可行性报告-石家庄奥林匹克花园可行性研究分析47页.doc

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1、目 录市场调研篇21 宏观投资环境21.1 石家庄人文特点21.2 石家庄经济环境21.3城镇居民生活水平31.4城市格局41.5 政策环境41.6“奥林匹克”情结石家庄51.7综述62 石家庄房地产市场分析72.1石家庄市房地产市场现状分析72.2石家庄市商品住房市场预测92.3综述113 项目所在区域裕华区房地产市场分析113.1裕华区房地产市场分析113.2重点楼盘个案分析113.3综述134 客群特征分析134.1客群特征134.2购房偏好特征164.3综述17市场定位篇171 本案竞争力分析171.1本案的项目分析171.2本案周边居住质量分析181.3本案条件与资源分析181.4综

2、述202 本案的S.W.O.T分析212.1优势(Strength)212.2劣势(Weakness)212.3机会(Opportunity)212.4风险(Treat)212.5综述233 项目定位建议233.1住宅类目标客户群体定位233.2市场定位243.3首期价格定位264 主题定位27财务分析(初步)篇271 项目主要经济技术指标（建议）272 项目实施进度建议283 项目投资估算284 资金筹措、投入、收回计划285 项目销售收入测算296 静态盈利分析297 综述29附录：石家庄奥林匹克花园主题定位建议321 奥林匹克花园主题回放322 石家庄奥林匹克花园主题方案353 诠释“五

3、环新生活”37市场调研篇1 宏观投资环境1.1 石家庄人文特点石家庄是二十世纪初伴随着京汉、正太铁路的修建而由获鹿县的一个小村庄石家庄逐步发展形成的一座新兴城市。1925年6月设“石家庄”，实行市自治制，同年8月，石家庄、休门合并组建“石门市”。1947年，石门市已经发展成为当时较大的中等城市，人口19万，工业总产值2000万元左右。同年石门市改名为石家庄市。1968年河北省省会由保定迁至石家庄。1993年7月石家庄市和石家庄地区合并，石家庄市规模迅速扩大。评价：石家庄是个新兴的城市，外来人口对城市的迅速发展做出了重大贡献，也成为石家庄人口重要组成部分。宽厚、兼容并包的石家庄人传统思想束缚少，

4、比较容易接受新鲜事物。 1.2 石家庄经济环境1.2.1全国总体经济环境20XX年中国国民生产总值102398亿元，比上年增长8.5%。固定资产投资43202亿元，首次突破4万亿元，比上年增长16.1%，增幅为1996年以来最高水平。全国城镇居民人均可支配收入7703元，增长13.4%。居民家庭恩格尔系数(消费支出占家庭消费总支出的比重)，城镇、农村分别为37.7%、46.2%，分别比上年降低0.2、1.5个百分点，消费水平有所提高。到20XX年，中国房地产行业已经连续六年保持了高于GDP增长速度的增长态势。展望20XX年：中国国内生产总值的增速可达7.9%至8.2%。根据十五纲要，未来5年内

5、，我国经济增长预期在年均7%左右。固定资产投资增速将略高于20XX年。中国居民消费，将保持10%左右的增长。同时消费结构加快升级，通信、汽车、住房消费将继续保持稳步增长的态势。全国商品房销售总额的还将保持25%左右的增长速度。评价：近几年来全国房地产业发展总体来说是健康的，不同于90年代初的房地产泡沫，整个国民经济的平稳增长将带动房地产业的平稳增长，供销两旺是拉动房地产业发展的主要动力。1.2.2石家庄总体经济石家庄总体经济表现出以下特点：n （1）石家庄经济增幅高于全国平均水平从80年代以来，一直保持10%左右的经济增长速度。20XX年实现国内生产总值1184.04亿元，增长9.9%，分别高

6、于全国、全省增速1.9和0.3个百分点。整个经济的良好增长态势带动了石家庄房地产开发的较快增长。n （2）石家庄的总体经济水平与发达城市有一定差距20XX年石家庄国内生产总值处于全国城市GDP值排名20名。石家庄资源比较贫乏，没有独特的城市竞争优势；80、90年代兴起的批发集贸经济逐渐衰减；第二、三产业在整个产业结构中的比重较大，国有经济逐渐衰落，私营经济逐渐兴起。总体经济水平决定了石家庄人的消费水平属于三级城市的消费水平。n （3）以内向型经济为主，外向型经济规模小投资需求拉动力比较弱，以内生经济为主的石家庄经济不太可能在较短时间内实现跳跃式发展，将在较长一段时间内处于平稳增长的态势。评价：

7、据以上特征而言，石家庄经济发展形势将在较长一段时间处于平稳增长的态势，且主要以内向型经济为主。这在一定程度上决定了该城市的房地产的需求也只能是处于平稳增长状态。1.3城镇居民生活水平1.3.1居民收入状况n （1）收入结构发生变化居民的收入中，国有、集体经济单位和个体经营、个体被雇和从事其他劳动的收入比重较高。但随着第二、三产业的增长，国有、集体经济地位的下降和私营经济的发展，前者收入下降了16.9和2.2个百分点，后者则比20XX年分别提高1.8、0.5和2.0个百分点。n （2）收入差距拉大最高收入组和高收入组的人均可支配收入增长速度分别为16.3%和8.9%。最高收入组的收入高出最低收入

8、组10739.77元，之比为4.64：1，增速11.8个百分点，远高于全国3.1%的增速。石家庄的高收入人群主要有金融保险、大中专院校、电力煤气、房地产、电信、新闻出版、铁路、外贸、足球俱乐部、宾馆饭店十大行业。（高收入个人的界定为年收入5万元以上）n （3）房价相对于居民的收入偏高根据发达国家经验，收入房价比处于3到6之间，表示房地产的销售处于良好的发展态势。石家庄的收入房价比达到10.21，说明房价相对于居民的收入偏高。值得注意的是，石家庄的政府机关人群属于中高收入人群，灰色收入较高，无法获得数据统计资料，会影响收入房价比的分析。1.3.2支出状况n 恩格尔系数比较低，生活水平高于全国平均

9、水平表1 石家庄收入群体恩格尔系数表收入群体最低收入人群中等收入人群高等收入人群全国平均水平恩格尔系数33.4124.0615.2837.9数据来源：石家庄20XX年统计年鉴 恩格尔系数是食物支出占总支出的比率，其值越小，说明生活水平越高。20XX年，全国恩格尔系数为37.9%，说明石家庄城镇的整体生活水平均高于全国平均水平。1.3.3居住状况n （1）人均居住面积较少作为全国人口密度最大的城市之一（每平方公里1.63万人），石家庄城镇居民的20XX年末人均住房居住面积17.67平方米，比全国平均水平低4.33平米。世界各国的经验表明，人均居住面积达到30至35平方米之前，会保持较旺盛的住房需

10、求。n （2）住房消费较低据石家庄城调队公布的数字计算，石家庄的住房消费比在7%左右。据发达国家经验，恩格尔系数在40时，住房消费在消费结构中的比重将会达到15到20。目前，石家庄城镇居民的恩格尔系数已降到40以下，而住房消费比重尚不足10，比国际平均水平要低5到10个百分点，住宅消费应该还有较大的空间。 评价：以上客观特征反映出石家庄居民收入水平差距在扩大，高收入人群主要集中在金融保险、大中专院校、电力煤气、房地产、电信、等行业，温饱早已不是问题，生活品质是追求的目标，人均住房水平有望继续提高，住房消费还有较大空间。1.4城市格局石家庄市区分六个区：桥西区、桥东区、裕华区、新华区、长安区、高

11、新技术开发区。从发展状况来看，桥西区和桥东区是老城区，也是石家庄的商贸中心。新华区人流、物流、信息流集中，具有得天独厚的科技、文化、区位优势。裕华区大专院校比较多，无污染工业，但目前公共配套欠缺。裕华区和高新技术产业开发区都属于新区，发展的空间和潜力比老城区大。 从建设条件看，西北部是城市地下水水源保护区，西北边缘有军用机场噪音、电磁波干扰和机场净空限制；北部濒临滹沱河，有洪水淹没区制约；太行山山前断裂带在主城区西侧南北向通过，地质条件差。市规划设计院刘英彩副院长认为，石家庄不宜再向北部、西部和西南部发展，适宜向东南方向发展，形成南北为工业区，中间为生活居住区，有方格网式主次干道相连接的城市格

12、局。评价:城市格局发展的特征说明，石家庄东南方向是目前城市最适宜发展的方向，即裕华区和高新技术开发区。此两区的可开发面积大，污染少，但公共配套尚缺乏；其它区域各有特点，但由于可开发土地不多，或建设条件不佳，不是城市主要发展方向。1.5 政策环境1.5.1城市总体规划（1997年20XX年）本期城市总体规划的期限为199720XX年，近期规划为199720XX年。总体规划分为城镇体系规划、主城圈规划、主城区规划三个层次。n （1）城市定位石家庄的城市性质被确定为全国纺织基地、华北地区重要商埠、全国药都，另外构筑地方特色农业加工区。 n （2）构建城市组团以主城区为中心，在半径20公里左右的范围内

13、，建设发展相对独立、职能各异的城市组团。即：以发展文教旅游为主的正定组团、以建材商贸旅游业为主的鹿泉组团、以医药食品工业为主的栾城组团、以石油化学加工业为主的丘头组团和以化工机械工业为主的窦妪组团。主城区将与各组团连同其所辖区域共同构成石家庄市区，市区面积将调整到1885平方公里。 n （3）主城区向东南方向适度发展主城区总体形态是，东北部和南部为工业区、中间为生活居住区，基本格局为一轴、一核、三环的“113”模式。一轴是由中山路和裕华路两条东西向交通干道及其中间地带所组成的城市东西向发展主轴线，一核是指主城区的商业和商务中心，主要集中于中华大街裕华路建设大街正东路新华路围合而成的城市核心区；

14、三环即主城区的一环、二环和三环路。石家庄东部和东南部的规划用地性质主要为居住用地和工业用地。标志着城市的发展重心向东部和东南部转移。1.5.2城中村改造政策石家庄市政府提出：用五年时间(20XX-20XX)，把二环路以内45个城中村全部改造完毕，所有村民全部搬进功能完备、环境优美、现代亮丽的住宅小区，真正实现由传统农村村民向现代城市居民的转变；到20XX年把城市规划建设用地范围内村庄基本改造完毕。 城中村改造将实现“五大转变”：一是户籍方面，城中村农民转变为城市居民；二是土地方面，原村集体土地转变为国有土地；三是在管理体制方面，村委会转变为居委会；四是农村集体经济组织转变为规范的股份制公司；五

15、是物质形态方面，城中旧村转变为公共配套完善、环境优美的城市文明社区。 1.5.3国家相关政策20XX年国家出台的房地产政策中，对房地产业影响较大的是关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（下文简称通知）。（1）紧缩房地产企业的资金链通知严格控制房地产开发贷款、缴纳土地出让金贷款和建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。规定房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。 商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。 严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。n （2）限制个人二次置业和消费高档商品房通知对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。评价：政策环境对于房地产来说，即提供了机遇又发出预