地产市场报告-新建沾益县二中及附属地产建设项目可行性研究报告.doc

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1、云南曲靖新建沾益县二中及附属地产建设项目云南曲靖新建沾益县二中及附属地产建设项目可行性研究报告 1目 录第一章 总论11.1项目名称11.2项目性质11.3项目拟建地11.4项目建设单位11.5 可研编制单位21.6 编制依据及范围31.7 项目建设内容及规模41.8 主要建设条件51.9 项目投入总资金及效益情况5 1.10 主要技术经济指标61.11 项目提出的理由与过程7第二章 项目背景102.1项目合作概况102.2项目提出的背景112.3区域概况122.4 沾益县教育现状122.5 地产现状14第三章 项目建设的必要性与可行性163.1项目建设的必要性163.2项目建设的可行性19第

2、四章 项目建设条件234.1地形地质条件234.2建设地点及交通条件234.3地形气候及水文条件234.4市政配套条件244.5建筑材料244.6社会经济条件25第五章 工程建设方案265.1总平面布局265.2建筑设计315.3 人防工程335.4 结构方案345.5给水设计375.6 电气设计415.7 空调与通风445.8 消防设计475.9 燃气设计51第六章 节能526.1设计依据526.2项目能源消耗种类及数量分析526.3 项目所在地能源供应状况分析546.4 节能措施556.5 能源管理组织制度57第七章 环境影响评价及安全防范措施597.1编制依据597.2建设地点环境现状5

3、97.3 施工中的环境保护597.4 主要污染源和污染物597.5 综合治理措施60第八章 机构设置628.1卫生628.2健康628.3安全658.4安全防范措施67第九章 组织结构设置及师资699.1组织机构设置699.2师资队伍71第十章 项目建设组织与管理7310.1方案实施73第十一章 项目实施进度7511.1项目实施计划75第十二章 招标投标管理78第十三章 投资估算及资金筹措8013.1投资估算8013.1资金筹措81第十四章 财务评价8614.1 A地块收入8614.2 B地块经济效益86第十五章 社会评价88第十六章 研究结论与建议9116.1研究结论9116.2相关建议92

4、第一章 总 论1.1项目名称：云南曲靖新建沾益县二中及附属地产建设项目1.2项目性质：新建1.3项目拟建地：项目所在地位于沾益县小坡接线东侧。1.4 项目建设单位：云南省沾益县湘和投资有限公司 项目负责人：田野（法人代表）1.4.1承办单位及学校概况简介： （1）承办单位概况 本项目是由曲靖市湖南商会副会长单位云南省沾益县湘和投资管理公司为投资建设主体，云南湘和教育集团提供师资，曲靖市湖南商会共同参与的教育地产项目。云南省沾益县湘和投资管理公司成立于20XX年，主要是以教育投资管理咨询、教育培训、教育产业投资为主的有限责任公司，法人代表田野。公司先后投资开办了曲靖华才职业技术学校、沾益二中、石

5、林县补习学校。云南湘和教育集团是于20XX年03月15日经昆明市教育局批复同意成立的昆明市首家民办教育集团。由云南联申建工有限责任公司、昆明市盘龙区楚天实验学校、昆明市西山白马学校、昆明五华小新星英语培训学校、曲靖市华才职业技术学校、蒙自县育才文化武术学校、西双版纳州青龙学校等七家单位组成。法人代表詹大年、集团总裁田野。集团现涵盖了幼儿教育、义务教育、普通高中教育、中等职业教育、非学历培训和教育设计建设等门类。是省外优质教育来云南投入最大的民办教育机构，集团成立以来，重点引进湘商的教育投资和湖南优质教育资源，成为滇湘两省教育交流的平台，在教育策划投资、教育文化传播等教育产业服务方面起到了积极的

6、作用，为发展云南的民办教育服务。曲靖市湖南商会于20XX年6月成立，法人代表岳建军。现有在曲靖市经商的成员单位就有380多家，其投资和经营范围涵盖矿山机电、建材、机械制造、五金百货、广告印刷、煤矿开采、化工、药业、教育等行业，近几年来，在曲靖的湖南籍非公经济人士年均营业额达20亿元，实现利税3亿多元，为社会提供了6000多个就业单位，自成立以来向抗震救灾、抗旱救灾、捐资助学等社会光彩事业捐款达1000多万元，为推动曲靖和沾益的经济社会发展作出了突出的贡献。（2） 学校情况简介曲靖市沾益二中是曲靖市湖南商会与沾益县人民政府合作建设，经市教育局批整的一所民办完全高级中学。学校将斥资2亿余元，占地2

7、00亩，建成具有园林风格的云南省一级完全中学，通过3-5年努力，在校学生将达到36004000人。实现“校园建筑营造整体美，园林绿化营造环境美，佳作名篇营造艺术美，人际和谐营造文明美”的校园文化建设目标，教学设备、设施将实现“校园网络化，管理监控化、办公电子化、备课电脑化，课堂多媒体化”等一体化建设。1.5可研编制单位编制单位：湖南省建筑材料研究设计院有限公司咨询证书：工咨甲12220XX00051.6编制依据及范围：1.6.1依据：（1）云南省沾益县湘和投资有限公司与湖南省建筑材料研究设计院有限公司签订云南曲靖新建沾益县二中及附属地产建设项目工程咨询合同；（2）云南省沾益县湘和投资有限公司提

8、供的项目建设基础资料；（3）企业营业执照（4）项目规划选址意见书（5）环评意见（6）用地预审意见（7）项目建设规模的批复文件 （8）一四三地质勘探大队与沾益湘和投资有限公司签署的合作共享协议； （9）关于基础教育改革与发展的决定国发（2001）21号 （10）曲靖市教育发展规划与实施纲要 （11）沾益县教育发展总体规划与实施纲要（12）其他与项目相关的政策性文件；（13）国家发改委推荐使用的投资项目可行性研究指南；（14）国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（15）国家和地方制订的有关法规、规范和标准；（16）云南省相关工程计价文件。（17）经济环境及市场调查。1.6

9、.2研究范围： 本项目申请报告以建设单位提供的有关资料和国家有关法令、政策、规程、规范等为基础，对该项目的建设必要性、建设的条件与场地布局、主要工程技术方案、环境保护、投资估算及资金筹措、综合效益等方面进行了综合分析研究，并据此提出研究结论。1.7 项目建设内容及规模：1.7.1建设内容： 项目分A、B地块，A地块为地产开发用地，拟建酒店、住宅、商业网点、地下车库等；B地块为新建沾益县二中用地，拟建办公楼、科技楼、教学楼、学生公寓、食堂及活动场地。1.7.2建设规模：项目A地块（地产开发）：用地面积49555.51，折合74.33亩，总建筑面积230701.1，其中地上建筑面积198696.4

10、4，含住宅建筑面积171287.67、商业建筑面积12366.86、酒店建筑面积14741.91、会所建筑面积300 ；地下室建筑面积320XX.66，停车位约894个；项目容积率为4.0，规划户数1071户。 项目B地块（新建沾益县二中）：根据云南省一级普通高级中学(完全中学)管理规定(试行)，结合沾益县社会经济发展趋势和沾益县教育发展总体规划与实施纲要，根据沾益县人民群众对高中段教育的需求，沾益县二中建设总规模为60个普通班，其中初中 36个班，高中24个班。沾益县二中作为沾益县普通高级中学，争取经过5-8年的努力建成省一级示范中学。B地块用地面积45610.77，折合68.41亩，地上总

11、建筑面积51007.44，其中办公楼建筑面积4850.85、科技楼建筑面积4850.85、教学楼建筑面积17438.46、学生公寓建筑面积20267.28以及食堂建筑面积3600。1.8 主要建设条件项目建设结合了沾益县地产发展的需要，符合教育发展总体规划，是沾益县普通高中建设的需要，带动了地产经济的发展。学校的生源和师资力量有保证。项目建设得到省、市、县政府和各相关部门的支持。项目实施地的各项公共配套条件符合学校建设和教学的需要；项目选址合理；项目建设的各项技术方案切实可行；项目环保及安全设施措施合理；项目建设用地符合沾益县城市建设总体规划、土地利用规划和云南省学校建设用地控制指标；项目建设

12、符合目前国家经济和投资政策；项目筹资方案切实可行；项目具有明显的社会效益，主要建设条件具备。1.9项目投入总资金及效益情况 （1）投入资金本项目总投资估算为60288.73万元，其中A地块投资估算48940.15万元，B地块投资估算11348.58万元。（2）效益情况本项目植入“教育地产”的先进理念，将满足人们择校而居的美好愿望，B地块沾益县二中的建设，将极大地提高A地块地产开发的品质，借助沾益县二中，不仅能营造利于下一代教育的文化氛围，而且能提高楼盘本身的文化品位。当今，房地产商在竭力满足业主多元化需求的同时，教育资源成为重点而又稀缺的配套设施，本项目极大的提升了地产项目的附加值，也势必将成

13、为沾益县地产销售热点，带动沾益县经济的蓬勃发展。沾益县二中建成后能较好地改变沾益县普通高中阶段教育的整体布局，改变原有学校布置散乱、教学水平低、办学条件差、学校不能体现规模效应的局面，能较大地提高沾益县普通高中的教学水平和学校管理水平，也为全县九年制义务教育的布局调整提供便利。项目建成后不但满足了沾益县人民群众对高中段教育的需求，而且能在较长的一段时期满足社会经济发展对普通高中办学的要求，因此项目具有十分明显的社会效益。项目建设是必要和可行的。1.10主要技术经济指标:项目A地块：（1）总用地面积：49555.51。（2）总建筑面积：230701.1m，其中：地上建筑面积198396.44（住

14、宅建筑面积171287.67、商业建筑面积12366.86、酒店建筑面积14741.91）；地下室面积320XX.66。（3）总层数 ：商业（2F）、住宅（18F）、住宅（2+25F）（4）总户数：1071户（5）建筑容积率（不包括地下室）：4.0（6）停车场车位数：894个（7）小区绿化率：24.77%（8）建设工期：24个月（9）总投资额：48940.15万元。项目B地块：（1）总用地面积：45610.77。（2）总建筑面积：51007.44，其中：办公楼建筑面积4850.85、科技楼建筑面积4850.85；教学楼建筑面积17438.46，学生公寓建筑面积20267.28，食堂建筑面积3600。（3）总层数 ：办公楼（5F）、科技楼（5F）、教学楼（6F）、学生公寓（6F）、食堂（3F）。（4）建筑容积率：1.12（5）绿化率：33.4%（6）建设工期：24个月（7）总投资额：11348.58万元。1.11 项目提出的理由与过程：1.11.1 项目提出的理由实施科教强国战略，优先发展教育事业是全面建设小康社会，实现中华民族伟大复兴，使国家在未来世界科技经济发展上处于有利地位的需要。云南省委、