供经过甲方现场工程师、造价工程师、监理工程师及施工单位四方共同确认的交付场地标高图和完成面标高图。标高图中必须有明确的边界线/放坡/工作面等实际情况(合同中约定不计放坡/工作面的除外,须划分详细的方格网计算图(IOXIo)及相关的计算书；(2)桩基工程结算上，桩基工程打桩原始现场记录

5、，包括桩号/桩规格/现状土标高/桩顶设计标高/送桩长度等，须有甲方现场工程师、造价工程师、监理工程师及施工单位四方共同的签字确认；(3)部品工程结算上，施工单位必须做出详细的竣工图纸供工程管理部门现场工程师、总工室设计师核对后确认，并提交招标图纸及变更签证作为结算依据，以便对照。(4)园建/绿化工程类结算上，结算资料在报送甲方工程管理部门工程师之前须经过园建/绿化相关工程师的确认，并由园建/绿化工程师签注结算核实意见；(5)样板房工程上，样板房工程由工程管理部门工程师接管相应的结算资料交接工作；需提供通过验收意见的样板房现状说明书及其附表；在招标时主材价为暂定的，须由成本控制部门按设计要求确认

6、相应的主材价格。(6)材料设备类结算上，须提供经供货方/监理(无监理的情况除外)/总包/甲方四方签字核实的材料设备验收单和配套的材料设备价格清单原件作为结算依据。结算资料核对要点包括：资料是否齐全，是否有复印件价结算的情况；竣工验收合格报告中内容填写是否完整，特别注意验收报告中完工日期，建筑面积等一应说明是否填写完整；工程结算工作交接单中内容填写是否完整，工程管理部门负责人是否签署；特别留意交接单中有关竣工图纸，指令变更的描述以及往来款项的说明。4、检查多计项所以，在具体检查结算前，应仔细阅读承包合同（或按常规假定标段划分）和工程量计算规则，确保结算内容与承包合同所述内容以及计算规则相一致。结

7、算出现多计项的错误，通常是由于设计或竣工图纸所表述的内容超过标段或承包合同范围；或是承包合同约定的工程量计算规则与常规的认识不同。常见的多计项包括但不限于如下6种：一是已约定需含在钢筋单价或措施项目中的大底板架立筋；二是已约定需含在土方开拾单价中的1m3内的磴块料；三是墙地面内粉刷、洗手间防水层等，这是土建总包与二次装修分包工作界面；四是电气排管排线.开关插座、空调风口.冷热给水排管、弱电排管排线等，这是机电与二次装修分包工作界面；五是穿管.预埋件设备基础，这是土建总包与机电分包的配合界面；六是土建总包与幕墙分包的配合界面的预埋件。5,做好价格复核首先，审核竣工结算所列各分项工程单价是否符合承

8、包合同约定的单价,包括合同单价或定额单价，其名称、规格、计量单位和所包含的工程内容是否与合同或单价估价表相一致。一是审核单价。其次，单价换算首先要审查换算的分项工程是不是合同或定额中允许换算的,再审查换算是否正确。再次,补充合同单价或定额及单位估价表，要审查补充定额的编制是否符合编制原则，单位估价表计算是否正确。二是审核取费标准。若采用定额计价，根据竣工结算时间，取费用发生时所执行的定额及与定额相对应配套的取费标准点。应注意建筑工程类别划分是否与工程性质及规定指标相符，有无高套取费标准；各项取费的计取基数是否符合有关规定；有无规定之外的取费等；对于人工单价、开办费、管理费率、利润让利等情况需按

9、承包合同的约定执行。三是审核甲供料扣款及核销。若项目或各分项工程中部分采用甲供料，则采用定额计价时，需在税后扣回甲供料定额预算价格；若甲方供应数量与工程实际用量存在差异,需进行材料核销，超供部分应按供应价扣回。四是审核甲方代缴代扣。项目或各分项工程中，如果存在甲方代缴代扣项目的工程水电费等，审核人应进行费用清算。五是审核合同约定的奖罚款。项目或各分项工程中，若依据合同约定，存在各类奖罚款的如质量、工期等，应进行此项费用清算。此外，根据合同约定，应对项目或分项工程保修金进行计算并预留，所有结算在三方签字盖章前必须经算数核对。6 .审核工程量一是利用统计数据及经验，对主要工程量每平米含量先进行一次

10、初步核准，以确定是否在合理区间内。二是利用统筹法审核平面如建筑面积与楼板、装饰面层、天棚、吊平顶，以及垂直面如外立面与其饰面、窗、阳台门、幕墙、外脚手、外立面或平面系数等相关数据的合理性、正确性。三是逐层或选择典型楼层如地库、裙房、标准层、屋面层，复核柱、梁、楼板、剪力墙之磅、钢筋含量指标的合理性。四是抽查或测量典型柱网结构的硅含量和钢筋含量。五是定期或不定期对工程量进行百分百计算复核。7 .审核时点对总包结算的审核，可与造价咨询单位同步进行；对指定分包或供应合同的结算审核，可安排在造价咨询单位递交初步审核意见之后。例如：委托工程造价咨询公司进行审计的，IOOO万元以下的项目审计原则上出具初步

11、审计报告的时间不得超过20天，IOOo万元以上的项目出具初步审计报告的时间不得超过30天，特殊情况下不得超过45天。成本控制部门每次受到施工单位的反馈意见后回复时间：10万元以下的2天内，10万元50万元的3天内，50万元以上的5天内。公司的复核时间为，自结算资料齐全之日起，一般复核5天内，全面复核时间为，50万元内的10天内，50万元以上的及主体、市政配套、园建工程为25天内。以上未按时限完成的（因被审计单位自身造成的延误除外），每延迟一天扣罚责任部门总监50元。8 .发挥造价咨询单位作用对造价咨询单位要有所要求，例如要求其提供计算底稿，并将上述检查结果与之交流沟通，要求其根据甲方审核意见与

12、承包商进一步洽商。在委托造价咨询公司时，成本控制部门对编制预结算的咨询单位进行考察、筛选，确定委托对象后报成本分管领导审核、总经理审批确定；成本控制部门负责与被委托方签订详细的预结算编审的造价咨询委托合同；成本控制部门负责跟踪、了解造价咨询机构的编制或审核情况，督促咨询机构履行造价咨询委托合同，审查咨询机构的编制结果。委托工程造价咨询公司审计结算，咨询费用应可按如下标准进行控制（参考）：工程造价500万元以内的，咨询费率应控制在38%。以内,500万元以上的咨询费率应控制在26%。以内。单独安装工程结算审计可在上述基础之上适当增加0.51%。，如果咨询公司最终审计报告质量控制在公司规定的误差率

13、范围之内（初审误差率应控制在3%以内，复审误差率应控制在1%以内），咨询公司年度咨询费收费低于上述最低费率计算的费用时，成本管理部门可以按最低咨询费率计算补偿给咨询公司，以确保咨询公司工作积极性。最高咨询费不高于上述规定的最高咨询费率计算的咨询费，计费基数均以定案造价计算，必须在咨询合同中做出规定，确定上述计费基数时若原施工合同是总价合同，原合同总价不应计算在计费基数之内。结算咨询合同中必须规定公司有权对咨询单位的初审金额另行委托其他单位或自行组织人员进行复审，如复审核减率超过2%但未超过3%（含3%）,公司只按结算审计费70%支付审计费，另外咨询单位还要承担复审的审计费用（复审审计费按复审核

14、定工程造价的1%。收取基本审计费，核减额提成按核减额的5%计算），公司有权直接从应付咨询单位的审计费用中扣除。如复审核减率超过3%,则公司不支付任何审计费用给咨询单位，已预付的审计费由咨询单位退回。工程造价审计咨询合同必须采用公司相应合同范本。所有涉及需要办理工程结算的承包合同中必须明确规定：承包方提供的结算必须实事求是，如实依据合同规定计算，如果乙方虚报夸大结算金额，计算误差率超过5%,超过部分审计费由承包承担，审计费按核减额乘以4%计算，由公司直接从工程结算款中扣除，上述误差率定义为：（乙方送审金额最后审计定案金额）最终审计定案金额X100%）o所有涉及需要办理现场工程经济签证与设计变更签

15、证的合同中必须明确规定：签证单中的预算书的内容必须完整、准确，承包方上报的补充预算额,不得高出公司审定后的金额的10%否则,公司将收取超出部分的10%的违约金，在结算工程总价款中扣除。9 .选好设计单位，提高出图深度和质量第一，成本控制部门提供设计图纸（白图），成本控制部门资料员须办理签收登记手续，建立设计图纸收发台帐。第二，设计图纸须明确工程所属板块、工程所在地、单位工程名称和编码；项目当期（区）的户型、栋数。第三，设计图纸须尺寸清晰、准确，有详细的设备材料的规格型号和标准。如带装修的，需有明确的装修标准，须明确产品档次、规格、型号，如使用套图的，需说明套图对象与变化情况。第四，预算编制过程

16、发生设计图纸澄清、变更修改、调整，由设计代表书面回复工程成本控制部门或在计算图纸上标注、签名；有关问题由总工室、成本控制部门以业务联系单形式交流完成。设计回复时间不列入预算编制时间内。第五，资料员发现存在图纸不齐，不具备预算编制条件，可拒绝收图。第六，凡总工室给成本控制部门的设计图纸及相关资料，成本控制部门必须保存完整，直到工程全部竣工结算完成为止，并在本部门资料员处存档至少保存到项目工程全部办完竣工结算后5年以上。此外，对于审核方而言，还要加强项目开发的计划和节奏，重视、强化招标采购的策划工作，确保招标采购工作的合理时间；加强、细化回标分析及询标、确认工作，减少、避免合同争议的重复发生；加强合同管理、工程记录及档案管理；加强对投资监理的事前指导、过程管理