影响房价的因素分析 会计财务管理专业.docx

《影响房价的因素分析 会计财务管理专业.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《影响房价的因素分析 会计财务管理专业.docx（17页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、毕业论文摘要：住房问题是老百姓所关注的重要民生问题之一，也是当前党和政府所关注的热点问题。进入二十一世纪，房地产行业开始逐步带动周边产业的发展，同时串联了上游经济与下游经济。作为国民经济中的重要支柱之一，房地产价格与居民的生活息息相关，直观表现在房地产价格对居民的消费有显著的影响上。本文使用固定效应回归模型，从34个省级面板的数据入手，分别从全国，东部，中部，西部这四个方面入手，利用实证分析的方式分析这四个地区房地产价格与居民消费之间的相互影响关系。最终分析结果显示，东部地区的房地产价格相对较高，导致对居民消费有着明显的抑制作用；而在中西部地区，房地产价格的升高对居民消费有着刺激作用。Abst

2、ract:Thehousingissueisoneoftheimportant1ive1ihoodissuesthatpeop1eareconcernedabout,anditisa1soahotissuethatthepartyandthegovernmentarecurrent1ypayingattentionto.Inthe21stcentury,therea1estateindustryhasbeguntogradua11ydrivethedeve1opmentofsurroundingindustries,andatthesametimeconnecttheupstreamecono

3、myandthedownstreameconomy.Asoneoftheimportantpi11arsofthenationa1economy,thepriceofrea1estateisc1ose1yre1atedtothe1ivesofresidents,whichisdirect1yref1ectedinthesignificantimpactofrea1estatepricesonresidentsconsumption.Thispaperusesafixedeffectsregressionmode1,startingfrom34provincia1-1eve1pane1data,

4、startingfromthefouraspectsofthecountry,eastern,centra1,andwesternrespective1y,usingempirica1ana1ysistoana1yzethere1ationshipbetweenrea1estatepricesandhouseho1dconsumptioninthesefourregions.Mutua1inf1uencere1ationship.Thefina1ana1ysisresu1tsshowthatrea1estatepricesintheeasternregionarere1ative1yhigh,

5、whichhasasignificantinhibitoryeffectonresidentsconsumption;whi1einthecentra1andwesternregions,theincreaseinrea1estatepriceshasastimu1atingeffectonresidentsconsumption.关键词：房地产价格居民消费固定效应回归一、导论1.1 研究背景自从1978年改革开放以来，我国经济进入高速增长时期，城镇居民家庭收入也在全国经济发展这个大环境的影响下与日俱增。与此同时，居民积极探索各种能够使财富保值的投资渠道。1998年以来，房价以势如破竹的势头上

6、涨到一个又一个新的历史高位。作为具有投资性和消费性双重属性的房地产，房地产已经成为家庭经济中的重要组成部分。在2003年8月出台的关于促进房地产市场持续健康发展的通知，在该通知当中明确指出，房地产行业的发展能够有效的带动其他关联产业的发展，对于推动我国社会经济发展具有重要的作用，同时也成为了我国国民经济当中的一个重要组成部分，此通知正式确定了房地产业是我国国民经济的支柱行业。作为国民经济的支柱行业，房地产行业与居民消费生活息息相关，与国家扩大内需的战略有着不可分割的联系。当前，随着国家经济规模和人均GDP的增长,传统的投资与出口对经济的拉动作用越来越弱，国家经济结构转型势在必行，扩大内需成为当

7、前经济转型的重要推动力量。如何有效的刺激居民消费,引导消费成为国民经济发展的主要动力成为我国经济结构转型面临的难题。房地产成为家庭财富的重要组成部分，而家庭财富水平又是家庭消费水平的一个主导因素，所以，在房地产价格发生变动时，会在一定程度上影响我国居民的消费水平，因此，房价对消费的影响成为令人关注的焦点。1.2研究目的商品房具有消费品和投资品的双重性质，商品房的价格波动与城镇居民的消费水平及幸福指数息息相关。作为我国国民经济的支柱之一，要想让其对经济产生积极的作用，即不仅能够促进城镇居民消费扩大内部经济需求,同时还能防止其产生泡沫经济,就必须深入探索房价与城镇居民消费的深层次关系。此外，地域差

8、异以及特殊经济体的存在，选用具体城市进行研究，有更加强烈的现实意义。1.3 研究意义1.3.1 理论意义国内外学者就房价的价格波动与居民消费水平关系的相关理论研究众多,从已有研究看房价波动至少存在财富效应、房奴效应、流动性效应、挤出效应和工资效应等至少五重传导机制。这五种效应，在不同国家和地区有着不同的影响，发挥主要影响作用的经济效应也不同，通过结合我国国情来探索适合我国国情的理论效应显得至关重要。1.3.2 现实意义目前，我国正在进行经济结构转型，国家一直寻求有效的扩大内需方法，通过转变经济增长方式来解决经济增长中逐渐显现的一些问题。然而当前政策制定者在解决有效需求不足的问题时，更多从社会保

9、障方面入手，从居民持有的资产价格波动对消费水平的影响这一角度进行研究的理论成果相对较少。2023年5月14日，中共中央政治局常委常委会会议提出关于“深化供给侧改革，通过实行国内大循环来实现新发展格局”的新提法并在之后多个重大会议中被提及。要施行国内大大循环，拉动国民经济发展的三驾马车之一的消费，将在未来的经济发展格局中务必将起到越来越重要的作用。随着房价的逐步升高，房地产业占GDP的比重也逐步升高，房产消费占到了居民消费的大头，对居民消费水平产生了深远影响。研究房价对居民消费水平的影响，对房价调控，以及制定相应政策去配合国内国际双循环的发展格局具有重要的影响作用。二、文献综述通过对国内外在房地

10、产价格波动与居民消费水平之间的相互影响关系，这一方面的研究情况进行分析,可以了解到国内外关于这一课题的相关理论研究众多，通过归纳和整理已有文献资料,发现房地产价格波动会出现不同的传导机制，主要表现为财富效应、流动性效应、信信息效应以及房奴效应等等。针对我国不同的经济地区，以及不同发展历史阶段，有不同的支持理论以及现实经济表现。根据持久性收入假说，居民的消费不仅与当期收入有关，还与其持有的财富水平有关。从理论上来看，房价的持续上涨会增加居民财富水平，进而对居民消费产生比较正面的刺激，即房价上涨有显著的财富效应。Kartashova(2017)s杨碧云等(2017)、何兴强和杨锐锋(2019)等人

11、的实证研究验证了这一点。其中杨碧云(2017)等人的理论认为房地产价值的增加会对家庭消费有显著的促进作用且房地产财富对家庭消费的影响存在异质性，主要表现为：财富效应在低收入家庭中的表现比高收入家庭中的表现更为显著，而与老年户主家庭相比较来看，财富效应在年轻户主家庭的表现也更加显著，东西部地区之间的财富效应也有明显差距，其中东部地区的财富效应要明显一些。何兴强和杨锐锋(2019)等人的研究发现房价收入比与家庭消费水平呈正向关系，具体来讲就是比值高的家庭消费水平也相对较高，房价收入比低的家庭会显著增加家庭消费中的房产财富弹性；拥有两套及以上房地产或是有房出租家庭消费的房产财富效应受房价收入比高的弱

12、化影响更小一些,相反拥有大产权比小产权房更能抵御房价收入比高对消费的弱化影响，高收入家庭的对这一影响的抵御能力更强一些。从国外研究来看，KartaShoVa(2017)使用加拿大1999-2007年的家庭水平数据，重点研究了家庭借贷的非抵押部分，依靠地区房价、房屋拥有状况和年龄的变化来确定房价与非抵押债务之间的关系，最终得出的结论是房价增长是同期非住房消费增长的一个重要部分相关。与上述研究不同的是，还有一些学者表示，在房地产价格上涨的过程当中，会有一些居民为了购买房地产而选择增加自身的储蓄，在这一过程当中，这些居民就不得不被迫降低了“可支配收入”，进一步降低了消费水平，即房价上涨表现出对消费的

13、挤出效应，Burrows(2018).颜建晔等(2019)、王凯和庞震(2019)等人的实证研究证实了该结论。其中颜建晔和张超(2019)的研究发现,在一定条件之下,房价上涨具有财富效应,然而购置新房的需求、以及将房地产遗赠给子女等动机会对财富效应有一定的削弱作用。张超(2019)运用“中国家庭追踪调查“数据对上述理论预测进行了实证检验。实证结果表明,潜在换房需求和遗产动机会对财富效应产生抑制作用。有房家庭由于购置新房的需求和遗赠子女房产、准备婚房等一系列动机都会对房价上涨过程当中所产生的财富效应产生抑制作用。此外，在房价上涨的过程当中，对于一些没有房产的家庭来说，这些家庭会产生更大的购房压力

14、，此时这些家庭不得不通过缩减消费而提高自身的储蓄。王凯和庞震(2019)通过构建房价、货币供应总量与居民消费水平的模型使用1998年房地产改革以来20年的相关数据,对三者的动态关系进行了研究,研究表明:房价上涨对居民消费存在挤出效应,且该挤出效应具有时变性,即随着时间推进而逐步减弱，从头十年的大约2.0%左右的剌激作用，到近五年来仅有的约0.07驰的促进作用。一些学者的声音认为房价上涨对居民消费的影响不是线性的，如李春风(2017)认为房价上涨和居民消费之间呈现典型的倒“U”型关系。房价预期性上涨使得房地产的消费品属性一定程度上弱于投资品属性，这阻碍了财富效应的发挥。在房价上涨的乐观预期下居民

15、会出现“短视行为“减弱”资产效应”,加强”财富重新分配效应“、”预防性储蓄动机效应”等挤出效应,在这种情况下，无论短期还是长期,房价都会在一定程度上抑制居民消费，就地区层面来看：地区经济发展差异引起房价地区间的空间效应及领先滞后关系,导致在短期内房价对消费的影响均是挤出效应,地区差异体现在强度上,而长期差异在影响方向上也有体现,东中部地区为挤出效应,西部地区为财富效应，除去财富效应和挤出效应等，罗孝玲和陈倩(2019)认为二者存在典型的门限效应，在金融发展门槛值之前，房价波动对居民消费的增长有削弱作用；在金融发展门槛值之后房价波动对居民消费产生正向刺激，即二者之间可能表现出正“U”型关系。当金

16、融发展水平跨越门槛值时,房地产价格对家庭消费的刺激作用明显增强。所以，引导金融市场规范化发展，发展和完善财富传导机制。除上述研究之外，就房价能否持续性上涨这一假设，颜色(2013)通过对数值模拟模型的研究发现，如果房地产价格可以按照当前的发展速度继续逐步升高,那么房地产升值引起的家庭财富的升高会刺激国民消费的增长，即“财富效应”O日本和美国等发达国家的房地产行业数表明房价不会一直处于上升状态，而且购房压力会使家庭和居民不得不减小开支，从而造成“房奴”效应。通过使用中国各个城市的人口数据进一步发现，由于现实中的房价迅速上涨具有不可持续性，国民消费明显受到了抑制；汪伟、刘志刚等(2017)使用35个大中数据的面板面板数据进行实证研究发现，在全国范围来看，房价上涨不利于消费升级。同时由于我国地域之间经济发展仍有一定的差距，从各地区来看，房价对消费升级也有明显差异性。三、传导机制3.1 房价对消费的正向传导途径通过替代效应、信心效应、财富效应能够充分的体现出房地产价格，对于消费者消费能力的刺激作用。