地产市场报告-珠海国际文化城房地产项目可行性研究报告.doc

《地产市场报告-珠海国际文化城房地产项目可行性研究报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《地产市场报告-珠海国际文化城房地产项目可行性研究报告.doc（28页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、珠海国际文化城项目可行性研究报告一 碰撞交响曲 序现代科学告诉我们：五十亿年前的一次宇宙大爆炸，产生了无以计数的宇宙尘埃，它们互相吸引、碰撞，形成了无以计数的、大大小小的岩石和冰块；规模更大的岩石和冰块，在相互吸引和碰撞的巨大声浪和高温产生的璀璨火光中，将较小的岩石和冰块融入自己巨大的躯体，逐渐形成今天我们所看到的无数颗巨大的恒星、行星、卫星和彗星等天体，构筑了广漠深远、神秘莫测的宇宙天象。人类的唯一家园地球，正是在经历了无数次惊心动魄的大小碰撞之后，岩石和冰块交融，结合成为一颗可以产生和养育生命的蓝色水球。一切物质和生命源自于碰撞。这是宇宙间亘古不变的规律。现代史学告诉我们：人类文明发展和进

2、步的历史动力，源自于世界各民族古老文明不断碰撞和交融。远古时期，由于生产力落后，各民族和各区域之间交流不便，各民族和区域内部文明自我碰撞、发展壮大，形成了古埃及尼罗河流域、古印度恒河流域和古华夏黄河流域等世界三大文明。随着生产力的发展和进步，交通工具的不断改善，各民族及区域的文明以宗教、文化、艺术、商贸或战争等形式相互碰撞、交融。特别是发生在十八世纪欧洲的工业革命，借助蒸汽机等先进科学技术的力量，世界各民族及区域文明有时伴随着血与火的洗礼碰撞加速加剧，其领域更加广泛，其内涵更加深刻。新经济、新科技、新文化、新艺术、新思维、新观念在不断的碰撞中，以前所未有的速度大量涌现。一切物质文明与精神文明源

3、自于碰撞。这是人类发展史早已证明的不变真理。21世纪，世界各国必然会在不断的碰撞交融中，逐步走向经济一体化。与经济相伴而行的各种文明包括文化的和艺术的也必然在碰撞交融中，诞生出新的更先进的文明。最显著的特征是东方文明与西方文明的碰撞，将喷发出人类文明史上最耀眼的光芒，结出经济、文化、艺术等领域内最壮丽的硕果。我们欢呼21世纪人类新文明时代的到来。在科学技术日新月异、世界经济快速发展的今天，人类的精神文明将在不断的碰撞和交融中走向新的辉煌。 21世纪是中国人的世纪。为不同民族和区域的文化艺术的碰撞和交融提供数量更多、规模更大的舞台，这是我们共同的愿望，也是我们共同的责任。珠海国际文化城乘愿而来，

4、她的建立，将成为东西方文化艺术碰撞和交融的世界级大舞台，成为一个更加宏伟壮观的以国际文化艺术为主体的“东方明珠”。二 时代背景 天时篇二十年以前，一位东方伟人将“改革开放”的大旗高高扬起，在九百六十万平方公里的土地上，掀起了波澜壮阔、广泛深入的经济体制改革大潮。短短二十年来，十二亿中国人民在邓小平“建设有中国特色社会主义理论”的指引下，摆脱了各种僵化和陈腐观念的禁锢，排除了来自各种思潮特别是极左思潮的干扰，使我们的经济建设取得了前所未有的辉煌成就。曾经极度贫穷落后、千疮百孔、沉沦了一个多世纪的中华民族终于站起来了。中国奇迹般的发展和进步震撼了整个世界。还是这位伟人，以革命家、战略家高瞻远瞩的胆

5、略和气魄，创立了深圳、珠海、汕头等经济特区，大胆引进资本主义的先进管理、技术、人才、资金及一切于我有用之人类文明成果，使特区不仅在经济建设方面成为全国的楷模，而且在思想观念、价值取向、文化意识上创造了不同于东方传统，也有别于西方色彩的新文明。特区的创办不仅证实了与世界经济接轨的成功，同样证明了东西方文明碰撞与交融所产生的巨大能量，对推动我国社会主义物质文明和精神文明建设的巨大作用。有着浓厚封建历史和文化传统、保守、落后、封闭的中国，在“改革开放”的大潮中，吸纳世界各民族优秀文明、特别是西方先进文明成果的国门打开了。天造时，顺之者昌。珠海国际文化城适应了这一时代潮流的需要。她将向世界各国各民族的

6、文化艺术张开欢迎的双臂，同时也将把中华民族优秀的传统文化艺术和现代文化艺术推向全世界。这里将不断奏响世界各国各民族文化艺术交流和东西方文明交融的主旋律。三 区域环境 地利篇珠海昔日南疆的边陲小镇经过改革开放二十年的锤炼，已成为举世闻名的国际化都市。1998年被联合国环境组织授予中国唯一的最佳“改善人居环境奖”。2000年10月，中共广东省委、省政府对珠海又提出进一步的要求：在5年内努力将珠海建设成为一个区域性现代化经济文化中心城市。珠海经济特区已插上了腾飞的翅膀。珠江三角洲中国经济、文化发展最活跃的区域，这里早已实现城乡一体化，公路、高速公路、铁路、高架桥、立交桥及水运、海运纵横交错、四通八达

7、、方便快捷。围绕着珠江入海口，集聚着一群响亮的明星都市：澳门、珠海、中山、顺德、广州、东莞、深圳、香港、，这里最早沐浴了“改革开放”的春风雨露，不仅具有丰厚的历史文化底蕴，而且具有支撑“文化艺术大厦”建设的经济实力和繁荣社会主义文化艺术的肥沃土壤。打开地图册，在珠江口内伶仃洋碧波万倾的南海诸岛中，有一颗碧玉般的岛屿淇澳岛，这里气候温和、四季如春、景色秀丽，规划中珠海至香港的伶仃洋跨海大桥，将从珠海唐家镇起步，跨上淇澳岛再飞跃到内伶仃洋岛后直通香港。“珠海国际文化城”就坐落在淇澳岛东北角，占地面积2.21平方公里（221万平方米）。如果以淇澳为圆心，以80千米为半径画一圆，你就可以将珠江三角洲的

8、明星都市及香港、澳门尽收圈内。地造势，居之者尊。“珠海国际文化城”以繁荣的珠江三角洲为依托，具有得天独厚的地理优势，同时珠三角和港、澳地区对国内外具有各种强大的辐射能量，这种能量将极有利于“珠海国际文化城”进军国际旅游大市场。珠海国际文化城建设用地，经珠海市政府批准，于1998年缴清全部地价款，取得了50年土地开发使用权，并已投入了9000万元前期开发费用：修建了一条长约1500米的主干道宛延至山顶；建造了巨型观世音塑像；进行了大面积人工绿化；完成了部分填海造地工程等，已具备了全面开发建设的充分条件。珠海市政府设立了淇澳经济开发管理区，将该岛作为珠海经济特区旅游开发和发展高等教育及科研基地的重

9、点。目前一座通往该岛长约1500米的淇澳跨海大桥已建成通车，为该岛的全面开发打下了坚实的基础。四 创新思维 人和篇珠江三角洲及与其血脉相连的港、澳地区，已成为世界资本竞相投入的热土。制造业、商贸业、金融业等跨国公司或财团相继进入该地区。国际资本、技术与国内劳动力、自然资源等相互结合，使资本与资产繁殖与增值产生巨大的经济磁性效应。经济的大繁荣，吸引了文化、旅游等各行业大量涌入，许多大型文化、旅游项目如雨后春笋般在珠江三角洲相继建成。国际知名的“迪士尼乐园”在经过多年反复考察论证之后，最终选择了与珠三角及广大的中国腹地有着密切经济、文化联系的香港作为其新的发展基地，其着眼点就是通过香港对内对外强辐

10、射的有利地位，大举进军中国的文化、旅游市场。地处珠江口西岸淇澳岛上的“珠海国际文化城”与“香港迪士尼乐园”,隔30千米宽的内伶仃洋海而相望，在伶仃洋跨海大桥建成通车后，两地相距不过45分钟车程，就像伶仃洋跨海大桥（一线）两头各系着一颗代表东、西方文化的明珠，镶嵌在珠江入海口东、西两侧的海岸上，互相补充、相互辉映，对世界各国游人将产生更大的吸引力。据“香港迪士尼乐园”可行性调研报告分析：在该乐园启用初期，每年可吸引约520万名本地及海外游客，15年后每年可达1000万人次，其中外地游客年分别达340万和730万人次，因迪士尼专程到港的游客会由同期140万增至290万人次。游客的额外消费会从第1年

11、的83亿增至20年后的每年168亿港元。而香港旅游协会认为乐园启动5年后，每年游客便可达1000万人次，10年后可达2000万人次。与“香港迪士尼乐园”毗邻的“珠海国际文化城”，只要敢于大胆创新，抓住有利时机进行开发建设，就不怕没有市场。面对如此大的市场前景和大好发展机遇，珠海国际文化城项目的建设不仅可行，而且势在必行。还值得提出的是，淇澳岛所在的珠海市唐家镇区域，已成为珠海发展高等教育的文化区和高新技术开发的科技园区，目前已有“中山大学”、“北京师范大学”、“北京工业大学”、“哈尔滨工业大学”等全国著名的高等学府在这里“安家落户”，有的已开办了分校或建立了科研基地。“广东省美术学院”已选中淇

12、澳岛作为该校分校地址，将投入近2亿元资金进行大规模校园建设。“珠海国际文化城”将在高素质文化群体和高新科技产业的“近水楼台”中，吸取更多的文化“养料”，吸收更多的优秀人才，使自己在发展过程中更加稳健的成长和壮大。人和贵，得之者荣。在珠海国际文化城规划设计过程中，我们始终注重“以人为本”的指导思想，并站在历史和时代进步所要求的高度，抱着为国争光、为社会主义现代化建设和为全人类文明进步事业服务的宗旨，打破常规，创新思维，使“珠海国际文化城”真正成为经得起世界各国人民检验并喜爱的、世界级文化艺术标志性的“黄金旅游”项目。五 主体项目篇珠海国际文化城主体项目：国际文化艺术广场，将是一座世界文化艺术标志

13、性建筑群。该建筑群东南侧面向大海，北面背靠风景奇丽的望赤岭山峦，主要由圆拱形“国际文化艺术大厅”主建筑、“世纪大广场”及其它附属建筑物构成。圆拱型主建筑高39米，底座直径360米，占地面积约11.3万平方米，建筑面积约26万平方米。该建筑物分上、下二个主要部分。下部高9米，内设大小高低不一、形式风格各异的音乐厅、舞蹈厅、曲艺厅、影视厅、杂技、武术表演厅、歌舞演员进行体能、技能训练的教学馆、进行学术交流的演讲厅、贵宾接待厅、演员休息室以及酒吧、咖啡屋、快餐店等等。上部是中心内空高约28米，面积约9万平方米的圆拱型歌舞表演大厅，大厅中央有一座可分内外圈同时升降和旋转的大舞台，舞台直径36米，面积约

14、900平方米，舞台上空等处配有先进的音响、灯光设备，大厅东、西两侧配置有大型电子显像屏幕。大厅外圈为观光走廊，宽10米，设有购物、咖啡、休息室等。大厅内设有3万6千人以上的观众席。主建筑上部圆拱型部分主要建筑材料用高强度轻质型钢作龙骨架，外饰轻质高强度、耐磨、耐冲击、耐腐蚀、隔热保温、不沾灰尘、白色半透明的新型玻璃钢复合材料。白天在阳光的照耀下，从远远的海上望去，巨大的乳白色圆拱型外壳习习生辉；入夜上部大厅内的灯光透过白色半透明玻璃钢外饰面，放射出美玉般晶莹的光泽，幻如辉映在蓝天碧海之间的夜明珠，又似一颗硕大无比的艺术珍品，使人叹为观止。拱型主建筑南面开辟成“世纪大广场”，占地面积约30万平方

15、米，广场中心将矗立一座高56米的巨型雕塑 “中华民族之魄”，象征中国56个民族团结一致，奋发向上的精神。广场平时可停泊1万辆轿车。当举办10万人以上特大型歌舞晚会时，该广场将成为文化艺术广场，设有露天艺术舞台、大型彩色音乐喷泉及古今中外十大文艺巨匠大型雕塑群等。“国际文化艺术大厅”园拱型主体建筑和“世纪大广场”连成的中轴线南端约100米距离的海面上，设有一水柱式喷泉，喷水最大高度超过目前世界同类型喷水最大高度110米的澳大利亚堪培拉市中心湖喷泉，喷水高度可达到160米，成为世界级喷泉大景观。其它附属建筑，其功能是为主建筑服务的管理、电力、通讯等楼宇，建筑面积共约5000平方米。六 配套项目篇珠

16、海国际文化城是一个大型综合性旅游项目，在以文艺表演的形式传播东、西方文明的同时，还以建筑、园林、绘画、雕刻、影视、历史、科技、体育等形式，展示世界名民族的优秀传统文化和艺术，并配套建设了大型酒店、会务、购物、餐饮、居住、文艺教育、体育运动等场所。现分别提出配套项目规划设计要点如下：中国房地产培训网.eakypx.国际名人大酒店该酒店由不同风格的多个花园式“酒店组团”构成，例如可同时接待80位国家元首及其随员的中式、美式、俄式、法式、日式等 不同建筑风格的别墅型“总统花园”酒店；豪华“家庭生活”型酒店；“假日休闲”型酒店；新婚“温馨蜜月”型酒店以及高、中、低档标准客房式酒店等。设有供1000人、600人、300人、