商业地产与住宅地产的成本差异及成本管理建议.docx

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1、在当今竞争激烈的房地产市场中，成本管理对于企业的成功至关重要。商业地产和住宅地产作为房地产市场的两个重要领域，其成本管理存在一定的差异。商业地产和住宅地产的特点和目标不同，因此其成本管理策略也有所差异。了解这些差异对于成本经理在实践中做出明智的决策和制定有效的成本管理策略至关重要。国内做地产和商业比较有代表性的企业不是很多，比较著名的有万达、华润、龙湖等，即便都有不错的商业和住宅领域的开发项目，但其模式又有较大差异，比如万达是以商业开发为主，住宅是基于其商业的组成部分；而龙湖是以住宅开发为主，龙湖天街等商业大多依附于其住宅开发板块本文的目的是为了帮助读者更好地理解商业地产和住宅地产成本管理的差

2、异，重点讲解商业地产在成本管理方面的差异及策略目录O1商业地产与住宅地产差异02商业地产的成本管理要点03开发成本与商业费用界面01商业地产与住宅地产差异商业地产，这个词汇在国外是没有的，商业和地产是两个名词。商业地产是由商业和地产两部分组成，地产只是商业的载体，核心在于商业。商业地产主要分类：社区商业、邻里中心商业街写字楼大型购物中心/卖场酒店城市综合体(HOPSCA)创意园区H(Hote1)：酒店；0(Office):易钠;P(pub1icspace):公共空间;S(Shoppingma11):购物中心;C(cu1ture&recreation):文化娱乐休闲设施；A(Apartment)

3、:公离三三1r一#二.二i-E二.T1.除了开发业态的差异外，商业地产与住宅地产的差异还表现在项目选址、产品设计、目标客户、物业要求、功能用途、销售营销、消费环节、综合实力、投资回报等多方面1 .收益模型不同总箱售蚣-葛成本Z稠商业地产的利润产生模型更为复杂，传统的住宅地产利润计算模型较为简单，项目利润=销售收入总成本；而商业地产要复杂的多，收入部分除了要销售收入外，还要考虑租金收入、自营收入等总财租金ttttt情售必算他收入商业地产开发经济效Ji基利状这与商业地产需要平衡更多的权益关系相关2 .开发模式不同住宅地产的开发模式相对较为简单且成熟，对应不同的客户进行定位、设计、建设、销售；而商业

4、地产由于涉及大量的租住商户，最好的开发模式是先招商，有明确的需求后再设计施工，然而目前国内商业地产，除了几个比较成熟的开发企业外，大多数是用开发住宅地产的思路开发商业项目，通常是先建设后招租，这也导致后期出现大量的整改造成这一问题的主要原因是传统住宅开发企业缺少商业经营模式经验，产品难以标准化，管理没标准化，现金流无法平衡以及缺乏商业地产人才也是由于缺乏充足的商业资源和系统管理经验,造成六边工程，商业地产的建设，不是埋头干工程，而是抬头要条件。六边工程34 .不确定性住宅地产是先开发，用已有产品寻找客户；而商业地产由于招商的不确定性，变更签证会随着项目的进行始终存在，须提前预留条件。同时商业地

5、产最终形态由招商情况决定，不可能找来的商家都如同业态规划一致，现场临时调整是必然。5 .合约界面差异商业项目由众多的设计单位、承建商/供应商、商家共同协作完成，尤其是商业地产的功能需求远多于住宅地产，因此特殊功能要求特别多，设备特别多，还需要考虑后期经营维护,因此供应商远远多于住宅项目，建设单位的设计、工程、成本部门，解决好界面划分事宜是协调商业项目的根本手段。6 .用户结构差异商业地产通常包含多个租户，如零售商、餐饮店、娱乐场所等。不同租户的需求和经营模式各不相同，因此成本经理需要针对不同租户制定不同的租金和费用结构。管理这些租户的租金收入和费用支出，需要更加细致的分析和管理7 .成本构成差

6、异大住宅地产考虑的成本大多数是一次性的，即为开发项目发生的土地、设计、建筑等费用；而商业地产除了考虑以上成本外，还需要着重考虑经营和维护成本。相比住宅地产，商业地产的经营和维护成本更高。商业地产需要提供更多的公共设施和服务，如停车场、安保、清洁等,这些都需要额外的成本支出。02商业地产的成本管理要点1 .商业地产成本特点基于商业地产与住宅地产的诸多差异，也造成了商业地产成本管理具有其特点1.1 项目特点多边工程、周期短节奏快、体量大、业态多等是商业地产项目的项目特点1.2 管理特点业务点繁多、管控面广泛、决策参与度高、投资约束性强、协调工作量大1.3 成本特点对传统住宅地产成本管理经验丰富的成

7、本人而言，商业地产的成本管理存在业务新、制度严、合同多、结算多等差异面对商业地产差异，到底该如何进行成本管理呢？2 .商业地产成本管理措施对于成本来说，商业地产项目前期定位准确、事先完成招商,遵循逻辑按需建造，最有利于成本控制。2.1 限额设计成本是设计出来的，各标杆房企，无不采用限额设计进行成本控制，商业地产项目亦然。限额设计是建设项目投资控制过程中的一个重要环节和关键措施，设计人员以投资为出发点，进行多方案比较，力求做到功能、技术与经济的统一通过限额设计指标与实际设计指标对比分析，并进行设计、成本、工程等负责人会签，禁守目标，先审核再实施。最终通过刘晨审批决定是否下发当期版本施工图，最终限

8、额设计指标在目标成本指标内得以受控限额设计的对象：它可将上阶段的设计审定的投资额和工程量先分解到各专业，后分解到各单位工程和分部分项工程，通过层层分解，实现对投资限额的控制管理，同时也实现了对设计规模、设计标准、工程量与成本指标等各方面的控制当然，设计限额指标也要合理，不能一味的追求低成本，要兼顾安全储备与经济合理设计管控下的限额指标通过率指标评价50%以下指标偏紧,影响安全储笛；75%左右指标适中，安全与成本兼顾；90%以上揩标偏松，限跤管控失去意义；2.2 责任成本考核为了保证设计限额管理的落位，需要有执行保障措施，即责任成本考核责任成本体系目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术

9、经济指标反馈，考核评价各职能履行情况，责任成本回答的是在成本管理相关专业业务中谁来做？做成什么的问题，我们有哪些岗位与成本控制有关？做什么？这些岗位分本对哪些成本控制指标负责？怎么负责？如何评价？这些都是在责任成本分解时需要考虑的责任成本体系包含四大要素：即责任范围、责任部门/相关部门、评价指标、评价部门。完成上述要素的定义，我们就可以建立起责任成本体系的基本框架，从而在组织架构的层面保证目标成本的准确执行，落实责任到岗位，落实到责任人,最大成本的减少目标成本与执行脱钩的现象,真正做到权责明确有据可依2.3 机电成本的管控方案多样性、材料多样性、设备多选型、施工多变性是商业地产项目机电工程的特

10、点，与传统住宅地产成本管控最大的不同之一就是对机电成本的重点关注以商业综合体为例，项目机电工程需要兼顾舒适、安全、稳定、便捷、美观、节能等功能舒适方面主要关注电梯工程、空调工程、给排水工程安全方面主要关注消防工程、电力工程稳定方面主要关注智能疏散指示工程、弱电工程便捷方面主要关注客流计数、车位导视、PoS机工程美观方面主要关注泛光照明、1ED工程节能方面主要关注中水、光伏工程、雨水回用工程机电部分的成本管控主要从以下几方面关注确定需求：在选择设备之前，需要明确项目的需求和要求。例如，空调系统需要满足的制冷和制热负荷、照明系统需要的亮度和照明效果等。通过准确确定需求，可以避免过度购买或购买不足的

11、设备。质量和性能：设备的质量和性能是选择的重要考虑因素。需要选择有良好声誉和高品质的供应商，确保设备的可靠性和耐用性。同时，需要关注设备的性能指标，如能效比、工作效率等，选择高效的设备可以降低能耗和运营成本。价格和性价比：价格是选择设备的重要因素之一，但不能仅仅以价格为唯一标准。需要综合考虑设备的质量、性能和售后服务等因素，选择具有较高性价比的设备。有时，一些价格较高的设备可能在长期使用中具有更低的维护和运营成本。售后服务：设备的售后服务是选择的重要考虑因素之一。需要选择有良好售后服务和技术支持的供应商，以确保设备的正常运行和及时维修。供应商应提供设备安装、调试、培训和维修等全方位的服务，以减

12、少设备故障和维修成本。参考和评估：在选择设备之前，可以参考其他类似项目的经验和评估。了解其他项目的设备选择和运行情况，可以帮助更好地评估和选择合适的设备。此外，可以与专业的机电工程师和顾问合作，进行专业评估和建议。2.4BIM设计及深化近年来，随着B1M技术的发展，其应用价值尤其对商业地产项目而言，意义重大。通过BIM技术的设计和深化可以更好的排布功能，避免设计中可能存在的专业打架等问题，BIM建模费用大约20元/M2。在上海中心项目的建设中使用了大量的BIM设计B1M技术高精确度的运算能力和高灵活度的参数设计，帮助设计方美国GENS1ER事务所实现项目的创新外观设计；B1M三维可视化设计帮助

13、同济大学设计院实现高效出图，从设计源头避免了复杂空间中大量错、漏、碰、缺等问题运用BIM三维可视化管线综合，提前发现并解决的碰撞点数超过十万个，节约成本约近1亿元；2万多块玻璃幕墙安装时无一返工；11万吨钢结构拼装时浪费量不超过2吨，创造了工程建筑的奇迹开发成本与商业费用界面商业地产开发价值链及盈利模式普遍采用赛普三段五利模式泛泛地讲，物业移交运营前产生的费用，原则上均计入开发成本（招商费用除外），而运营阶段的费用则计入商管费用土地开发Sm一冷雷策胃利网风险控a区中段后座一运理品牌.itttHE喘噌方*深Vr初施工程/化古什计Z1S域目方JK主力店招商土地利V1一非主力店招育在A育物业的产品利

14、V2物业移交物业Je务商业应曾金师J产V3物业努KV4Ii业土地开发Vi只稗一V2.V4只租不一V3*V4*V5it-V2%V3%V4*VS%不租不AV4.V5.商业利“1.写字楼1.1销售型:不存在商管费用，但出现整售时可能发生改建费用，此费用一般计入开发成本。1.2出租型竣工前的建设费用计入项目开发成本，竣工后由商管公司运营。一般由承租方自行装修，开发成本中一般无改建/装修费用，特殊情况下可能会出现改建/装修费用作为大客户租赁条件。 建设过程中，由商管公司提供招商工作，营销客服部仅提供协助。 持有型物业经营成本按租金的5%预算、维修费用按租金的2%预算。2.酒店 引入品牌酒店管理公司，商管

15、公司谈判签订咨询和管理协议。 酒店功能设计与咨询费用、专有设备采购（厨房设备、洗衣房设备、锅炉房、热力站、SPA健身设备等）、为满足酒店品牌标准的改造费用等酒店项目特有的成本一般计入项目开发成本。 布草、餐具等酒店营运所需的物品，一般计入项目开办费。 商管费用除开办费外，还包括运营阶段费用（包括基于营业额的酒店管理公司基本管理费、浮动管理费/分成等）、再装修投入（酒店一般每5年进行一次再装修）。酒店开业/运营所需的各项行政审批费用由开发商缴纳，计入管理费用。上述费用的具体计算标准各异且无法获取。3.商业综合体WD管控思路为：集团主要控制前段一一项目开发线负责开发一一商业管理线负责运营（含招商、推广、运营、物业）OtM1tJMtt集画招商.r.后期管现J.殳卜）IMIM1I各