黑龙江《新建商品住宅“先验房后收房”工作指南》.docx

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1、新建商品住宅“先验房后收房”工作指南第一章总则第一条为强化房地产开发企业质量首要责任和竣工验收主体责任，推动提升商品住宅交付质量，减少工程质量投诉，提前化解工程质量纠纷，切实提高群众满意度，根据建设工程质量管理条例城市房地产开发经营管理条例城市商品房预售管理办法国务院办公厅转发住房城乡建设部关于完善质量保障体系提升建筑工程品质指导意见的通知关于落实建设单位工程质量首要责任的通知黑龙江省住宅工程质量分户验收实施指南黑龙江省住房和城乡建设厅关于在住宅工程中推行质量信息公示制度的指导意见等有关规定，结合本省实际，制定本工作指南。第二条本省行政区域内的新建商品住宅实行“先验房后收房”制度，适用本工作指

2、南。第三条新建商品住宅工程“先验房后收房”是指建设单位完成分户验收后，组织业主、相关责任主体按照既定程序、方式和内容开展的“业主入户查验，建设单位组织整改，再交房使用”的活动。第四条房地产开发企业负责“先验房后收房”活动的方案制定、组织实施及问题整改，对“先验房后收房”活动的开展和问题整改负首要责任。属地工程质量监督部门负责“先验房后收房”活动的指导统计等相关工作。第五条商品住宅销售时，房地产开发企业将质量信息公示、业主查验等有关活动安排和业主权益告知业主。第二章质量信息公示第六条质量信息公示是指房地产开发企业在开工、施工、销售、验收、交付等阶段，按进度、分批次公示住宅工程质量信息，接受社会监

3、督。第七条住宅工程质量信息可制作成二维码形式，便于业主在销售现场、查验现场通过手机扫码查看。住宅工程质量信息公示内容包括但不限于以下内容。（一）项目建设程序信息。工程规划许可信息，施工许可信息，质量监督信息。包括工程名称、地址、规模、结构型式、合同工期、发证机关及编号、发证日期等信息，工程质量监督部门信息，也可公示相关证书电子证照复印件。（二）参建责任主体信息。建设、勘察、设计、施工、监理、图审、检测单位名称和项目负责人姓名等。（三）主要建筑材料信息。包括涉及主体结构安全和主要使用功能的建筑材料及主要装修材料和室内设施设备的名称、品牌、厂家、规格型号、检测试验结果、建筑节能信息等内容。（四）工

4、程质量验收信息。地基基础、主体结构、屋面等主要分部工程质量验收记录，住宅工程质量分户验收汇总表，室内环境质量检测报告，单位（子单位）工程竣工验收记录，联合验收的时间、结论、问题整改情况，工程竣工验收备案等信息。（五）工程质量保修信息。建设单位工程质量保修及投诉受理部门、联系人、联系电话，建设单位因故灭失时质量责任承接方式等。（六）其它信息。建设单位承诺（或合同约定）应向住户公示的其它相关信息。建设过程中因工程质量问题受到主管部门行政处罚和信用惩戒情况及整改情况。第八条房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应说明实际交付的商品房质量、设备及装修标准等与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品

5、房应当与样板房一致。第三章分户睑收第九条分户验收是指房地产开发企业组织施工、监理等单位，在住宅工程主体结构和工程竣工验收前，依据国家有关工程质量验收标准和设计文件等，对每户住宅及相关公共部位实体结构、观感质量和主要使用功能等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动。第十条房地产开发企业作为实施分户验收的第一责任人，对分户验收的组织、实施、验收、成果以及维保承担全面责任。第十一条分户验收应分阶段进行，分为主体结构竣工和单位工程竣工两个阶段。第十二条主体结构分部工程验收前，应对每户住宅及公共部位的结构工程观感质量、结构尺寸等进行专门验收。合格后方能组织主体结构分部工程质量验收。第十三条单位（子单位）

6、工程竣工验收前，通过实体测量、观感目测、功能性检测等方式，对每户住宅及公共部位的观感质量、空间净尺寸和主要使用功能进行专门验收。分户验收合格后方能组织单位（子单位）工程质量竣工验收。第十四条分户验收应逐户、逐间进行记录并存留影像资料。分阶段按户存留不少于5张照片，影像资料应完整、准确、清晰地体现楼号户号、验收时间、验收成员、验收部位、验收方式等信息。第十五条房地产开发企业应在开展分户验收工作前5个工作日向工程质量监督部门进行告知。工程质量监督部门负责对分户验收过程和检测数据进行随机抽查。第十六条发现分户验收记录内容明显不真实、监督抽查结果超过规定限值时，分户验收结论判定为“不符合”。发现存在严

7、重质量问题和影响主要使用功能的、参建责任主体弄虚作假或降低工程验收标准、将不合格工程按合格工程验收的、存在工程质量方面其他严重违法违规与失信行为的，责令重新组织分户验收。第十七条重新组织的分户验收将实施“提级验收”，由项目建设、施工、监理等单位上一级分管技术质量的负责人参加分户验收或现场驻点督导。第四章业主查睑第十八条业主查验是指在住宅工程竣工且分户验收合格后、签署房屋验收交付单前，房地产开发企业分批次组织业主按照既定程序、方式和内容对其所购商品住宅进行质量查验。第十九条业主查验按照业主自愿的原则，可以邀请或委托他人参与查验。业主本人因故不能到场需委托他人的，应出示书面委托文书。第二十条单位工

8、程竣工后具备合同约定交付条件的，房地产开发企业组织业主对拟交付住宅进行查验。印制发放统一制式的业主验房告知书（附件1-1）和业主验房情况记录表（附件1-2）及其他所需资料，安排项目部人员及相关责任主体人员陪同并提供必备检查工具，留存影像资料和书面记录。进入现场应实名登记，配备必要的安全防护用品，组织安全教育，落实防范措施要求，遵守施工现场安全管理规定。不遵守现场安全管理或未实名登记的，建设、施工单位可以拒绝进入查验现场。第二十一条组织业主查验过程中，逐条记录、解答业主提出的设计、施工质量问题。业主在业主验房情况记录表上对查验情况签字确认，形成业主查验问题处置销项台账（附件1-3）o能立即维修的

9、，现场组织修复。现场无法维修的，及时向业主说明，另行约定承诺维修完成时限。业主要求复验的，施工质量问题维修完成后应通知业主复验，复验结果应经业主签字确认。第二十二条对业主提出的不符合客观事实或工程建设技术标准的意见，房地产开发企业应根据法律法规、工程建设技术标准、设计文件和合同约定进行解释，妥善处理矛盾纠纷，有关问题不能达成一致意见的，应按商品房买卖合同约定的争议解决方式处理。附件1-1工程名称:建设单位:勘察单位:设计单位:监理单位:施工单位:业主预验房告知书项目负责人：项目负责人：项目负责人：总监理工程师:项目经理：年月日业主您好：欢迎您参加（工程名称）预验房活动，现将有关事项告知如下：一

10、、项目概况（项目名称、总建筑面积、单位工程个数、各参建责任主体等；本次预验工程名称、结构型式、建筑面积、层数、开竣工日期等。还可以介绍一下本工程的特点及其他需要说明的事项）。二、工程设计使用年限年三、工程保修（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为年；（三）供热与供冷系统，为个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装为年；（五）装修工程为年。（六）其他项目为年。注：保修时限不得低于房屋建筑工程质量保修办法规定。四、建设工程规划许可证（图片）五、施工许可证（图片）六、本次预验房制度活动安排

11、建设单位预验房问题处理负责人:联系电话：七、其他告知事项：（建设单位章）年月日附件1-2（工程名称）业主预验房情况记录表（毛坯房用）户号户主姓名日期参加单位及人员建设单位施工单位监理单位物业单位验评项目工艺做法检查内容验评结果备注（问题部位）地面水泥地面口其他1.室内地面基层表面是否无明显脱皮、坑洼、起砂等缺陷是口否口2.卫生间地面是否不存在倒泛水和积水情况是口否口墙面抹灰口其他1墙面抹灰是否不存在空鼓、开裂、脱层和爆灰情况是口否口2.护角、孔洞、槽、盒周围的抹灰是否表面整齐光滑，尺寸正确是口否口顶棚找平口面层是否平整，线角是否顺直，是否无明显刮痕、开裂、污染等质量问题是口否口房间尺寸开间进深

12、口层高口1.开间、进深墙面净距，最大实测值与最小实测值之差是否不大于20mm是口否口2.同一房间净高，最大实测值与最小实测值之差是否不大于20mm是口否口室内防水卫生间口厨房口阳台口其它1.卫生间、有水阳台等涉水房间顶棚是否不渗漏是口否口2.厨房、卫生间、有水阳台等地漏及排水管道是否排水通畅是口否口门窗入户门口门联窗口窗口其它1.入户门安装是否方正，框扇是否无变形，表面是否无磕碰、破、明显划痕是口否口2.门扇开关是否顺畅无异响，门扇是否无松动，门锁安装牢固各五金件是否齐全无生锈是口否口3.门扇开启角度是否等于大于90度是口否口4.外窗是否安装方正、牢固，窗框型材是否无划伤变形、表面无污染，外窗

13、开启是否灵活、无异响松动、关闭严密是口否口5.窗配件安装是否牢固、位置是否正确是口否口6.窗密封股条是否不脱槽，旋转间隙是否均匀是口否口7.中空玻璃安装是否牢固，是否无裂纹、破损,内外表面是否洁净无污渍，玻璃中空层内是否无灰尘和水蒸气是口否口8.外窗四周是否无渗漏、渗迹是口否口9.门窗外泄水孔是否无堵塞，窗框内是否无杂物，门窗密封胶是否粘结牢固、完整、顺直。是口否口建筑电气照明口插座口空调口其它1户内配电箱安装是否方正、牢固，电箱内各开关功能标识是否清晰是口否口2.户内开关插座安装是否方正、标高一致、固定牢固是口否口3.开关操作是否灵活，插座接线是否正确，漏电保护开关跳闸是否灵敏有效是口否口4

14、.户内插座、开关距离燃气管道是否大于15cm是口否口5.户内灯具是否安装牢固、点亮正常是口否口6.卫生间等电位箱安装是否方正、固定牢固，无污染，等电位连接是否有效是口否口7.户内弱电箱安装是否方正、固定牢固、箱内外无污染是口否口给排水、暖通给水口排水口地暖口散热器口其它1.地暖分集水器是否完好无损坏、安装牢固是否口2.管道及阀门、水表等各连接件及接口是否不渗不漏是口否口3.阀门、水表等安装固定是否牢固、紧密是口否口4.给水管道、排水管道是否通畅、无堵塞是口否口其它质量问题具体描述：查验结果统计共查验项，其中：是项，否项，其它问题项建设单位承诺整改事项和时限:建设单位预验房负货人签字年月日业主确认签字联系电话年月日年月日年月日年月日建设单位（章）验收人:施工单位（章）验收入:监理单位（章）验收入:注：此表为业主预验房时记录使用，一式五份留存（建设单位、施工单位、监理单位、物业单位、业主各一份）O（工程名称）业主预验房情况记录表（装修房用）户号户主姓名日期参加单位及人员建设单位施工单位监理单位物业单位评目验项工艺做法检查内容验评结果备注（问题部位）地面地砖口木地板口其他1.地砖地面是否平整、洁净是口否口2.地砖色泽是否基本一致，是否无裂纹、掉角、划伤、翘曲等质量缺陷是口否口3.地砖铺贴