产权式酒店发展模式研究.docx

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1、产权式酒店发展模式研究研究说明：本部分主要通过目前市场上产权式酒店的运作模式，为开发商进一步认识产权式酒店、并进行投资决策提供依据。一、总体运作模式1、总体运作模式示意图2、模式操作流程说明1）开发商开发出酒店，委托营销代理公司将酒店的客房部分出售给业主，从而获取开发收益；2）开发商委托管理公司管理酒店配套部分的资产，并以酒店配套部分的资产为业主回报提供担保；3）管理公司接受开发商的委托，并建立一套经营、权属、投资回报管理体系；接受业实现投资者的稳定回报;5）业主将酒店客房委托给管理公司进行管理和经营，并定期从管理公司处获得回报;6）银行为业主提供按揭，保险公司为业主提供担保。二、开发模式1、

2、开发模式示意图获取开发收益2、模式操作流程说明1）开发商开发产权式酒店，并将其中客房部分以分零的形式销售给各小业主，从而直接获取开发收益；2）开发商仍然拥有酒店其他部分的所有权；3）各业主拥有所购客房的产权。3、业主与开发商关系分析开发商只与业主签订购房合同，不承诺任何回报；由管理公司与客户签订委托经营管理合同，但开发商以酒店配套部分资产为业主回报提供担保。三、经营模式1、经营模式示意图2、模式操作流程说明1）开发商开发出酒店，委托营销代理公司将酒店客房部分出售给业主，从而获取开发收益；2）开发商委托管理公司管理酒店配套部分的资产，并以酒店配套部分的资产为业主回报提供担保；3）管理公司接受开发

3、商的委托，并建立一套经营、权属、投资回报管理体系；接受业主物业资产委托管理，并定期兑现业主权益或进行权属管理等；委托酒店经营公司（或顾问公司）经营管理产权式酒店；4）酒店经营公司接受管理公司委托经营顾问管理，引进先进的理念经营管理产权式酒店，实现投资者的稳定回报；5）业主将酒店客房委托给管理公司进行管理和经营，并定期从管理公司处获得回报；3、酒店经营管理模式1）管理公司自营由开发商委托的管理公司亲自经营酒店。2）聘请知名酒店经营公司经营聘请知名酒店经营公司经营，由酒店经营公司派出高级管理人员，本地招聘酒店员工；3）挂牌酒店经营公司经营挂牌一家特色酒店经营公司，如瑞士酒店经营公司，由酒店经营公司

4、派出高级管理人员，本地招聘酒店员工。4、开发商委托管理公司模式开发商委托管理公司管理并经营酒店自有资产，但不转移资产的所有权，对管理公司行使财务监督权，并以酒店配套部分的资产为业主回报提供担保。5、业主委托经营模式1）委托经营方式业主向开发商购买产权式酒店客房单位，并在签订购房合同的同时，与开发商委托的管理公司签订物业委托经营管理协议（委托期建议以10年为一个签约期），将产权式酒店客房单位委托给管理公司管理。管理公司向业主承诺一个固定的回报率，同时，业主还可享受管理公司承诺的其他优惠权利。委托经营协议期满后，客户可选择与管理公司续签协议，也可收回客房自用。（是否续约事宜需与酒店经营公司讨论后再

5、定）2）业主回报方式A.具体回报内容令 例，暂定总价为70万元；七成二十年，首付为21万元，月供为3544.4元;令 业主购房即办理7成20年按揭，同时与酒店管理公司签订一套客房10年租赁合约（由开发商担保）；令10年期内，业主客房月供由酒店管理公司全额承担，且酒店管理公司每年一次性返还业主首付款X 8%的红利；则10年的回报为559992元；令 业主每年可获一定时间的免费入住权，也可用免费入住权换取在与酒店签有协议的其他酒店内免费入住；此项权益经投资者本人书面授权后可以转赠；但不能折算为现金；令 若业主在该年度内未使用完入住权，则不累计入下一年度；管理公司不作补偿；令 若按酒店客房60。元/

6、天计，则客户每年可获21600元（36天*600元/天）的免费入住权；加上每年首付8%的现金回报和月供款，在宣传时可称回报率为 11% （55999.2+21600/700000）;令每位业主将拥有一张精美的业主卡，业主卡持有人可享受酒店各项配套设施58折不等的优惠。B.回报起始时间由于业主签订委托经营协议与酒店开始经营之间存在较长时间，因此回报起始时间存在两种方案：令 业主回报自签订委托经营协议后开始/首付的投资回报由酒店管理公司在每年年终汇到客户的专用帐户上；,月供由酒店管理公司每月存入客户的专用帐户上，由客户自缴；此种方式可保证业主能及时享受到应得利益，有利于营销；但开发商会提前进行支出

7、，加重开发商的前期负担。C.自酒店经营之日开始（交房也可定在同一日）,首付的投资回报由酒店管理公司在每年年终汇到客户的专用帐户上；,月供由酒店管理公司每月存入客户的专用帐户上，由客户自缴；/ 客户签订委托经营协议至酒店开始经营期间的月供由客户自缴；/ 10年的回报期自酒店经营后起算。此种回报时间可在一定程度上缓解开发商前期的资金压力，但无形中加大了客户的首付支出；同时客户也不能获得及时回报，对营销会产生不利影响。3）业主权益保障体系 开发商以酒店配套部分（商业部分）资产为业主回报担保建议开发商以酒店配套部分的资产作为担保，（担保是为给客户信心，而不是法律所必须，因此可由开发商来定额度）。客户享

8、有优先的受偿权。 管理公司承诺协议期满后对资产进行评估对比纯粹返利的固定模式来说，使客户对投资物业的增值前景有了更大的信心。 成立业主委员会酒店开业后，即成立业主委员会，对酒店经营和财务管理进行监督。酒店管理公司董事会和监事会成员由开发公司、酒店管理公司、业主委员会代表组成，共同监督酒店管理公司的经营和管理，保障投资者的利益。 建立公开透明的财务管理与审计制度B.回报起始时间由于业主签订委托经营协议与酒店开始经营之间存在较长时间，因此回报起始时间存在两种方案：令 业主回报自签订委托经营协议后开始/首付的投资回报由酒店管理公司在每年年终汇到客户的专用帐户上；,月供由酒店管理公司每月存入客户的专用

9、帐户上，由客户自缴；此种方式可保证业主能及时享受到应得利益，有利于营销；但开发商会提前进行支出，加重开发商的前期负担。C.自酒店经营之日开始（交房也可定在同一日）,首付的投资回报由酒店管理公司在每年年终汇到客户的专用帐户上；,月供由酒店管理公司每月存入客户的专用帐户上，由客户自缴；/ 客户签订委托经营协议至酒店开始经营期间的月供由客户自缴；/ 10年的回报期自酒店经营后起算。此种回报时间可在一定程度上缓解开发商前期的资金压力，但无形中加大了客户的首付支出；同时客户也不能获得及时回报，对营销会产生不利影响。3）业主权益保障体系 开发商以酒店配套部分（商业部分）资产为业主回报担保建议开发商以酒店配

10、套部分的资产作为担保，（担保是为给客户信心，而不是法律所必须，因此可由开发商来定额度）。客户享有优先的受偿权。 管理公司承诺协议期满后对资产进行评估对比纯粹返利的固定模式来说，使客户对投资物业的增值前景有了更大的信心。 成立业主委员会酒店开业后，即成立业主委员会，对酒店经营和财务管理进行监督。酒店管理公司董事会和监事会成员由开发公司、酒店管理公司、业主委员会代表组成，共同监督酒店管理公司的经营和管理，保障投资者的利益。 建立公开透明的财务管理与审计制度B.回报起始时间由于业主签订委托经营协议与酒店开始经营之间存在较长时间，因此回报起始时间存在两种方案：令 业主回报自签订委托经营协议后开始/首付

11、的投资回报由酒店管理公司在每年年终汇到客户的专用帐户上；,月供由酒店管理公司每月存入客户的专用帐户上，由客户自缴；此种方式可保证业主能及时享受到应得利益，有利于营销；但开发商会提前进行支出，加重开发商的前期负担。C.自酒店经营之日开始（交房也可定在同一日）,首付的投资回报由酒店管理公司在每年年终汇到客户的专用帐户上；,月供由酒店管理公司每月存入客户的专用帐户上，由客户自缴；/ 客户签订委托经营协议至酒店开始经营期间的月供由客户自缴；/ 10年的回报期自酒店经营后起算。此种回报时间可在一定程度上缓解开发商前期的资金压力，但无形中加大了客户的首付支出；同时客户也不能获得及时回报，对营销会产生不利影

12、响。3）业主权益保障体系 开发商以酒店配套部分（商业部分）资产为业主回报担保建议开发商以酒店配套部分的资产作为担保，（担保是为给客户信心，而不是法律所必须，因此可由开发商来定额度）。客户享有优先的受偿权。 管理公司承诺协议期满后对资产进行评估对比纯粹返利的固定模式来说，使客户对投资物业的增值前景有了更大的信心。 成立业主委员会酒店开业后，即成立业主委员会，对酒店经营和财务管理进行监督。酒店管理公司董事会和监事会成员由开发公司、酒店管理公司、业主委员会代表组成，共同监督酒店管理公司的经营和管理，保障投资者的利益。 建立公开透明的财务管理与审计制度B.回报起始时间由于业主签订委托经营协议与酒店开始

13、经营之间存在较长时间，因此回报起始时间存在两种方案：令 业主回报自签订委托经营协议后开始/首付的投资回报由酒店管理公司在每年年终汇到客户的专用帐户上；,月供由酒店管理公司每月存入客户的专用帐户上，由客户自缴；此种方式可保证业主能及时享受到应得利益，有利于营销；但开发商会提前进行支出，加重开发商的前期负担。C.自酒店经营之日开始（交房也可定在同一日）,首付的投资回报由酒店管理公司在每年年终汇到客户的专用帐户上；,月供由酒店管理公司每月存入客户的专用帐户上，由客户自缴；/ 客户签订委托经营协议至酒店开始经营期间的月供由客户自缴；/ 10年的回报期自酒店经营后起算。此种回报时间可在一定程度上缓解开发

14、商前期的资金压力，但无形中加大了客户的首付支出；同时客户也不能获得及时回报，对营销会产生不利影响。3）业主权益保障体系 开发商以酒店配套部分（商业部分）资产为业主回报担保建议开发商以酒店配套部分的资产作为担保，（担保是为给客户信心，而不是法律所必须，因此可由开发商来定额度）。客户享有优先的受偿权。 管理公司承诺协议期满后对资产进行评估对比纯粹返利的固定模式来说，使客户对投资物业的增值前景有了更大的信心。 成立业主委员会酒店开业后，即成立业主委员会，对酒店经营和财务管理进行监督。酒店管理公司董事会和监事会成员由开发公司、酒店管理公司、业主委员会代表组成，共同监督酒店管理公司的经营和管理，保障投资

15、者的利益。 建立公开透明的财务管理与审计制度B.回报起始时间由于业主签订委托经营协议与酒店开始经营之间存在较长时间，因此回报起始时间存在两种方案：令 业主回报自签订委托经营协议后开始/首付的投资回报由酒店管理公司在每年年终汇到客户的专用帐户上；,月供由酒店管理公司每月存入客户的专用帐户上，由客户自缴；此种方式可保证业主能及时享受到应得利益，有利于营销；但开发商会提前进行支出，加重开发商的前期负担。C.自酒店经营之日开始（交房也可定在同一日）,首付的投资回报由酒店管理公司在每年年终汇到客户的专用帐户上；,月供由酒店管理公司每月存入客户的专用帐户上，由客户自缴；/ 客户签订委托经营协议至酒店开始经营期间的月供由客户自缴；/ 10年的回报期自酒店经营后起算。此种回报时间可在一定程度上缓解开发商前期的资金压力，但无形中加大了客户的首付支出；同时客户也不能获得及时回