小区一定要有物业吗？物业知识十问十答.docx

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1、物业知识十问十答1、物业公司一定要成立吗？应该如何组建？答：按有关部门的规定，自2003年9月1日起，凡新建现售商品房、预售商品房和非出售的新建物业分别在现售物业30日、取得商品房预售许可证和交付物业使用90日之前，由建设单位组织招投标选聘物业管理公司，实施前期物业管理。招投标的评标专家在评标委员会的比例应当不少于评标成员总数的2/3,且这些专家应当从市国土房管局建立的物业管理专家名册中采取随机抽取的方式确定。建设单位应当自确定中标人之日起30日内，与中标的物业管理公司签订前期物业服务合同。对未通过招投标方式选聘物业管理公司的建设单位，由区国土房管局责令其限期改正，逾期不改正的，处10万元以下

2、的罚款。2、前期物业服务协议与购房者有关系吗？答：有关系，建设单位与房屋买受人签订的商品房买卖合同时应当包含前期物业服务合同约定，建设单位应当向房屋买受人明示业主临时公约并予以说明，要求买受人书面承诺遵守业主临时公约。同时，买受人应当与建设单位选聘的物业管理公司签订前期物业服务协议。3、物业管理公司前期的“硬件投资应该由谁负担？答：应该由建设单位承担，建设单位应在规划报建图中明确标明物业管理用房的位置和面积；移交物业管理时，向选聘的物业管理公司移交物业管理用房、共用部位、共用设施设备和有关规划、设施设备、业主购房的资料，并由物业管理公司进行查验确认后，才能办理物业移交接管手续。4、物业管理区域

3、应该如何划分？答：物业管理区域划分应该按以下三种不同方式来确定：(1)按城市规划部门批准的项目红线图范围划定。其中分期开发建设的项目，共用设施设备可以区分开来的，可按城市规划部门批准的分期红线图范围划定。(2)已建成的物业以其已经自然形成的物业范围确定。(3)由物业的全体业主与物业管理企业协商确定。5、物业服务合同有几种？如何签定？答：物业服务合同有两种，主要是以“业主委员会”成立前后为界定：(1)未成立业主委员会之前，建设单位与选聘的物业管理公司签订的是前期物业服务合同。合同期限未满、业主委员会与物业管理公司签订的是物业服务合同，该合同生效后，前期物业服务合同自然终止。(2)业主委员会成立后

4、，由业主委员会代表业主与业主大会决定选聘的物业管理公司签订物业服务合同。6、为何要实行物业管理专家制度？答：实行物业管理专家制度主要原因是为了规范我市物业管理，促进物业管理行业发展，维护物业管理企业、业主及非业主使用人等的合法权益来建立物业管理专家系统，引导物业管理各方主体正确行使权利、履行义务。7、物业管理专家工作的原则是什么？必须由那些人担任？答：物业管理专家从事物业管理活动应当遵循公开、公平、公正和诚实守信的原则。物业管理专家应由专业从事物业管理行业的人员担任，行业相关行政主管部门的在职工作人员不得担任物业管理专家。8、物业管理专家是怎么选定的？专家又可以参与那些工作？答：符合下列条件的

5、物业管理从业人员可向广州市物业管理行政主管部门提出申请，担任广州市物业管理专家：（1）工作单位为广州市（区）物业管理协会会员单位，且具备三级（包括三级）以上物业管理资质；（2）从事物业管理工作八年以上且担任项目经理（物业管理处主任）三年以上；（3）具有中级以上职称和本科以上学历；（4）热心物业管理行业发展，具有良好的道德品质以及较高的声誉。经广州市物业管理行政主管部门考核，确定符合条件的物业管理专家，受当事人委托，参与以下工作：（1）广州市物业管理示范项目考评工作；（2）广州市物业管理招投标评标工作；（3）广州市物业管理企业业绩的评定工作；（4）广州市物业管理行政主管部门组织的物业管理行业指导

6、工作；（5）物业管理重大纠纷案的协调工作；（6）物业管理政策法规的调研和宣传工作；(7)受委托的其他物业管理工作。广州市物业管理行政主管部门会将广州市物业管理专家名单向社会公布。9、物业管理专家的职称是终身的吗？答：不是的，凡符合下列情形之一者，经广州市物业管理行政主管部门审定，将被取消其物业管理专家资格：(1)本人自愿退出的；(2)丧失民事行为能力的；(3)不再从事物业管理服务的；(4)无正当理由放弃当事人委托的事宜累计三次以上的；(5)严重违背公开、公平、公正和诚实信用原则，或发生经物业管理行政主管部门确认的物业管理重大投诉事件的；(6)徇私舞弊，获取不正当利益的；(7)被行政机关行政处罚

7、或被职能机关认定有犯罪行为的；(8)其他不适宜担任物业管理专家的情形。10、物业管理专家在从事专业工作时要注意那些问题？答：首先，物业管理专家因故不能参加物业管理项目考评、招投标评标工作的，应及时向邀请方书面说明原因。物业管理专家有下列情况之一的必须回避也有权提出回避申请：(1)是当事人的近亲属；(2)与受委托参与的工作项目有利害关系的；(3)与当事人有下列关系，可能影响公平原则的：*当事人事先提供咨询或者顾问服务的；*当事人在同一单位工作的；*法律规定的其他关系。物业管理专家在受委托参与的工作项目中不正当收受财物或获取其他不正当得益的，视情节轻重，由行政主管部门给予警告或取消其物业管理专家资格，并责令返还不正当得益；构成犯罪的，由司法部门依法追究其刑事责任。物业管理专家不得向外界透露参与工作项目的商业秘密及招投标等情况。