房地产筹建、设立、筹资、征地、开发、竣工验收过程的财税管理分析.docx

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1、会计实务房地产筹建、设立、筹资、征地、开发、竣工验收过程的财税管理分析第一章筹建环节财税处理一、筹建期间的确定筹建期间划分以实际生产、销售、提供劳务或其他经营行为之日为开始生产、经营之日至筹建期结束。房地产企业开始经营年度为开始计算损益年度，不是营业执照日期也不是取得第一笔经营收入日期。二、筹建期间开办费处理开办费包括：人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费及不计入固定资产成本的借款费用等内容。根据企业会计准则中“管理费用核算内容可知，开办费会计处理上不再作长期待摊费用或递延资产，而直接将其费用化，统一在“管理费用科目核算，发生时直接计入管理费用一开办费开办费未明确列作长期待摊费

2、用，企业可在开始经营之日的当年一次性扣除，也可自支出发生月份次月起，分期摊销,摊销年限不低于3年，一经选定，不得改变。企业所得税汇算清缴中业务招待费标准以实际发生额60%计算，在税前扣除；企业如选择自支出发生次月起平均三年摊销筹办费的，摊销的业务招待费数额应与当年度发生的业务招待费之和的60%与当年收入5%。比较，以低者作税法允许列支数额，差额部分作纳税调增处理；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。三、筹建期间企业所得税的亏损处理企业自开始生产经营年度，为开始计算企业损益年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期亏损，

3、企业可在开始经营之日当年一次性扣除,也可自支出发生月份次月起分3年摊销。第二章设立环节财税处理一、项目公司设立项目公司投资人（股东）可选自然人或法人。两者对应分配环节和清算环节所得税政策不同，转股环节相关涉税政策也有很大差别。经营净利润分配方面，自然人投资者按20%缴个人所得税。法人投资者符合居民企业之间分配股息红利免税条件的，免企业所得税。开发过程中或注销清算环节，自然人投资者需按20%缴财产转让所得个人所得税。法人投资者需按25%缴企业所得税,但作为法人投资主体其帐面如有亏损则可按税法规定弥补亏损。二、项目公司选择可根据项目实际情况，新设项目公司（一般一个项目设立一家公司）（-）优点1项目

4、公司结束后，可及时注销公司，同时分散投资风险；2 .不同项目间，同类产品同期成本可避免对比；3 ,可在项目公司之间对费用类企业管理性支出进行调整；4 .按项目进行股权转让。（二）缺点1 .开发资质不能提升，不能满足开发面积持续增长，对融资产生一定影响；2 .品牌聚集效应不够；3 .项目间费用分摊难以操作；4 .各项目间未分配利润数不能相互抵减、增值税进项税额不能相互抵减；5 .土地增值税清算时不能转嫁成本；6 .项目间拆借资金会产生利息收入纳税调整。三、人员配备因为计入开发间接费用的工程人员等费用在土地增值税清算时可以加计扣除，因此项目公司人员配备方面可以将工程、设计、研发等与项目开发相关人员

5、的费用尽可能计入项目，当然公司架构设计、运营须得到人力、行政配合；方案确立后，应全力推进，同时应关注税收政策变化，并及时调整应对方案。四、建设产品设计及变更房地产企业应按批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产企业不得擅自变更规划、设计，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产企业应在变更确立之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更及由此引起的房价款变更

6、。房地产企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产企业承担违约责任（商品房销售管理办法第24条力五、土地使用权出资规定公司法第27条规定股东可用货币出资，也可用实物、知识产权、土地使用权等可用货币估价并可依法转让的非货币财产作价出资旦是，法律、行政法规规定不得作出资的财产除外。1 .以划拨土地使用权出资的，使用人应向市、县人民政府土地管理部门申请办理土地使用权出让手续后方能作为出资;2 .城市规划区内集体所有土地应先依法征为国有土地后方能作为出资；3 .农村和城市郊区集体所有土地（除法律规定属国家所有外）应经县级人民政府登记注册，核发证明，确认所有权后方能作为出资。

7、六、土地使用权出资入股涉税政策（-）增值税销售服务、无形资产或不动产，指有偿提供服务、有偿转让无形资产或不动产。以不动产为对价换取被投资企业股权,即土地使用权属发生变更，取得其他经济利益，应缴增值税。（二）土地增值税关于房地产项目（土地使用权/在建工程/房产等）出资入股涉及的土地增值税问题，财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知（财税20155号）曾规定单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。但是上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。该文的执行期限到期后（2015年1月1日至201

8、7年12月31日），关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知（财税201857号）继续延续了上述处理思路，具体条文为四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形需说明的是，上述出资入股的形式在后期开发过程中可能面临两个问题，一是出资入股至非房地产企业的过程中虽然暂时避开了土增税，但后续转为房地产开发企业可能遇到审批层面的障碍；二是已享受房产、土地投资作价入股暂不征收土增税的，在投资作价之后从事房地产开发清算时，其应按作价入股前取得该土地实际支

9、付的金额进行扣除。（三）企业所得税企业发生非货币性资产出资，应视同有偿转让不动产，应按公允价值确定收入额，居民企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。（四）印花税对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征印花税（税率0.05%（五）契税以土地使用权出资，视同土地使用权转让，以土地、房屋权属作价投资、入股，权属发生变更，应缴契税。第三章筹资环节财税处理一、筹资环节涉税环节要点（-）过高的资产负债率（一般超过50%较低的流动比率（一般小于100%）；（二）关联方借款超过税法规定债资比的借

10、款利息可能无法税前扣除（一般企业2:1,金融企业5:1）;企业集团（母公司注册资本在5000万元人民币以上，并至少拥有5家子公企业利息支出按以下规定处理：企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款证明文件，可在使用借款企业间合理分摊利息费用，使用借款企业分摊合理利息准予在税前扣除；超过同期金融机构贷款利率不得税前扣除。3.土地增值税对于统借统还贷款或关联企业贷款后转给房地产开发企业使用而产生的利息支出，在计算土地增值税时，不得据实扣除，按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%计算扣除。（三）股权转让收入明显偏低的问

11、题应筹资引起的股权变动（如股权融资引起的股权让与担保及股权退出问题），申报股权转让收入低于股权对应净资产份额等情形应特别留意，避免因操作不当引起纳税调整或其他争议，比如被投资企业拥有土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产的,申报股权转让收入低于股权对应净资产公允价值份额的；申报股权转让收入低于初始投资成本或低于取得该股权所支付价款及相关税费的；申报股权转让收入低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让收入的；申报股权转让收入低于相同或类似条件下同类行业企业股权转让收入的；不具合理性的无偿让渡股权或股份。二、税务机关对价格明显偏低股权转让核定方法

12、(-)净资产核定法股权转让收入按每股净资产或股权对应净资产份额核定。被投资企业的土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产占企业总资产比例超过20%的，主管税务机关可参照纳税人提供的具有法定资质的中介机构出具的资产评估报告核定股权转让收入。6个月内再次发生股权转让且被投资企业净资产未发生重大变化的，主管税务机关可参照上一次股权转让时被投资企业的资产评估报告核定此次股权转让收入。(二)类比法1 .参照相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让收入核定;2 .参照相同或类似条件下同类行业企业股权转让收入核定；3 .企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成

13、股权变更手续时，确认收入实现。转让股权收入扣除为取得该股权发生成本后，为股权转让所得。企业计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中该项股权可能分配金额；4 .符合条件居民企业之间股息、红利等权益性收益免税。三、资本公积转增资本涉税环节(-)增值税资本公积转增资本，未发生应税行为，不属增值税征收范围。(二)土地增值税评估增值未发生所有权转移，不缴纳土地增值税。（三）印花税按资本公积转增资本数额0.05%缴纳印花税。（四）房产税从评估增值次月起按评估增值后房屋（无论是否计入固定资产）原值缴房产税（年度应缴房产税=新固定资产原值*70%*1.2%X（五）个人所得税一般来说，自

14、然人股东非股票溢价形成的资本公积转为资本或以现金或股份及其他形式取得资产评估增值数额，按利息、股息，红利所得项目征20%个人所得税。第四章征地环节财税处理本环节主要需注意土地成本的确认：一、增值税房地产企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额预缴增值税，向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。（部分地区可以扣除的拆迁补偿费用仅含货币支付的部分，回迁房及置换房等不得扣除力向政府支付的土地价款，以省级以上（含省

15、级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效扣除凭证，房地产企业在开发项目竣工前，所缴的土地使用税可以按受益原则计入房地产开发成本。拆迁补偿费用，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能证明拆迁补偿费用真实性的材料。二、土地使用税房地产企业在开发项目竣工前，所缴的土地使用税按受益原则可以计入房地产开发成本部分。凡在土地使用税开征范围内使用土地的单位和个人，不论通过出让方式还是转让方式取得的土地使用权，都应依法缴土地使用税。年应纳税税额=（实际占用的土地面积（平方米）X适用税额:12）X应税期限（月）或：年应纳税税额=【（实际占用的土地面积（平方米）一尚未利用的土地）】X适用税额12）X应税期限（月X开发产品交楼后，可以按照交楼面积折算成占地面积，扣减土地使用税应纳税额。三、印花税房地产企业以出让、受让方式取得土地，须签土地使用权出让合同、土地使用权转让合同。对其应按产权转移书据征印花税。四、契税（税率3-5%）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和因国家建设需要依法征用、收回的房地产或因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，